Rilevare un affittacamere

Quindi: 48.000 di subentro, 3 camere + un letto aggiunto, media di richiesta 55 euro, niente residenza tua nell'appartamento.
Le camere hanno il bagno interno? Pagheresti un affitto?

Per me sono tanti 48.000 e se c'è l'affitto di 600 euro (mi tengo bassa) non lo troverei così fattibile. Sempre a mio parere non ci stai dentro. Considera le pulizie, le colazioni, la pulitura, le tasse ecc.

Aspettiamo cosa dicono gli altri, ma penso che le camere le dovresti dare a circa 80 per starci bene.... lo dico a occhio, senza aver fatto calcoli.

millecentoeuro d'affitto compreso spese,il bagno interno ad uso comune con doccia piu cucina da usare per eventuali colazioni niente residenza mia nell'appartamento.

Secondo me un B&B dovrebbe sempre partire da un qualcosa di tuo, anche la TUA casa in affitto va bene per fare B&B, ma partire dovendo sborsare soldi fin dal principio e non sapere poi come va, non lo ritengo producente.

A mio avviso è abbastanza azzardato, già in partenza hai spese molto elevate, fitto e ammortamento dell' importo di subentro. Sicuramente le richieste ci sono ma anche l' offerta non manca.

Buonasera, sono nuovo del forum, mi chiamo Enrico e sono di Roma.
Vi scrivo perchè stavo valutando l'opportunità di rilevare un affittacamere (5 stanze con bagno in villino indipendente) in una zona semicentrale di Roma, ben servita dai mezzi pubblici (non dalla metropolitana, raggiungibile con un bus) e vicina al Raccordo Anulare. La richiesta che mi è stata fatta è di circa 30.000 euro di buonuscita più l'affitto mensile della struttura di 2.000 euro mensili. Il fatturato dell'anno scorso è stato di circa 60.000 euro ridotti a circa 30.000 euro scarsi di utile lordo.
Non avrei lavori di muratura da fare, soltanto aumentare il business con una pubblicità migliore.
Secondo voi esperti del settore, potrebbe essere un investimento interessante, calcolando che farei tutto io comprese le colazioni e le pulizie? A me spaventano un pò i 30.000 euro iniziali e le circa 2.500 euro di spese vive fisse ogni mese, e temo che nei periodi di bassa stagione possa non "uscirci" neppure uno stipendio per me visto che sarebbe la mia unica attività lavorativa.
Vi ringrazio anticipatamente dei vostri consigli.

A me pare che 2000 euro al mese, aggiunte alla buonauscita, sia una cifra troppo alta. Non sono un'esperta, ma ritengo che un margine di rischio tu l'abbia.
Senz'altro 5 camere sono una buona cosa e anche che il villino è indipendente.
Nella zona ci sono "luoghi" che attirano gente al di fuori del turismo? Ad esempio università, ospedali, uffici importanti, aziende grosse ecc.

concordo in pieno con le mie colleghe!
Mariella mi ha tolto le parole di bocca. La domanda sorge spontanea: perchè i vecchi gestori cedono l'attività? Sei riuscito ad appurarlo? La loro "versione" e' credibile?
Comunque, come dice Teresa, si parla di cifre alte...parecchio.

Ciuao Enrico!
Il mio parere personale concorda in pieno con le mie colleghe, anzi ti dico francamente ciò che penso: è un'eresia vera e propria!
Di questi tempi non mi fermerei neppure un attimo a pensare a questo tipo di investimento,(30.000 euro e 2.500 al mese ) poi tu non puoi pensare di fare tutto da solo con 5 camere Se tu le avessi tutte occupate, non ce la faresti mai!
Scusa se sono stata troppo schietta, ma mi dispiacerebbe tanto che ti facessi prendere da un entusiasmo prematuro, specie quando ci sono di mezzo certe cifre.
Alla fine poi noi ti esprimiamo il nostro pensiero in modo che tu riesca nel miglior modo possibile a prendere una decisione equilibrata.
Non ce ne volere, Enrico, mi raccomando!!!!!!
Tienici informate sulla tua decisione, ci farà molto piacere e ti aiuteremo qualunque sia la tua scelta, magari ti capita un'occasione alternativa, chissà.

Sarò drastica.
con 30.000€ di "buonuscita" e 2.500€ mensili, di questi tempi, l'affare, lo fa solo chi si ritira(nel senso dei vecchi gestori) .

Vivo in una località che per possibilità di profitto è lontana anni luce da quella citata ma in ogni caso non credo che l'investimento sia positivo.

Ciao a tutti!!!
Ho fatto una valutazione sul rischio d'impresa ed ovviamente ho tenuto in considerazione i vostri consigli.
Sono giunto alla conclusione che partire con minimo 2500 euro di spese fisse al mese è davvero tanto.
L'investimento non copre il rischio d'impresa e quindi rinuncio al progetto.
Resterò a fare il disoccupato in attesa di tempi migliori...anzi se avete offerte di lavoro su Roma fatemelo sapere!!!:P

grazie a tutti!!!!!

Come dispiace sentire parole così!
Sei certo di non poter affrontare un mutuo e aprire per ora una "cosa piccola" in una casa che acquisti? Magari in una zona un po' periferica, ma servita.

teresa ha scritto:Come dispiace sentire parole così!
Sei certo di non poter affrontare un mutuo e aprire per ora una "cosa piccola" in una casa che acquisti? Magari in una zona un po' periferica, ma servita.

sì, sì...quoto tutto.
Non ce la fai a trovare alternative? Un mutuo per una piccola casina ti costerebbe sicuramente meno di 2500€ al mese...

Rimaniamo qui, sempre pronte a rispondere ad eventuali dubbi. Pensa a quello che hanno detto le mie amiche, in fondo se avevi pensato di investire quelle cifre, forse puoi iniziare in modo molto più semplice e più sicuro ad una spesa molto più inferiore
Sono contenta che tu ti sia reso conto che "quello" era sicuramente un investimento sbagliato

La mia famiglia è proprietaria di un affittacamere a Cambiano vicino torino (15 km), lo ha dato in affitto ad un ristoratore con annessa (locale adiacente) trattoria.
L'affittacamere è composta da 5 camere (2 doppie e 3 singole). Date le ristrettezze economiche del ristoratore presto lascierà l'attività. Il costo attuale è di 40€ camera singola e 70€ doppia con 1° colazione; considerando che il comune è piccolo (6000 abitanti e per niente turistico, 9 su 10 sono lavoratori di cantieri).
L'intenzione sarebbe quella di rilevare la licenza dal ristoratore e gestirla autonomamente.
Sarebbe un'idea fattibile con i prezzi sopra citati, considerando che non si paga l'affitto e si cerca di fare pulizie autonomamente..

Buongiorno a tutti...
scusate l'intromissione ma ho bisogno dei vostri preziosi consigli!
Provo a spiegarvi brevemente la mia situazione così potete farvi un'idea e darmi un consiglio.
Allora io ho 44 anni e sono vedova da 2. Ho due ragazzi di 21 e 18 anni. Il maggiore ha frequentato la scuola superiore per operatore turistico e ora è da giugno a milano per uno stage presso la direzione dell' atahotel. Mi è capitata la possibilità di subentrare in un'attività di affittacamere in zona Piazza Bologna, vicino proprio alla fermata della metro.
L'affitto mensile è di 2500 euro ci sono 4 stanze e 4 bagni e domani dovrei andare a parlare con il proprietario di casa per vedere un pochino. L'attività ovviamente sarebbe per mio figlio, io gli darei una mano e anche il fratello quando potrà (frequenta l'ultimo anno del liceo classico). Non ci sono spese di buonuscita. Mi sapete dire secondo la vostra esperienza se la cosa potrebbe riuscire bene? Quali tipi di autorizzazioni servono oltre ovviamente l'apertura di partita iva? Grazie infinite a chi saprà darmi una mano. Con i tempi che corrono vorrei aiutare i miei ragazzi a sperare in un futuro migliore.

Buongiorno e ben arrivata nel forum....
Per tutte le modalità burocratiche ti puoi informare presso l'ufficio unico del tuo Comune; c'è un ufficio preposto per B&B, affittacamere o casa vacanze.
Ti consiglio anche di fare un "piano di fattibilita" o "conto della serva"....... in pratica cercare di capire a quanto ammonterebbero le spese mensili (affitto,acqua,luce,gas,condominio,tasse e balzelli vari), in modo da capire quanto dovrebbero "lavorare" le camere.
Dici che l'attività è gia in essere; vedi se ti riesce di sapere come e quanto ha lavorato fino ad oggi.

Cara Antonella,
comincio a risponderti io (ho una casa vacanze a Roma). La zona di Piazza Bologna è indubbiamente ottima per l'università ma l'affitto mensile mi sembra decisamente caro! La partita iva non è necessaria se l'attività è fatta in modo non imprenditoriale.
Prima di preoccuparti delle autorizzazioni, considerato che domani vedi il padrone di casa, fatti esattamente dire le misure di ogni stanza, una stanza inferiore ai 14 m2 a Roma ad es. non può essere matrimoniale e potresti rischiare di avere meno posti di quanti pensi. Se mi dai l'indirizzo email posso girarti tutta la documentazione relativa alle autorizzazioni.

Innanzitutto buongiorno a Tutti, ai gestori in essere a quelli potenziali.
Una prima cosa che volevo dire in merito al mio nome è che non vuole significare la volonta di un nick misterioso, ma è lo stato in cui mi trovo a dover affrontare questa "forse" nuova esperienza, in una parola: da solo. E' importante questo chiarimento perchè grazie alle informazioni raccolte sul sito, forse sono un pò meno solo, seppur giustamente spaventato dal dare corso a questa nuova attività.
Il mio voler intraprendere questa attività nasce come conseguenza di due fattori, il primo forse comune a molti, nel dovermi creare un lavoro, la seconda è che la volontà di fare in qualche modo l'imprenditore l'avevo già accarezzata in passato. Nulla è semplice nella vita e questo me lo sono chiarito da solo più volte, quindi evito domande retoriche e banali ed approfitto di questo forum per cercare di collezionare qualche ulteriore informazione da chi ha più esperienza di me.
Dunque, io vivo a Milano con la mia famiglia (moglie e 2 bambini). Per situazioni di natura strettamente personale ed ovviamente economica, ho deciso su input di una persona terza, a prendere in esame questo settore. Per essere più preciso quello dell'affittacamere. Mi sono documentato e alla fine ho deciso di indirizzarmi sulla piazza di Roma. Ho fatto diversi sopralluoghi presso strutture dislocate in zone "appetibili", vicinanze stazione termini, campo dei fiori, piazza vittorio emanuele. Insomma ho girato per diversi giorni. Fermo restando che tutte le strutture a cui mi sono rivolto (già avviate e con autorizzazione di affittacamere) sono in affitto, ho avuto modo di riscontrare che per le zone non centralissime, l'affitto richiesto per camera è di circa 600,00€, per quelle più vicine al centro come Campo dei fiori (mi si scuserà se non sono precisissimo ma non conosco benissimo Roma) si arriva a circa 1.000,00€ per stanza. Ovviamente il tutto moltiplicato per il numero delle stanze con arrotondamenti variabili in difetto o in eccesso, ma comunque contenuti rispetto ai numeri riportati. Tutti richiedono una buonuscita, in alcuni casi anche molto salata, giustificata però dal fatto che questa rappresenta l'avviamento che viene misurato dal fatturato di un anno. In effetti sulla quasi totalità delle strutture visionate, la cifra richiesta corrisponde al fatturato (verificato ovviamente da parte mia dalla visione dei bilanci visto che nella magior parte dei casi si tratta di srl).
Ora secondo chi è più esperto di me, può essere questo un primo elemento di analisi per valutare la fattibilità o meglio la presa in considerazione di un'operazione di questo genere? Il più delle volte il contratto di fitto è stato appena rinnovato, 9yr + 9yr.
I margini potrebbero esserci a condizione che io mi trasferisca a Roma e gestista la cosa personalmente. Voi cosa ne pensate?
Grazie in anticipo.....

Alone75

Tipo 5 stanze oltre 4000 euro di affitto in zona semicentrale e in più la "buonauscita"? Secondo me è un'enormità.
Roma è Roma, ma questo come unica fonte di reddito per una famiglia di 4 persone lo vedrei molto molto difficile.

Buongiorno,

non so bene cosa intenda per zona semicentrale a Roma, perchè come dicevo non conosco bene la città, ma i prezzi esposti sono quelli (e la base di confronto è di circa 15 affittacamere visitati). Diciamo che per una stanza in zona Termini/Piazza Vittorio Emanuele parliamo per 5 stanze di circa 3.000,00€ di fitto. o poco meno.
La buonoscita per quanto enorme, La chiedono tutti. Per quello mi domandavo se il fatturato fosse un termine di raffronto. Ad ogni modo l'attività non rappresenta l'unica fonte di reddito.
Grazie ad ogni modo per il riscontro.

Alone75

Puoi provare a fare i calcoli dando ad esempio ogni doppia a 70 euro, togli l'affitto e il ricavo lo dimezzi.
Molto empirico, ma credo vada piuttosto vicino alla realtà.
Se il risultato calza per la tua situazione generale allora suppongo sia fattibile.

Piazza Vittorio formalmente rientra nel centro storico di Roma, ha l'enorme vantaggio di avere vicino la stazione, quindi è un posto appetibile. Non è tuttavia considerata una bella zona per viverci, soprattutto di notte... Credo che fino a qualche anno fa fosse considerata una zona pericolosa, nel tempo è certamente migliorata. Fai conto che i prezzi di vendita per gli immobili lì, pur essendo in centro, sono più bassi che in zone limitrofe (via Cavour, via Nazionale) a parità di metratura anche di 100-200 euro (almeno fino all'anno scorso era così): il motivo probabilmente è l'alta presenza di immigrati (Cinesi e Africani) e la diminuzione progressiva di negozi italiani. Poi ci sono vie e vie. C'è da dire che potresti "acchiappare" anche gli studenti universitari oltre che i turisti perchè la città universitaria è piuttosto vicina.
Insomma, sicuramente lavoreresti, non so se tutto l'anno.
Hai valutato la possibilità di affittare un appartamentoe di avviarlo tu partendo da zero?

Aggiungo che anche a me sembra molto alto l'affitto.
Ti faccio un esempio, io vivo appena fuori dal centro storico (a venti minuti a piedi da Piazza Vittorio) e qui le case costano di più che a piazza Vittorio, lo stile è uguale, parliamo di strutture in larga parte degli anni 20-30, e come prezzo di affitto per gli studenti universitari si sta sui 500 euro a stanza, 600 se super accessoriata.
Gli affittacamere non so, ma i b&b che ho visto, qui, chiedono tra i 30 e i 50 euro a notte a persona. Se invece si affitta un appartamento non ancora adibito a struttura siamo credo sui 1300 euro per 100mq.
I miei "rilievi" però risalgono all'anno scorso, non so se è cambiato qualcosa. Magari qualcun'altra saprà dirti meglio