Apertura affittacamere

Lo so, il titolo è abbastanza forte, lo faccio per attirare la vostra attenzione.

Ho ereditato una discreta somma di denaro, ho 28 anni, disoccupato, abito a Siracusa.
Da qualche mese ho un pensiero fisso in testa : aprire un affittacamere o no?

Ho individuato la struttura, l'immobile è in vendita per 100 mila euro ( 180 mq per due piani), il prezzo è ben al di sotto del valore di mercato, vuoi per la crisi e sia per la necessità urgente da parte del proprietario di vendere. (è un mio parente per questo mi sta facendo il favore di aspettare la mia decisione ma mi ha dato un altro mese al max)

Ho contattato un architetto e facendo i dovuti calcoli sono necessari oltre l'acquisto altri 120 mila euro (ristrutturazione, compreso di arredamenti, impianti e tutto ciò che serve per essere perfettamente operativi)

Nell'immobile oltre a diventare la mia abitazione principale ne ricaverei ulteriori 6 stanze con bagno in camera per i turisti.

La domanda che mi affliggono sono le seguenti:

1) come posso ipotizzare i ricavi? esistono delle statistiche ? che consigliate?
ho provato a domandare ai proprietari di altre strutture ma capirete che da buoni siciliani diffidenti non rispondono....

2) viste le cifre necessarie (acquisto e ristrutturazione) vi sembra un piano perso già in partenza?
non dovrei indebitarmi con nessun istituto di credito, ma in tempi di crisi e dato che sono disoccupato con i soldi si può sempre tirare avanti.....

ciao a tutti

Ciao, nessuno puo' dirti il successo della tua attivita', ci sono strutture che funzionano accanto ad altre che non decollano. Molto dipende dalla posizione e dalla gestione. Certo investire tutto nell'acquisto e impelagarsi in una ristrutturazione, magari necessitando anche di un prestito e' un bell'azzardo.
Prima di fare questo passo perche' non valuti di prendere in gestione un B&B o affittare un immobile adatto?
Cerca di capire come si muove il mercato nella tua zona, turismo? C'e' un ospedale importante nelle vicinanze? Persone che si spostano per lavoro?
Non avere fretta, meglio perdere un'occasione che buttarsi senza aver valutato bene.

Io invece mi butterei non prima però di aver fatto un' accurata valutazione dei pro e dei contro. Considera che per il successo di un B&B sono importanti tre fattori : posizione posizione e posizione. Attenzione anche ai preventivi delle spese di ristrutturazione. I professionisti tendono sempre a sottostimare l'impegno finanziario e poi ci si ritrova a sborsare anche il 50% in più della somma preventivata come è capitato a me qualche anno fa.

Francesco ha scritto:Io invece mi butterei non prima però di aver fatto un' accurata valutazione dei pro e dei contro. Considera che per il successo di un B&B sono importanti tre fattori : posizione posizione e posizione. Attenzione anche ai preventivi delle spese di ristrutturazione. I professionisti tendono sempre a sottostimare l'impegno finanziario e poi ci si ritrova a sborsare anche il 50% in più della somma preventivata come è capitato a me qualche anno fa.

Quoto Francesco.
Il futuro successo è nelle tue mani e in quelle della fortuna.
Nessuno (se qualcuno lo fa non gli credere) potrà dire se andrà bene o no, secondo me parti con buone opportunità.
Considera un anno di rodaggio e di "lavoro" per farti conoscere.
Ri-quoto Francesco: la posizione, posizione, posizione.

Se non ti indebiti con nessuna Banca, come mi è sembrato di capire, io ci proverei. Alla fine, ti ritroverai sempre con un bel capitale tra le mani, non è che butti via soldi...  

Ecco la posizione, visto che puoi sceglierla, non ti fissare su un solo immobile, fatti un giro e valuta!

Ciao
Io sono appena uscita da una ristrutturazione della casa per farne l'affittacamere e ti do un consiglio: oltre all'architetto fai fare un giro anche a 2/3 ditte x vedere il lavoro. Loro vedono il lavoro da fare molto meglio dell'architetto e ti danno un preventivo più accurato. Io ho speso il doppio di quello che avevamo previsto perche l'arch non ha valutato bene tutti i lavori di "contorno" della ristrutturazione. E fissa molto bene i tempi!!
Per il resto sono d'accordo sulla posizione!

Ringrazio tutti per i consigli.

Riguardo la posizione:

Sono a 700 metri dal mare ( ci sono strutture più vicine di me, io ho il vantaggio di essere attaccato a  due supermercati, forze dell'ordine, una farmacia e una banca. Quelli sul mare invece sono lontani dai servizi)

Sono a 400 metri dal centro storico e ho la fortuna di avere a 50 metri la fermata dell'autobus per l'aeroporto di Catania.

Un ulteriore domanda : quanti clienti vi chiedono la possibilità di avere anche pranzo e cena?
io vorrei prendermi il corso per la somministrazione di alimenti e bevande per servire prodotti tradizionali (ho la passione per la cucina)


ciao a tutti

Buona sera a tutti , mi chiamo Giulia e per prima cosa vorrei farvi i complimenti per questo utilissimo sito che sto leggendo da giorni. Grazie per la disponibilita' dimostrata verso tutti coloro che vi scrivono in cerca di suggerimenti, ho trovato molti spunti e discussioni - dibattiti interessanti. Io vivo in una localita' di mare molto turistica, in Liguria. Ho la fortuna di avere una piccola casetta su due piani (due appartamenti distinti) , con giardino , un paio di posti auto , sita a due passi dal mare. Il mio sogno, da sempre , e' quello di avere un ' affittacamere. Sono circa una decina d anni che lavoro in un hotel al ricevimento. Sembrerebbe che , forse -magari - se tutto va bene ;) riusciro' a fare un piccolo affittacamere in questa casetta: Al momento facendo le stanze solo in un appartamento (quello a piano terra). Ecco io vi scrivo per condividere con voi questa avventura che mi appassiona e coinvolge . Per ora e' tutto fermo , nel senso che partirei (se tutto va come vorrei ) con I lavori di ristrutturazione da novembre , ora e' il momento di iniziare la fase di "progettazione". Sono qui a chiedervi consigli su come muoversi per iniziare , a cosa devo pensare per non tralasciare nulla e progettare tutto al meglio. Ringrazio chiunque avra' voglia di spendere un po' di tempo per scrivermi . Sono sicura che la vostra esperienza mi sara' di grande aiuto. Un saluto a tutti e buona domenica sera . Giulia

Ciao Giulia,
Per cominciare dovresti leggerti la normativa della tua regione e rivolgerti allo sportello SUAP del tuo comune. Troverai cosi le regole base. Se devi ristrutturare informati bene su misure delle stanze e impianti, essendo due appartamenti distinti temo non potrai aprire senza p.iva. Se possibile fai un bagno per ogni camera.   

Ciao Gina,
grazie per la tua pronta ed utile risposta, ti sono molto grata.

Come suggerito mi sono scaricata la disciplina per le strutture ricettive extra alberghiere L.R. 25 maggio 1992, pubblicata nel B.U. Liguria 10 giugno 1992

Mi sembra di capire che avendo due appartamenti distinti dovrò aprire p.iva
:anche se mi sembrava di avere letto da qualche parte che si può aprire come B&B anche se si abita a non più di 50 metri di distanza dalla struttura adibita a Bed. . . ( ? )

Concordo con te che avere un bagno per camera è preferibile e oggi come oggi direi assolutamente richiesto!

E' già da un pò che mi studio la piantina di casa e penso a come dividere in stanze
:
se ricordo bene (ma me lo sono scritto per bene ) le misure per le stanze doppie qui in Liguria sono di 14 mq2 e per i bagni di circa 4 mq2 (spero di non scrivere una sciocchezza , ora a memoria non ricordo precisamente)

Per fortuna non sembra difficile dividere il mio appartamento , non sembrano necessari troppi lavori di muratura, essendo anche agevolati dal fatto che l'appartamento ha due ingressi. tanti lavori per impianti ecc ovviamente si.
Riuscirei a fare 3 camere con bagno.

Per quanto riguarda gli impianti ho già avuto una piccola chiaccherata con l'elettricista (che mi ha detto : " Ma ne parliamo a settembre " .... ???? Io devo pensare tutto prima!!!)
E con l'idraulico.
Per le fogne e scarichi dei bagni sono agevolata dal fatto che sotto il mio appartamento ho una cantina , quindi possono " rompere e passare " dove voglio.

Quindi ora sto cercando di pensare come dividere i bagni per farli il più confortevoli possibile.
Con l'idraulico sto cercando di capire dove e come fare il bagno all'interno della stanza
Mi sembra di capire ( dai clienti che vedo ogni giorno) che un bel bagno spazioso e ben accessoriato è molto importante   
Mi sembra di capire che a livello d'impianti sarebbe preferibile fare il bagno di una stanza contro il bagno di un'altra stanza (non so se mi sono spiegata ....
Per me non è possibile . Secondo voi se un bagno di una stanza confina con una stanza può essere molto fastidioso come rumore ? come posso insonorizzare bene la parete ?
Poi mi sono fatta un giro su internet per farmi un'idea degli stili, piastrelle e sanitari da scegliere?
Avete qualche spunto da darmi?

Vi ringrazio e saluto tutti
Buona giornata e buon lavoro
Giulia

Ciao Giulia,
Per recente esperienza personale, una ditta che si accolla tutti i lavori ti risparmierebbe tanti grattacapi burocratici e coordinativi.
Difficile e' trovare una ditta seria che ti faccia un preventivo realistico di tutti i lavori.
Per insonorizzare i metodi ci sono e due bagni tra le due camere insonorizzerebbero naturalmente da rumori molesti di peggior specie...   
Se rientri con le misure, meglio camere in cui e' possibile mettere un terzo letto che bagni inutilmente ampi.
Magari potresti farne una speciale per coppie, matrimoniale con doccia idromassaggio e accessori vari e due triple per famiglie.
Infomati bene se ci fosse la possibilita' di aprire senza pi, cominceresti con meno beghe...
  

Per lo stile molto dipende dai tuoi gusti, sei sul mare, colori bianco e blu con conchiglie legno e temi marini, va molto lo shabby chic. Dai un tocco che comunque ricordi la tua bella liguria!   

Grazie ancora Gina!
Sembri davvero molto esperta e le tue risposte mi danno ottimi suggerimenti! Grazie
Mi piace molto l'idea della stanza pensata per le coppie :) Grande   
In effetti hai ragione, molto meglio un letto in più nella stanza, se possibile!
Devo informarmi bene sulle misure richieste dalla legge.
Purtroppo per come è fatta la mia casa non riesco a fare due bagni uno contro l'altro.
In una stanza il bagno sarebbe lontano dalle altre e quindi non ci sono problemi. E questa potrebbe essere la stanza " romantica "per coppie (in questa il terzo letto non ci sta)  
Per quanto riguarda le altre due stanze non riesco proprio a fare i bagni uno contro l'altro.
Praticamente le altre due stanze nascono "dall'unione" di
"camera 1" : mia attuale camera da letto con sala
"camera 2" : 2 camere da letto distinte.
Gli ingressi delle due stanze danno sul corridoio.

Nella "camera 1" ci sarebbe:
ingresso in quella che è ora la mia camera da letto (che è circa 9mq2) con archetto che porta in quella che ora è la sala.
Nell'attuale sala farei il bagno e metterei il letto , e in quella che è ora la mia camera armadio a due ante, e tutto il mobilio che ho letto essere previsto da legge : sedie per persone, scrivania , ecco qui potrei (se ho le misure previste dalla legge) mettere un 3 letto e fare una tripla.
Il bagno lo farei dove ora c'è la sala e sarebbe confinante con quella che diventerebbe la "camera 2"
Questo mi preoccupa un pò.... Cosa ne dici?
Mi sembra di capire che tu sei gestore e che hai appena ristrutturato, posso chiedere (se non sono invadente) com'è strutturata la tua struttura?
Sarà un problema avere un bagno contro la parete dell'altra camera? Se faccio il bagno dove ora ho la mia camera perdo la possibilità di avere un 3 letto.
Secondo te cosa mi conviene fare?

Mi piace molto lo stile shabby chic , stavo proprio guardando un sito internet dove vendono mobili provenzali shabby chich. Molto belli!

Un grazie grande per la tua disponibilità e ottimi consigli
Un saluto a tutti
Giulia

Procurati una piantina e studia tutte le possibilità che ti vengono in mente, se trovi un geometra che ha già fatto progetti per altri B&B tanto meglio, potrà darti dritte indispensabili in fase di progetto.
Se vuoi vedere il mio B&B basta che clicchi sull'icona sotto al mio avatar, entrerai nel sito dove ci sono tutte le foto. C'è anche una pagina FB ...  

Ciao Gina , si infatti praticamente ho la piantina di casa sul comodino e la guardo e ri guardo ! Devo studiare bene le misure richieste dalla legge e affidarmi ad un bravo geometra. Purtroppo come visitatore e non essendo registrata al sito non vedo nulla sotti al tuo avatar.se mi dici il nome o sito del tuo B&B lo guardo con interesse ! Un saluto e grazie

Il mio B&B si chiama Il nido fra gli olivi. C'e' in questo sito una sezione in cui troverai info su tutte le strutture di noi iscritti:" bed and breakfast italiani", dai un'occhiata, magari trovi idee utili per il tuo progetto   
Pag. fb: B&B il nido fra gli olivi

Gina il tuo B&B e' stupendo, raffinato e accogliente. Complimenti per ill tuo buon gusto e cura per i dettagli ! Mi piace lo stile e l attenzione per i particolati : anche il tovaglio con le olive in tema !! Guardando I vari siti in cui hai la struttura ho visto anche la tua foto , cosi' ora hai anche volto ! Purtroppo non sono su fb ! Ci sei su tripadvisor ?

Buon giorno a tutti. Stavo " studiando" le differenze nelle leggi che regolamentano I B&b dagli affittacamere. Ci sono tantissimi aspetti da prendere in considerazione (sicuramente vi chiedero' consigli in futuro ) ma ora mi sono soffermata su un punto piacevole(di certo piu' di tasse e p.iva!!!) La colazione. Regione Liguria Leggo che I B&b possono dare solo colazioni non manipolate. Questo vale anche per chi a Haccp ? Quindi io che vorrei offrire agli ospiti del B&b colazioni con bevande calde - torte - uova ecc non posso farlo ? In un b&b come potrei organizzare la colazione affinche sia varia e piacevole e a norma di legge regionale ? Grazie e buona giornata e buon lavoro

Con il corso haccp e una cucina a norma potresti fare qualcosa in piu' che solo alimenti confezionati ma dovresti informarti bene al SUAP, e' possibile che ti chiedano anche un piano di autocontrollo e chissa' quali altre beghe. Puoi comunque offrire prodotti freschi acquistati al forno e con scontrino del giorno, soprattutto le uova sono a rischio!
Per tre camere non vale la pena.
Ps
Non sono su trip. Bella vetrina se fosse gestita diversamente ma ormai, grazie alle recensioni anonime, un vero far west.
Grazie per l'apprezzamento alla camera, lo stile shabby chic richiede mobili di recupero, e' stato divertente dipingere, decoupare ecc!   

Ciao Gina, grazie. Si per tre camere non vale la pena. Era per cercare di livellarli ai servizi offerti da mlt b&b anche piccoli qui in zona , dove la concorrenza e' davvero moooooooolta! E io , tra gli ultimi arrivati, dovro' cercare di farmi conoscere ;)

Buongiorno e complimenti per il forum!!!
Vorrei adibire ad attività di affittacamere 3 soluzioni di mia proprietà nel centro storico di Bari.
Ogni soluzione dovrei affittarla per intero (sono, diciamo open space) e quindi nel totale sarebbero 8-10 posti letto.
Per tenermi credo molto basso considererei 150 giorni lavorativi all'anno per 3 posti letto ad un prezzo medio di 40,00 € (senza colazione)
Sarebbero 18.000,00 €/anno lordi. (se le affittassi otterrei 14.400,00 €/anno lordi)
Quali potrebbero essere i costi?tasse?
E' giusto tenermi nel conteggio così basso?
In una parola : ne vale la pena??
Grazie

Che bella domanda Non abbiamo la palla di vetro!

Comunque qui ci vorrebbe l'opinione di un tuo concittadino. Spero che ti legga e ti risponda.

No, ma io intendevo un discorso in generale..cioè fatto 100 quanto incidono le tasse e i costi di gestione standard.. al di là dell'ubicazione dell affittacamere.

Saluto inanzi tutto i moderatori e gli ospiti di questo forum.
Vi ho scoperto diversi mesi fa ed ho trovato interessanti molte delle vostre discussioni.

Mi permetto di farti osservare che l'ubicazione dell'immobile/i è fondamentale per poter capire se la potenziale differenza di redditività giustifichi una soluzione piuttosto che un'altra.
Ovviamente non è l'unico parametro da considerare.
Inoltre l'apertura di Affittacamere è subordinata ad una P.Iva e tutto ciò che ne consegue contabilmente e fiscalmente.
Ci sono molte info interessanti se vai un pò a spulciare in giro per il forum.
Cmq., se la differenza fosse di soli €3600...la risposta sarebbe una sola: non ne vale la pena.
Mi sento onestamente di dirti però che le potenzialità della tua location "potrebbero" essere maggiori...
Un ultimo consiglio se mi è concesso...la scelta di operare nell'ospitalità non dovrebbe mai limitarsi ad un mero conteggio economico...specialmente nella piccola impresa dove la differenza fondamentale nel medio/lungo periodo, nel bene e nel male, la fai proprio tu in primis, attraverso la l'empatia/disponibilità/pazienza/onestà ecc. che sono le condizioni imprescindibili affinchè questa passione possa anche trasformarsi in un lavoro

Buona giornata a tutti...