Acquistare appartamento per creare B&B

Buongiorno a tutti,

sono Simone, ho 30 anni e sto valutando la possibilità di aprire una struttura ricettiva tipo affittacamere o bed and breakfast.
Si tratta per me ancora di un'ipotesi nel senso che l'investimento richiesto è chiaramente significativo e anche l'impegno personale è tale da costituire un vero e proprio lavoro (anche se non ne conosco bene tutte le sfaccettature, non avendo ancora avuto la fortuna di potermi confrontare e parlare direttamente con gestori di B&B).

In ogni caso se dovessi aprire una struttura, mi dedicherei all'attività a tempo pieno, cioè non sarebbe per me un secondo lavoro ma la mia "unica" attività.

Ovviamente ci sono molte domande che mi pongo ed a cui mi rendo conto non sia forse immediato dare risposta, nell'ottica di valutare se il progetto possa essere fattibile anche sul piano del ritorno economico, però sono immagino siano molte le variabili in gioco, tipo l'ubicazione, se in città o in campagna, in una zona turistica, o dal punto di vista della struttura se si tratti di un'appartamento o di una casa singola ecc.

Voi avete aperto il vostro B&B sulla base di una proprietà che già avevate, magari ristrutturandola o c'è anche chi ha acquistato una proprietà, magari in un'altra città, e l'ha in seguito adibita a B&B (come potrebbe essere la mia situazione)?

Vi ringarazio per tutti gli eventuali consigli e a presto
Simone

Simone, ciao.
Mi pare che hai già le idee piuttosto chiare.
Noi abbiamo l'affittacamere in una casa che era già di nostra proprietà, l'investimento è stato la ristrutturazione.

La mia opinone è che gli introiti del bed non bastano a coprire le spese d'acquisto e a viverci con la famiglia.
D'altra parte, come tu dici, la "posizione" e altre variabili fanno la differenza anche se non so quanta differenza

Ciao Simone, dove vorresti aprire questo B&B?
monica

Ciao Simone,
intanto complimenti per l'idea che non è affatto male.
Certo ha ragione Teresa quando ti chi dice in pratica che generalmente di solo B&B non si campa ma anche Monica proprio per questo probabilmente ha chiesto dove vorresti aprirlo.
A proposito vi abbraccio care ragazze!!! ::
L'ubicazione è importante perchè se sei isolato scordati di farlo come unica attività ma se sei vicino a qualcosa di normale percorrenza ma non troppo nel caos allora quasi quasi eh ?
Vedi, secondo me conta molto il passa parola e con tutti i siti che condividerai e che comunque sono importanti ci vuole sempre una meravigliosa,dannata pazienza.
I primi tre / quattro anni devi lavorare solo per questo e quindi non aspettarti delle grosse entrate ,vero che non camperesti Simone.
Per il momento ti conviene tenere l'attività che spero tu già abbia, poi la soddisfazione principale del B&B è il rapporto familiare che crei con i tuoi ospiti ma sai, il fatto che non si può fare pranzo e cena, ad esempio, è già limitativo.
Mannaggia, mi piacerebbe dirti qualcosa di diverso qualcosa di più, ma per il momento non ci riesco e comunque anche dalla mia esperienza (terza estate ormai terminata) vedo che piano piano è un'attività che si può sviluppare ma sempre con le spalle coperte altrimenti........ inutile soffrire troppo no ?
Ricorda che il B&B comunque prevede non più di 6 posti letto. Tutte le altre situazioni non possono chiamarsi B&B.

Ciao e in bocca al lupo anche a te neh ?

Ciao Simone!
Ti racconto la mia esperienza.Ho adibito a B&B una parte della casa dove abito. I costi affrontati sono quelli della ristrutturazione.
Il mio è un vero e proprio lavoro nel senso che mi ci dedico a tempo pieno. Ho 3 camere e la zona dove sono è, per fortuna, abbastanza "transitata" da turisti sia italiani che stranieri, perciò se ne vuoi fare un lavoro a tempo pieno, devi considerare questa cosa come fondamentale.

ciao a tutti, è vero che non può aprire un bed and breakfast o un affittacamere chi ha già un lavoro a tempo pieno?

paolo&am ha scritto:ciao a tutti, è vero che non può aprire un bed and breakfast o un affittacamere chi ha già un lavoro a tempo pieno?

Ciao . Il bed and breakfast sì, l'affittacamere per quel che so è permesso solo in alcune regioni.
Le norme in materia di turismo sono di competenza regionale.

paolo&am ha scritto:ciao a tutti, è vero che non può aprire un bed and breakfast o un affittacamere chi ha già un lavoro a tempo pieno?

Salve paolo&am, un bed & breakfast o affittacamere senza partita iva lo puoi aprire comunque dove previsto.Il principio su cui si fondano questi due tipi di attività è infatti "l'integrazione del reddito".
Non so però se negli ultimi anni sono cambiate le leggi per le partite iva, e da parte mia ti risponderei che non è così.La normativa fiscale è nazionale.
Ti consiglio di andare all'INPS, per il caso dell'affittacamere professionale con lavoro dipendente, a sentire se con le ultime normative dovresti versare i contributi nella gestione separata.

Ciao a tutti! Sto' valutando seriamente di aprire un b&b in liguria comprando un'immobile adatto a questo ma sapreste dirmi come si puo' calcolarne la redditivita',la fattibilita' e con che parametri posso scegliere l'acquisto di un'eventuale immobile non avendo cifre spropositate da investire? Grazie mille

paola ha scritto:Ciao a tutti! Sto' valutando seriamente di aprire un b&b in liguria comprando un'immobile adatto a questo ma sapreste dirmi come si puo' calcolarne la redditivita',la fattibilita' e con che parametri posso scegliere l'acquisto di un'eventuale immobile non avendo cifre spropositate da investire? Grazie mille

Ciao Paola.E' un po' difficile risponderti in modo esauriente,perchè sono parecchi i fattori che incidono. Un conto è se si parte con un immobile di proprietà,al limite da ristrutturare un po' o da adeguare allo scopo,un altro è comprarlo apposta.
Dipende dalla zona in cui sei,quanto turismo passa di lì,se è un turismo stagionale,o per tutto l'anno,o se c'è un giro di lavoro,convegni,pendolari.
E' importante la posizione dell'immobile,se vicino a musei,ospedali,stazioni,aeroporti,luoghi d'interesse. Importante la presenza di parcheggio riservato (non è fondamentale,a seconda della zona,ma è un grosso valore aggiunto).
Poi bisogna vedere quante stanze ci sono,i prezzi in vigore in quella zona,vedere se ci sono nella tua regione o nel comune delle normative particolari circa l'apertura di B&B.

Ti suggerisco comunque di leggere la normativa regionale,per avere un'idea di massima,e di dirci su quale zona saresti interessata,dato che qui abbiamo un po'di B&B liguri e "sono sul pezzo" più di me.

Un po' di pazienza e...auguri!

Sono d'accordo con Maria Grazia,perchè dipende dalla zona in cui sei.Auguroni!!!!!

Carissima Paola,
un saluto a Maria Grazia e Gilberta innanzitutto oltre che a te.
Sicuro che quanto dice Maria Grazia è da prendere molto in considerazione e, se posso aggiungere la mia opinione,fai attenzione a quanto ti dicono quelli che verranno a visitare i locali che vorrai adibire a B&B.
Da me è venuto il geometra dell'ufficio tecnico del comune e ha guardato volumetria luci e condizioni dei locali in generale. Regola fondamentale massimo 6 posti letto e la prima colazione a buffet, altrimenti non puoi chiamarlo B&B. Poi l'autorizzazione tecnica una volta rilasciata anche con tacito assenso entro un mese dalla data di sopralluogo, passa ai viglili urbani ai quali dovrai comunicare entro ogni ottobre di ogni anno le eventuali variazioni dei prezzi e dei periodi di apertura, se per quest'ultimo caso, non hai la partita iva. (senza p.iva infatti è obbligatorio nell'anno un periodo di chiusura che a seconda delle regioni va da miniumo di un mese a massimo di tre).
Ricordati che devi risiedere a non più di 500 metri dal luogo dove viene esercitata l'attività.
La redditività?
Beh, non è mai grassa a meno che tu non sia in una zona strategica per svariati motivi.
Insomma, non vorrei demotivarti adesso ma, difficilmente si campa di solo B&B.
Potrebbe anche succedere che ce la fai ma devi aspettare almeno tre anni per capirlo, sempre che bastino!!!.
Non assumere personale specie all'inizio sennò ti svena e poi studia per benino le norme appunto come già consigliato e fai un giretto dai vigili prima. Lì c'è sempre un addetto che si occupa di ste cose e dalle sue informazioni ti fai un 'idea più precisa......sai, alla fine ogni regione ha la sua storia.
In bocca al lupo

Grazie Fabio, buona serata

Salve a tutti/e,
premetto che erroneamente ho chiesto la registrazione sul forum, ma non essendo ancora facente parte del vostro meraviglioso mondo, certamente la richiesta di iscrizione verrà cestinata. Mi scuso , ma non avevo capito di poter scrivere anche da non iscritta.

Ad ogni modo mi presento, mi chiamo Simona ho 33 anni sono moglie e mamma di 2 bimbi. Ci siamo da poco trasferiti a Treviso in Veneto, e attualmente abitiamo in un appartamento in affitto.

Attualmente non lavoro, e considerando gli orari di lavoro di mio marito e le necessità di 2 bambini piccoli, ho passato non poche notti in bianco pensando a cosa poter fare per contribuire al bilancio familiare.

Spulciando gli annunci immobiliari (perchè in affitto ci sembra di buttar via i soldi...) ho trovato l'annuncio di una casa singola, divisa orizzontalmente in 2 appartamenti indipendenti, ma sulla carta facenti parte di un'unica abitazione.
Mentre leggevo mi si è accesa una lampadina e ho pensato di poter acquistare l'immobile e destinare il piano terra all'uso esclusivo per la mia famiglia, e gestire il piano sopra come un affittacamere o un b&b...

Per cui la prima domanda che vi pongo è se posso adibire la prima casa a beb o affittacamere, e se eventualmente perdo i privilegi prima casa (IVA agevolata, recupero fiscale sugli interessi ecc...)

Nell'eventualità si potesse vorrei destinare le stanze a brevi periodi (prevedendo una quota mensile), ovvero rivolgermi a quei lavoratori a tempo determinato che dovrebbero soggiornare a Treviso. Terrei la formula del tutto incluso (acqua,luce,gas,pulizia,riscaldamento/raffrescamento, cambi teleria ogni 2 giorni (lunedi,mercoledi,venerdì) ma nessun pasto previsto neanche l colazione). E' possibile o devo rivolgermi solo ai turisti?
Per la metratura potrei ricavare 3 camere, 1 bagno, e una zona comune con un piccolo angolo cottura munito di microonde.

Ovviamente ho spulciato un po' i vari topic, e non ho ben chiaro a chi devo rivolgermi per iniziare l'attività, ho visto che sono previsti dei finanziamenti per l'imprenditoria femminile, e non so se posso richiederli se apro un beb , un affittacamere non professionale, o se devo aprire partita Iva.

Ho un'infinità di altri dubbi, ma vista l'ora mi riserbo la possibilità di farvi altre domande, domani magari, dopo aver dormito qualche oretta... sono quasi le 2 di notte, la lettura mi ha appassionato ma adesso crollo dal sonno .
Grazie fin d'ora a chi vorrà rispondermi.
Simona

Credo che per prima cosa devi decidere con chiarezza la tipologia di struttura che intendi creare.
Se l'unità abitativa é una sola,tu hai lì la residenza e destini alcune camere a B&b...non penso tu abbia alcun problema per i contributi per la prima casa.
Se opti per questa soluzione devi fornire la prima colazione e gestire le prenotazioni. Volendo puoi scrivere anche un minimo di giorni di permanenza, ma vedo difficile "affitti" mensili perchè secondo me diventa un'altra cosa e non B&b.

Se ipotizzi un affittacamere, é indispensabile verificare la normativa della Regione Veneto...se é permesso in forma non imprenditoriale (ad esempio in Friuli lo é) allora, ferma restando il resto dell'organizzazione, non hai l'obbligo di fornire la prima colazione.

Altra ipotesi la casa-vacanza, in questo caso niente prima colazione e possibilità di ospitare per periodi più lunghi, come mi pare di capire che preferisci. Anche in questo caso va verificato se la Regione Veneto consente la forma non imprenditoriale.

In ogni caso il riferimento è il tuo Comune che, una volta stabilita la tipologia, ti rilascia la SCIA per iniziare l'attività. Ovviamente previo invio della documentazione necessaria e dopo i controlli di previsti.

A me pare una buona idea, la tipologia più adeguata per le tue esigenze la trovi sicuramente.

Teresa, grazie per la gentile risposta.
Quindi come beb potrei prevedere una quota giornaliera e una settimanale?

Sì é possibile. Per le regole precise ti dovrai rivolgere al tuo Comune, le regole hanno variabili infinite e solo andando a informarti avrai delle certezze.

Per quello che puó valere la mia opinione, non avrai particolari difficoltà. Anzi, la tua mi pare una buona situazione se l'unità abitativa é una, inoltre con la casa strutturatà in quel modo la gestione é anche più semplice.

La maggior parte dei miei ospiti viene per lavoro, la considero una fortuna...Treviso credo sia un ottimo posto in questo senso. Io sono di Udine.

ottimo...

ho un altro dubbio. quindi prima devo comprare la casa, poi ristrutturarla/renderla abitabile e arredarla anche e poi andare in comune per la scia? e basta?

e per le pulizie come vi regolate? io ad esempio vorrei farle dalle 10 alle 12 +/- ma se l'ospite è in camera come si fa? si salta?

e posso offrire il servizio di lavanderia per i soggiorni un pò più lunghi?

ma soprattutto dell'affitto recepito tra spese e tasse cosa resta al netto?

questo è solo un assaggio dei millemilioni di dubbi...

Udine deve essere una bella città.. non ci sono mai stata .. magari potrei essere una tua futura ospite :) come si chiama la tua struttura? :)

Ciao Simona, dal punto di vista legale/amministrativo puoi aprire un B&B senza problemi.
Il vero problema è se avrai clienti. Cerca di fare un'indagine in questo senso.

Brividus... mi hai fatto venire i brividus....

credo che Treviso sia una città con molte attrattive... e credo fermamente nella pubblicità e nel passaparola....

offrire qualcosa in + rispetto a quello che c'è sarebbe l'ideale, ma forse + plausibile tenere i prezzi + bassi degli altri per il primo anno...

ma di sicuro non posso andare a chiedere agli altri gestori pareri .. no?

Brì, conosco bene la zona...secondo me non c'è moltissimo turismo e tanto di passaggio e gente per lavoro. Treviso è una zona parecchio attiva. Come ho scoperto esserlo Udine: qui intorno abbiamo un'enormità di cantieri aperti e l'edilizia (e contorno) della zona non riesce a coprire le richieste perciò vengono intere aziende da fuori. Come dire? ... una manna

La "procedura": compri casa, ci pensi su a come disporla, ( ) ottimizzi le risorse tenendo presenti i parametri che dà la Regione Veneto, a lavori fatti presenti la denuncia attività e la documentazione (planimetrie, certificazioni di conformità ecc.) che ti verrà richiesta.

Non è complicato, ma non è una passeggiata: bisogna essere motivati.

Il ricavo dipende da infinite variabile ed è il punto oscuro: finchè non si prova non si sa.

io sono una che propende per i prezzi bassi, altri sostengono che non si deve svendere...a me è andata bene con i prezzi bassi a tanti con i prezzi altini...si prende la misura in itinere. Infatti ora li sto alzando, ma sono passati 5 anni per farmi cambiare idea e anche i consigli di amici del forum che sono stati da noi.

Per le pulizie e le varie cose pratiche credo ci sia del tempo per pensarci, prima la struttura....che basta e avanza come pensiero.
Sicuramente ci sono servizi non costosi, ma interessanti che puoi offrire...tipo l'uso della lavatrice e del ferro da stiro..o la convenzione con un ristorante. ecc.

Ho dei dubbi sul chiedere ad altri gestori, credo dipenda molto a chi chiedi
Per esempio non è cosa marginale verificare se nei pressi della casa ci sono ospedali, università, grossi centri commerciali, autostrada, fiere ecc.

Se ti va, visto che siamo a meno di un'ora di strada, puoi fare un salto per farti un'idea di come potrebbe funzionare

Il mio orrendo sito (che prometto di cambiare da almeno 3 anni) è www.bbudine.net ormai ben poco corrisponde alla realtà.

(Udine non è bella è ordinata e pulita )

dubbio... ho trovato in vendita 2 abbinate (in pratica 2 villette a schiera attaccate) e mi chiedevo , considerato che le compreremmo come unica abitazione , se posso adibirne una a beb e l'altra a uso esclusivo della mia famiglia...

gli ingressi sono indipendenti ma l'area esterna per il parcheggio è in comune.

che dite?

Per l'attività di B&b credo debba essere un'unica abitazione, quindi stesso numero civico.

forse abbiamo trovato la casa giusta, è su due piani e i piani sono collegati da scala esterna. Attualmente è divisa in 2 sub, ma prima dell'acquisto li unificheremmo in uno solo, secondo voi ci danno il permesso di fare il beb sotto e noi abitare sopra?

grazie...

Si, non credo ci siano problemi: se lo vuoi fare non professionale e quindi hai l'obbligo di residenza, deve solo risultare come unica abitazione catastalmente