Permesso..ciao ragazzi e ragazze vorrei un consiglio da voi

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Messaggio  simone77 il Lun Mag 20, 2019 10:20 pm

Complimenti per il forum e per la finalità' e il bel clima che ho riscontrato spulciandolo per avere qualche info e o spunto utile
Mi presento, sono Simone e sto valutando la possibilità' di aprire un b&b,anzi affittacamere.
L'appartamento non esiste ancora dal momento che' in costruzione, quindi oltre a sperare che vada tutto bene, sto decidendo l'ampiezza delle camere e se eventualmente,
dal momento che e' piccolino,
ricavare tre doppie da 14+bagni privati di cui uno da 4 mq e altri da 2,9 e 3,6
oppure due doppie e una singola da 12 mq ,in questo caso altra stanza sarebbe piu grande sia lei che il bagno.
Completerebbe il tutto un soggiorno con angolo cottura da 16,50 compreso di ingresso che non avrebbe muri divisori
Meglio quindi due belle doppie da 15 e 16 mq piu bagni da 4 e una singola da 12 e bagno da 3,60
oppure tre doppie al pelo dei 14 e due bagni davvero piccoli su tre?
Sono ben accette domande, risposte,critiche , ragguagli e tutto ciò' che desiderate
Vi ringrazio
Un caro saluto

simone77
Ospite


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Messaggio  Elisa C il Mar Mag 21, 2019 8:33 pm

> Meglio quindi due belle doppie da 15 e 16 mq piu bagni da 4 e una singola da 12 e bagno da 3,60 oppure tre doppie al pelo dei 14 e due bagni davvero piccoli su tre?

Buonasera Simone, non spieghi molto sulla località del futuro b&b e il tipo di ospiti che speri di avere, comunque in generale  secondo me MOLTO MEGLIO la prima soluzione. Penso che avrai molti più ospiti soddisfatti e recensioni positive con due doppie e una singola più spaziose e dotate di bagni confortevoli, anziché con tre doppie più piccole e bagni risicati!
Oltretutto camere più comode offrono la possibilità di poter mettere, all'occorrenza, sia un lettino aggiuntivo per un bambino sia un letto aggiuntivo temporaneo per adulti su richiesta degli ospiti (questo la normativa nella doppia lo consente, almeno nel Lazio).

Nella stanza da 12 mq potresti poi valutare due soluzioni alternative, una per far stare più comodo/a l'ospite e un'altra nel caso volessi all'occorrenza poterla usare come doppia. Nel primo caso potresti mettere un letto da una piazza e mezzo, nel secondo caso considerare la possibilità di mettere un letto a castello.
Non so in che regione aprirai ma per esempio nel Lazio se vuoi aprire un'attività di affittacamere per mettere un letto a castello  devi avere 1 mq o 3 mc di spazio in più rispetto agli standard, quindi con una singola da 12 mq lo spazio in più c'è (visto che il minimo è 8 mq). Forse meglio ancora del letto a castello, se calcoli di avere lo spazio, sarebbe uno di quei letti con un secondo letto estraibile sotto (non so però cosa preveda la normativa al riguardo, cioè se sono equiparabili al letto a castello e quindi accettati anche in una singola avendo 1 mq in più o se ci sono altre regole) perché il letto di sopra, in tal caso, è confortevole come un letto normale (non avendo il "tetto" sopra) e inoltre il letto a castello richiede una certa agilità per montare e quindi non va bene per tutti, il letto estraibile no.

Ovviamente le mie sono considerazioni personali, dato che per me (sia come ospite sia come proprietaria di struttura ricettiva) il fatto di sentirsi a proprio agio in una stanza  è fondamentale, quindi ovviamente non prendo in considerazione solo il lato economico (può anche darsi che in alcuni contesti e per alcune categorie di affittacamere lo sfruttamento "intensivo" di un numero maggiore medio di ospiti dal punto di vista economico possa fruttare qualcosa in più). Alla fin fine sono valutazioni personali.

In ogni caso in bocca al lupo per tutta l'avventura!

Elisa C
Ospite


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Messaggio  simo il Mer Mag 22, 2019 8:58 pm

Elisa! grazie tanto per la risposta e le considerazioni preziose.
Aprirei in Emilia Romagna,a Bologna
1 km a nord della stazione
Ho in verità' acquistato una casa con l' intento di metterla a reddito affittandola
Successivamente ho e sto valutando questa possibilità' anche leggendo preziosi consigli sul forum
Non discuto se giustamente o meno ma ci sono tante leggi e cavilli che cambiano da regione a regione
e spesso sia i dipendenti degli enti che dovrebbero fornire informazioni che i commercialisti non sono preparatissimi
Qui l'ampiezza minima per una doppia e'14 mq al netto di ogni altro ambiente accessorio(già' comprendere questa frase non e' immediato, potevano scrivere escluso )e di una singola 9
quindi se mettessi un posto Letto aggiuntivo non credi che violerei la legge che impone di essere 14 per doppia
non lo riesco a capire sinceramente
La casa oltre le tre camere avrebbe un salone angolo cottura di 16,5 mq ,classiche entrate case nuove senza corridoio perche' anche qui credo occorrano 14 mq per questo ambiente
Sto cercando di capire il costo per stirare lenzuola biancheria ed asciugamani
se lavarli io e farli stirare
se appoggiarmi a lavasecco professionale che te li noleggia(qui sono distanti dal luogo del bb e nn capisco benissimo se conviene o meno)
Oltretutto molto vicino aprono lo student hotel simile a quello aperto a Firenze ed in altri posti nel mondo con 200 camere quindi occorre considerare tutto
la casa sarebbe nuova ,completano proprietà' un posto auto scoperto protetto e nello stabile, posti bici ascensore e terrazzo in una camera di 15 mq che vorrei rendere la piu carina con una vasca oltre doccia
tutto qua
sto cercando di comprendere anche il regime fiscale
se forfettario(che conviene ovviamente)o normale
dal momento che ho quasi 4k di detrazione annue x i prossimi 10
grazie ancora davvero di cuore per la disponibilita'
tu Elisa dove l'hai la tua struttura?
ciao e buonaserata

simo
Ospite


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Messaggio  sim il Mer Mag 22, 2019 9:13 pm

che ospiti vorrei avere?
spererei persone normali carine rispettose
certo so che arriverà' di tutto
non credo che se uno ha o meno disponibilità' economica sia piu' o meno educato
I prezzi sarebbero medi
anche qui la paura di esagerare con i prezzi mi sta facendo fare un bplan considerando 55 euro singola 75 e 95-100 la doppia da 20 mq col bagno vasca e terrazza da 15 con tavolini e area relax tra due piantine
poi aumenterei vicino fiere perche' e' a 1km anche dalla fiera e a 2 km dal centro via indipendenza
ho calcolato lo 0.2 di coefficiente primo anno x stare spero stretto
ovvero 7 gg a notte al mese a camera e lavorerei guadagnando pochino
per poi se arrivassi allo 0.4 e 14 gg a camera dopo 2 anni comprese fiere sarei contento
e' giusta questa previsione secondo voi?
grazie a tutti, scusate le tante domande ma nonostante abbia e stia leggendo tutto della sezione ospiti ho voluto specificare meglio mia situazione
un abbraccio
s

sim
Ospite


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Messaggio  Elisa C il Ven Mag 24, 2019 10:52 am

Buongiorno Simone,

riprendiamo il discorso!

> Qui l'ampiezza minima per una doppia e'14 mq al netto di ogni altro ambiente accessorio(già' comprendere questa frase non e' immediato, potevano scrivere escluso )e di una singola 9
quindi se mettessi un posto Letto aggiuntivo non credi che violerei la legge che impone di essere 14 per doppia
non lo riesco a capire sinceramente


Ho dato uno sguardo alla regolamentazione dell'Emilia Romagna e ho notato che in effetti ci sono apprezzabili differenze con quella del Lazio. Avendo tu parlato di attività di affittacamere ho fatto riferimento alla Del. 2186-2005 attuaz. L. 16-2004 Affittacamere. Prot.(TUR/05/33558).
Per gli affittacamere dice:

"i locali devono possedere i requisiti previsti per la civile abitazione dalla normativa vigente in materia edilizia ed igienico-sanitaria, con una superficie minima delle camere di almeno 9 e 14 mq. per le camere autorizzate rispettivamente per uno o due posti letto, **aumentata di almeno 6 mq. per ogni ulteriore posto letto**; nelle camere è sempre possibile l'aggiunta di un letto per minori fino a 12 anni, al di fuori dei parametri sopraindicati"

Quindi, in effetti, per le doppie non è possibile mettere un posto letto FISSO aggiuntivo se non a partire dai 20 mq (14 +6) mentre, come dice sotto, è possibile aggiungere un lettino per bambini fino a 12 anni.
Non trovo alcuna menzione in questo testo di legge, per gli affittacamere, rispetto ai letti a castello o alla misura massima che può avere il letto nella stanza singola (nel Lazio è specificato che si può mettere anche un letto a una piazza e mezzo non superiore a 140 cm di larghezza, il che è utile perché in un letto del genere volendo possono dormire anche due persone).
Trovo invece le indicazioni sui letti a castello per un'altra tipologia di struttura, le "case per ferie". In questo caso la legge parla di:

"superficie minima delle camere di 8 e 12 metri quadrati per le camere autorizzate rispettivamente per uno o due posti letto, aumentata di 5 mq. per ogni ulteriore posto letto autorizzato. In caso di utilizzo di letti a castello per camere/camerate dai 4 letti in su, ove l'altezza dei locali sia superiore a 3,20 m il parametro superficie/posto letto può essere ridotto 5 mq.; "

Anche qui c'è una differenza con il Lazio in quanto sembra che i letti a castello siano autorizzati solo per camere dai 4 letti in su.

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Ora, non so se ci sono altri testi e tabelle che meglio specificano tutte queste cose (l'ideale sarebbe proprio poter parlare con gestori bolognesi) ma altrimenti direi che, per stare tranquillo, sarebbe forse preferibile fare delle belle doppie prevedendo la possibilità di mettere anche un lettino per bambini fino a 12 anni (se per la configurazione dello spazio ti si adatta bene puoi metterlo anche fisso, se invece ti costringerebbe a sacrificare altre dotazioni puoi acquistare un lettino pieghevole da aprire al bisogno, in questo caso per bambini più piccoli). Per la singola di 12 mq prenderei in considerazione di mettere un letto da una piazza e mezzo magari non da 140 ma da 120 (che è comodo per una persona singola e su cui nessun legislatore dovrebbe trovare da eccepire essendo un po' strettino per due persone, sebbene in realtà ci si possa dormire anche in due)

> La casa oltre le tre camere avrebbe un salone angolo cottura di 16,5 mq ,classiche entrate case nuove senza corridoio perche' anche qui credo occorrano 14 mq per questo ambiente

Verrà un locale comune molto comodo. Io ne uno di 15,3 mq e sono riuscita a sistemarlo molto bene (e considera che il mio funge da cucina e soggiorno a tutti gli effetti perché ho un b&b in casa quindi lo uso anch'io e l'ho dotato di tutto compreso un divanetto; a maggior ragione se il tuo sarà riservato agli ospiti potrai sistemarglielo a pennello)!

> Sto cercando di capire il costo per stirare lenzuola biancheria ed asciugamani se lavarli io e farli stirare
se appoggiarmi a lavasecco professionale che te li noleggia(qui sono distanti dal luogo del bb e nn capisco benissimo se conviene o meno)


Su questo non posso consigliarti perché io aprirò (quest'estate) un piccolo b&b a Roma ma ho solo una stanza doppia con lettino per bambino da affittare quindi non prevedo tutta questa marea di biancheria e penso di gestirmela da me. Al limite puoi iniziare provando in un modo e se non ti trovi bene cambi! Penso che sia molto difficile fare un calcolo di convenienze prima di aprire perché solo constatando quante prenotazioni avrai e quindi quanto renderà l'attività potrai valutare quanto inciderebbe un servizio professionale come quello che stai valutando.

> la casa sarebbe nuova ,completano proprietà' un posto auto scoperto protetto e nello stabile, posti bici ascensore e terrazzo in una camera di 15 mq che vorrei rendere la piu carina con una vasca oltre doccia

Credo proprio che la camera con il terrazzo verrà deliziosa! Sono anche d'accordo con l'inserimento della vasca oltre che della doccia. A parte la maggiore comodità e il gusto di poter fare un bagno in vasca, non si sa mai come possano andare le cose in futuro e, se un giorno ti trovassi nella necessità di adibire l'appartamento a un uso diverso (affittandolo stabilmente a una famiglia o usandolo in proprio) una vasca ha molte più funzioni oltre a quella di farci il bagno (che comunque serve e non solo per i bagni normali ma anche per alcuni bagni a scopo terapeutico), per esempio per ammollare e lavare la roba, per effettuare tinture di tessuti per chi lo fa, per poter posizionare uno stendino piccolo d'inverno e davvero tanti usi domestici che spesso vengono sottovalutati!

>che ospiti vorrei avere? spererei persone normali carine rispettose certo so che arriverà' di tutto non credo che se uno ha o meno disponibilità' economica sia piu' o meno educato

Certo, hai ragione ma quanto ti chiedevo che tipo di ospiti pensavi di avere mi riferivo soprattutto se pensavi a turisti, a persone che vengono per lavoro o altro per capire meglio le loro esigenze ma, essendo a Bologna e abbastanza vicino alla stazione, alle fiere e al centro, penso che ne avrai di tutte le tipologie!
Sui prezzi non mi esprimo perché non conosco proprio la realtà di Bologna (ma so quanto sia cara sotto le fiere perché per lavoro mi capita di andare alla Children's Book Fair e ogni volta è una lotta trovare un alloggio dove non ti spennino)!

Comunque fai bene a documentarti, sia qui (speriamo che passi qualche gestore bolognese) che altrove, perché più informazioni si acquisiscono più uno si chiarisce le idee. Ma nonostante tutto molte cose sono certa che dovremo scoprirle sul campo!

Ciao!

Elisa C
Ospite


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Messaggio  sim il Lun Mag 27, 2019 7:16 am

Elisa ma tu sei davvero un tesoro!!!Ti auguro ogni soddisfazione per il tuo Bb di Roma che sicuramente sarà' la conseguenza del tua cordialità' e gentilezza
Requisiti che nonostante una marea di calcoli sono anche una mia prerogativa, ma certamente i tuoi livelli di disponibilità' sono vette ai comuni mortali irraggiungibili
Ti servisse qualsiasi cosa a Bologna,di qualsiasi genere se me lo permetti ti lascio la mia mail(ristoranti consigli segreti cotta' posti magici sui colli o tra i portici shops e gastronomie eccellenti, e qualche ricetta segreta di cucina tramandata da mamma e nonna che nn ci sono più' in questa dimensione ma sono qui con me)
e in futuro nel caso aprissi il bb saresti special guest(ho una ragazza quindi non faccio il provolone ma crescendo e vivendo ci si rende conto che persone come te sono mosche bianche)
Ti chiedo anche questa ennesima cosa, e scusa se approfitto della tua disponibilita'
Mi pare di aver capito,perche' l'alternativa sarebbe l'affitto e l'apertura di un bb a casa mia con camera singola e bagno se riesco privato, che i requisiti minimi cambino
Affittacamere doppia 14 singola 9
e bb doppia 14 e singola 8?
cucina affittacamere 14 bb 6 piu' 0.5 mq ogni ospite in piu' di 1
io farei singola quindi 6 mq sarebbero sufficienti
Per me questo mq sarebbe importante xche' ho stanza di 11,3 mq in casa da adibire a singola con lavori minimi(bagno vicino al mio e scarico gabinetto)
quindi verrebbe di 2,1 esclusi muri o 3,1 se fosse 8 mq x bb emilia
c'e' superficie minima bagno?
ho gran confusione ma mi piace ragionarci su perché' e' ciò' che vorrei tanto fare
Non credo sia possibile x me da solo(morosa lavora in università' e spesso in diversi atenei tra Lombardia e bologna)
quindi escluderesti anche tu l'eventualità' di fare sia affittacamere che bb
o affitto e bb nella mia casa
o bb la e nulla qui o anche doppia opzione e' percorribile?
nn dico economic ma fattibilmente(alla faccia scrivo da cane,, affraid affraid )
sai qui sta aprendo lo student hotel
che riqualifica la zona ma arriva sul mercato con tantissime agevolazioni del comune
che ha ceduto x 500 mila euro un'area di mille mq e passa e con i soldi incassati sta costruendo una pensilina ad uso degli studenti in via Carracci
i costi x delle camere standard a Firenze partono da 90 euro fino a 250 x i bilocali
ora 460 stanze di cui 200 circa anche x nn studenti ma normali turisti e professionisti sono tanta roba
anche se forse la tipologia mia sarebbe diversa
comunque e' un fatto da considerare
ho letto di finanziamenti x nuove attività' ,informati anche per te a Roma,su acquisto di arredamento x bb
nn ristrutturazioni altrimenti tutti si ristrutturerebbero casa e ciao bb
50% a fondo perduto
ho chiamato ovunque nessuno Sa niente, regione comune il nulla commercialisti sanno zero
ultimacosa
il bb in abitazione sarebbe in centro,cameretta ha vista due torrida 500 mt da via indipendenza 1 km stazione e 1 km piazza maggiore

affittando le tasse 24% si coprirebbero con detrazioni quasi totalmente
quindi facessi bb converrebbe regime forfettario nn credi? tu se nn sono indiscreto nel business play e chiunque voglia farlo..quanto paga in un bb non professionale di tasselli 23% COME AFFITTI,?
fosse cosi converrebbe fare forfettario
paghi solo Ines con agevolazione del 35% e sono alla fine contributi x aumentare una pensione che raggiungere' mai:9
se mi rispondi pure a tutto sto papiro ti invio a un ups point vicino casa tua mezzo kg di tortellini, i migliori, fatti da una sfoglia che conosco e piegati sul dito mignolo(indice perfezione)
grazie tanto e se ti va parlami anche tu del tuo sogno bb
roma la adoro, da turista penso sia anche piu' entusiasmante
e la clientela e' infinita
in bocca al lupo davvero
simo

sim
Ospite


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Messaggio  simone il Lun Mag 27, 2019 7:24 am

correggo qualche corbelleria scritta
student hotel aprirebbe vicino a casa descritta con 3 come in costruzione, quartiere bolognini ancora piu' vicino a stazionario sn piu' vicino a fiera ,e' a 1km da me circa, io sono in una zona piu' verde tranquilla quello e' davanti a comune e via trafficata
Inps e nn ines
business plan e nn play
qui nn e' colpa della mia ignoranza ma del t9 Very Happy
i viaggiatori singoli che tipologia sono,?hai esperienze o qualcuno ha ideami piace anche se ci sono meno guadagni di una doppia
grazie mille
buonagiornata

simone
Ospite


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Messaggio  Elisa C il Mer Mag 29, 2019 4:00 pm

Ciao Simone,

grazie mille dell'offerta dei tortellini e delle altre prelibatezza ma, visto che dobbiamo entrare nei dettagli di situazioni singole che magari non interessano tutti, credo sia meglio se spostiamo la conversazione via email! Mandami un messaggio all'indirizzo listelisa @ yahoo. com (scrivo distanziato per tentare di limitare lo spam automatico) e ti risponderò da li.

Alla prossima,
Elisa

Elisa C
Ospite


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