Rilevare un affittacamere

Ops, pardon: nel primo dei due post di sopra ho sbagliato a scrivere, la differenza con le zone limitrofe per la vendita si aggira tra i 100.000-200.000 euro

La ringrazio genzgenz per l'approfondimento.
Non saprei cosa dirLe. Ho guardato i commenti sulle strutture presenti sulla piazza è indubbiamente l'elemento sicurezza è stato spesso sollevato. Per quanto riguarda l'affitto richiesto per ogni stanza (con bagno privato) i prezzi purtroppo però vedo che sono quelli. Anche in Stazione Termini strutture simili, si aggirano sui 600,00€ al mese. Alcune ovviamente non li valgono, ma quello che ho notato è che l'afflusso dei turisti esteri è comunque elevato. La struttura della quale poi parlo, come la maggior parte che ho visionato, stata completamente ristrutturata da non pù di un anno.
Ciò detto uno degli aspetti sui quali sto continuando ad arrovellarmi è capire se la buonoscita richiesta trova giustificazione nel fatturato. Questa cosa del fatturato non me la sono inventata io, ma diversi agenti immobiliari con i quali sono venuto in contatto hanno fatto questo tipo di associazione.
L'affittare una struttura e partire da 0 è una cosa che ho pensato, ma la normativa oggi è diventata molto più stringente rispetto a chi ha già ottenuto la licenza qualche anno fa, anche per le dimensioni.
Cosa ne pensa della zona di Campo dei fiori? Di affitto li mi parlano di 1.000,00€ €uro a stanza.
Grazie ad ogni modo per la risposta.

Alone75

Salve a tutti.
Sono Stefano e vorrei chiedervi un parere da inesperto nel settore. Sono rimasto senza lavoro da ormai un anno e mi è stato proposto da un amico di prendere in comodato d'uso gratuito la gestione di una villetta-soggiorno (o affittacamere o bed and breakfast... non ho ancora capito la differenza) di un amico. Non avrei da pagare l'affitto perche la villa è di sua proprietà. Prenderei solo le responsabilità e le mansioni di gestione dell'attività (accoglienza, pulizia, pubblicità, sito ecc) e con il ricavato pagarci le spese varie, il mio stipendio e una parte andrebbe a lui.
La villetta è su 2 piani con 6 camere tutte con bagno privato. Inoltre per recarmi lì ho quasi 40 minuti di auto da dove abito, puo essere un problema?
Sarei molto interessato ad avviare un attivita del genere e sono voglioso di lavorare!
Secondo voi con che posizione potrei entrare a far parte della gestione, togliendo le responsabilità al mio amico? Esiste il modo di essere dipendente ma con mansioni e responsabilità da "direttore" del b&b? O devo per forza prendere partita iva e praticamente prendere la sua attività gia avviata? (Anche se conveniente dato che non pagherei...)

Ciao Stefano, Benvenuto su NientePaura.
La prima cosa che dovresti fare è leggere la legge regionale del comune di appartenenza così da farti un'idea delle prime condizioni basilari per gestire un B&B.
In tutta Italia di sicuro c'è che chi gestisce il B&B deve avere residenza e vivere nell'abitazione adibita a struttura ricettiva, cosa che dovrà essere dimostrata quando avverranno i controlli. Inoltre, i tuoi ospiti avrano bisogno di te come presenza in caso si trovassero in difficoltà. Prova a studiare la legge inerente agli affittacamere, probabilmente è più adatta a quello che intendete fare tu ed il tuo amico.
In questo spazio trovi diversi argomenti che potrebbero aiutarti, cerca anche tra gli argomenti della tua regione.

Studia e facci sapere

Grazie della risposta Mariella!
Mi ero già letto la legge regionale (toscana) e mi è abbastanza chiaro il funzionamento (la mia ragazza lavora da 10 anni nel settore turismo ed è vice-direttrice in un albergo 4 stelle, quindi mi ha spiegato diverse cose ;) ).
Ancora non so come sia registrato questo "albergo" so solo che non ha la cucina e non somministra colazioni e che non lo ha mai voluto chiamare bed & breakfast. Di fatti viene pubblicizzato come soggiorno, quindi non so se vale la legge italiana che devi avere la residenza lì.
La presenza nel locale è quello che mi preoccupa meno, sono disposto a stare lì dalla mattina fino a sera per le esigenze dei miei clienti, ma se avessero bisogno di notte io prima di 40 minuti almeno non riesco ad essere là, può essere un problema a livello di leggi per questo settore?

Grazie a tutti
Stefano

Aspetta che ti risponda qualche toscano così potrà aiutarti meglio. io devo leggere prima la legge della regione Toscana.
Comunque, qualsiasi cosa tu decida di fare, tieni presente che se un ospite ti chiama nel cuore della notte, 40 minuti sono troppi per arrivare e per te distruttivi. In genere, noi gestori siamo preoccupati quando abbiamo ospiti, bisogna accudirli e coccolarli perchè entrano in una casa che non è la loro e non ne conoscono il funzionamento. Se rientrano alle 3 di notte ed hanno perso la chiave per entrare ti aspettano in strada? Se si rompre qualcosa, la doccia, c'è una perdita di acqua (è capitato a me in B&B a Roma, ci siamo trovati a galleggiare su più di 10 cm di acqua in camera) che fai? Corri in macchina? Rischi?

Scusa se te lo dico ma, personalmente, trovo la gestione del B&B molto diversa da tutte le altre strutture, soprattutto dagli hotel.
L'affittacamere, però, potrebbe adattarsi di più alle tue esigenze.

Capisco benissimo che sicuramente sbaglio, come molti fanno, a catalogare b&b come albergo e fai a bene a riprendermi! ;)
Infatti da profano ancora non ho capito la differenza tra b&b e affittacamere, sembrerebbe qua in toscana la stessa cosa, solo che il nome b&b preclude la colazione.

Perché invece te pensi che sia meglio per me l'affittacamere? Hanno esigenza diverse rispetto al b&b?

Grazie delle risposte! Questo forum mi sta chiarendo le mie confuse idee
Stefano

stefano6 ha scritto:Capisco benissimo che sicuramente sbaglio, come molti fanno, a catalogare b&b come albergo e fai a bene a riprendermi! ;)
Infatti da profano ancora non ho capito la differenza tra b&b e affittacamere, sembrerebbe qua in toscana la stessa cosa, solo che il nome b&b preclude la colazione.

Perché invece te pensi che sia meglio per me l'affittacamere? Hanno esigenza diverse rispetto al b&b?

Grazie delle risposte! Questo forum mi sta chiarendo le mie confuse idee
Stefano

Affittacamere e B&B sono in pratica la stessa cosa. La differenza è puramente fiscale.
Cerco di spiegare meglio.
In Italia gli affittacamere sono sempre esistiti. E' un'attività di tipo extra-alberghiero che differisce dall'albergo poiché ha poche camere (se non ricordo male l'albergo non può avere MENO di 9 camere), e non ha obbligo di reception e altri servizi ausiliari.
Il bed and Breakfast ha origini inglesi. In sostanza la vecchietta con una casa grande, fittava la stanzetta della figlia, ormai sposata, ai turisti o agli studenti.....(ora non è più così anche in Inghilterra).
Il concetto di Bed and Breakfast è stato acquisito anche in Italia come attività NON professionale. In pratica tu hai la villa grande e affitti una camera o più agli ospiti per far quadrare il bilancio familiare.
Questa è la TEORIA.
In pratica molti fanno del B&B la propria attività. Ovviamente la legge prevede alcune limitazioni, tipo il numero di camere, la residenza,ecc.
Quindi, tornando al tuo caso, se apri un affittacamere o un B&B fai esattamente la stessa cosa. Ciò che devi accertare è se la tua idea è compatibile con la legge della tua regione

Grazie del chiarimento brividus
Ho trovato notizie, ancora da verificare, che in toscana non è obbligatorio avere la residenza per gestire un affittacamere, qualcuno mi sa confermare?
Ed è probabilmente quello che andrò a fare io appena risolti gli ultimi dubbi fiscali.. anche perche pare che in toscana anche la differenza tra b&b e affittacamere non esista... boh...

Stefano6 ha scritto:Grazie del chiarimento brividus
Ho trovato notizie, ancora da verificare, che in toscana non è obbligatorio avere la residenza per gestire un affittacamere, qualcuno mi sa confermare?
Ed è probabilmente quello che andrò a fare io appena risolti gli ultimi dubbi fiscali.. anche perche pare che in toscana anche la differenza tra b&b e affittacamere non esista... boh...

L'affittacamere è un'attività imprenditoriale e non ha obbligo di residenza in tutt'Italia.
Il B&B ha il vantaggio di non avere obbligo di partita IVA, ovvero dell'usura statale

Brividus ha scritto:

Stefano6 ha scritto:Grazie del chiarimento brividus
Ho trovato notizie, ancora da verificare, che in toscana non è obbligatorio avere la residenza per gestire un affittacamere, qualcuno mi sa confermare?
Ed è probabilmente quello che andrò a fare io appena risolti gli ultimi dubbi fiscali.. anche perche pare che in toscana anche la differenza tra b&b e affittacamere non esista... boh...

L'affittacamere è un'attività imprenditoriale e non ha obbligo di residenza in tutt'Italia.
Il B&B ha il vantaggio di non avere obbligo di partita IVA, ovvero dell'usura statale

Sono in Toscana e il mio è un B&B.
Ovvero sia nella casa di proprietà dove abito e dove ho la residenza, metto a disposizione degli ospiti le 3 camere che ho in più con bagno privato e offro nel prezzo la prima colazione.
Non ho partita IVA.

In toscana ci sono affittacamere e B&B non professionali, ovvero: obbligo di residenza e niente partita iva.
Poi ci sono affittacamerte e B&B professionali, nessun obbligo di residenza ma partita iva.

Francamente sacrificherei una camera e p.i. o meno dormirei nella struttura quando ci sono ospiti, pensare di lasciarli a se stessi è un grosso rischio, a meno che tu non abiti a pochi minuti.

Per la regione sono tutti affittacamere, se danno colazione possono chiamarsi B&B.

Ps. Dove sei in Toscana??

Grazie Gina, allora avevo sentito bene! ;)
Ancora non ho niente io... spero presto...

La villetta del mio amico affittacamere si trova a Firenze.

Purtroppo però abitando a Prato e avendo già casa mia non potrei cambiare residenza, anche per motivi di lavoro della mia ragazza. Quindi mi sa che opterò per affittacamere e ahimè anche partita iva
Oggi ho fatto il conto in motorino in meno si 20 minuti sarei là.. inoltre sono un gran appassionato di tecnologia, potrei installare telecamere e apriporte comandati dal mio cellulare
Per le urgenze c'è comunque il mio amico che abita in zona.. se proprio mi trovo alle strette!

Firenze e' una bella piazza per un affittacamere... Con colazione e' piu' attraente per i turisti, comunque, sei camere... Gestirle da solo temo sia pesantuccio. In teoria serve la tua presenza al mattino per pulire le camere e la colazione se decidi di offrirla, alcuni si premuniscono di macchinette automatiche per le bevande, tavola buffet e gli ospiti si servono da soli. Nel pom c'e' da attendere i nuovi ospiti... Che a volte arrivano molto tardi...
La notte in teoria saresti libero ma si sa, gli imprevisti tendono ad arrivare nei momenti meno opportuni...
Mi chiedo se da solo sarai in grado di fare tutto, forse non ti occuperai personalmente della biancheria, del giardino, la spesa, la mia impressione e' che servirebbero almeno due persone.

Infatti la mia ragazza che per "sfortuna" è part-time e mi aiuterebbe nel pomeriggio. Non credo comunque sia impossibile anche da solo, considerando che non ho intenzione, almeno per ora, offrire colazione, pensavo appunto ad un distributore automatico o addirittura ad un agevolazione col bar a 20 metri... ;)
Poi quando partirà quest'avventura mi adeguerò alle richieste e alle esigenze!

Te Gina hai un b&b in toscana? Dove?

In Versilia! Hai presente quella zona che d'estate si riempie di fiorentini e pratesi??? Se vi trovate in zona passate a trovarmi ;)
La villa e' gia' a posto? Impianti a norma, planimetrie in regola? Arredamento e biancheria?

Certo che conosco!! Anche molto bene, passerò di sicuro a trovarti!

La villa è già pronta per l'esercizio, in questo momento ci sono 3 coppie. Gli impianti e la planimentria rientra nelle leggi regionali. L'arredamento è un pò anni 90 ma con calma e buona volontà posso ricreare un bell'ambiente! La biancheria viene attualmete presa da una ditta esterna con servizio a domicilio.
Il mio amico lo vuole lasciare perche non ha più voglia e con l'avvento di internet non si è mai messo al passo coi tempi e campava con i clienti abituali.
Dite che ne può valere la pena prendere partita iva e iniziare questa nuova avventura? E' un nuovo ambiente per me ma considerando che non devo nemmeno pagare l'affitto, o quasi, penso sia tutto in discesa...

Direi che sei gia' a buon punto!
Studiati leggi e informati in comune, secondo me la possibilita' di un buon lavoro c'e'. Io son dovuta partire da zero, ristrutturazione, arredamento, permessi... Nnaggia!!! Adesso son dietro a farmi conoscere, richieste ce ne sono, prenotazioni ancora poche ma per fortuna il maritozzo lavora e la pagnotta la porta a casa.

Posso chiederti da quanto hai iniziato? Per fortuna per la pubblicita su internet sono abbastanza esperto e spero di partire da una base solida... anche perche la pagnotta con un solo part time della mia ragazza non me lo compro... :-(

Ho cominciato a Marzo, son fresca di sfacchinaggio tra vari uffici e leggi

Cito quanto detto da brividus "L'affittacamere è un'attività imprenditoriale e non ha obbligo di residenza in tutt'Italia.
Il B&B ha il vantaggio di non avere obbligo di partita IVA, ovvero dell'usura statale".
Ok questo è chiaro, ma se non erro se supero i 7.000/7.500 di entrate devo obbligatoriamente aprire la p.iva per cui le differenze tra b&b e affittacamere sarebbero minime, anche perchè lo sforzo per attivare un b&b o affittacamere è pressocchè uguale, voglio dire il tempo investito è lo stesso.
Quello che non mi è chiaro è come l'apertura della p.iva si differenzi tra b&b e affittacamere, voglio dire il codice attività è lo stesso?Nel caso di affittacamere professionale si paga Ires Irap e tasse varie da impresa giusto?e l'irpef?
Nel caso di b&b apro la p.iva e poi il ricavo lo si tassa tramite irpef e dichiarazione dei redditi, ma nel caso di affittacamere come funziona?
Scusate la confusione ma è cosi, non mi è chiara la differenza tra aprire p.iva per b&b e aprirla per affittacamere.

gibi2780 ha scritto:Cito quanto detto da brividus "L'affittacamere è un'attività imprenditoriale e non ha obbligo di residenza in tutt'Italia.
Il B&B ha il vantaggio di non avere obbligo di partita IVA, ovvero dell'usura statale".
Ok questo è chiaro, ma se non erro se supero i 7.000/7.500 di entrate devo obbligatoriamente aprire la p.iva per cui le differenze tra b&b e affittacamere sarebbero minime, anche perchè lo sforzo per attivare un b&b o affittacamere è pressocchè uguale, voglio dire il tempo investito è lo stesso.
Quello che non mi è chiaro è come l'apertura della p.iva si differenzi tra b&b e affittacamere, voglio dire il codice attività è lo stesso?Nel caso di affittacamere professionale si paga Ires Irap e tasse varie da impresa giusto?e l'irpef?
Nel caso di b&b apro la p.iva e poi il ricavo lo si tassa tramite irpef e dichiarazione dei redditi, ma nel caso di affittacamere come funziona?
Scusate la confusione ma è cosi, non mi è chiara la differenza tra aprire p.iva per b&b e aprirla per affittacamere.

Gibi, dipende dalla legge regionale.
Ad esempio qui in Puglia c'è la legge per i B&B non professionali e quella per affittacamere. Non esiste il B&B professionale.
Credo che, come dici bene, se il B&B diventa professionale (e quindi con partita IVA) non cambi nulla rispetto all'affittacamere.

Guarda.....il discorso è semplice: l'affittacamere dà più ampio spazio (numero di camere maggiori, niente residenza, ecc.).
Quando apri, se le LIMITAZIONI del B&b ti vanno bene, apri un B&B.....altrimenti apri l'affittacamere.
Per il discorso delle "entrate", come ti ho detto...la legge è vaga (la soglia dei 7,000 euro....è puramente casuale e soggettiva).
Il principio base è che non c'è obbligo di partita IVA se l'attività è "occasionale". Cosa significa occasionale? Che non è il tuo lavoro e che non sfami la famiglia col B&B!
In caso di accertamento tutto dipende da come gli gira all'omino dell'agenzia delle entrate.
Ti faccio un esempio: nel 2011 hai dichiarato 3,000 euro, nel 2012 ne hai dichiarati 15,000, e nel 2013 ne hai dichiarati 7,000. A mio parere, in tal caso rientreresti nella OCCASIONALITA'.
Diverso è il caso se ogni anno dichiari un reddito di 9,000 euro. Seppure è un reddito basso.....la costanza presume un reddito fisso e sufficente per essere considerato un'attività.

Il mio consiglio è quello di evitare la partita IVA...se possibile. Aprirla è facile e gratuito. Solo che dopo lo Stato ti mangia vivo, non per le tasse IRPEF (che paghi in entrambi i casi), ma perchè ti obbligano all'iscrizione alla Camera di Commercio, alla posizione INPS, agli studi di settore, ecc....

Grazie Brividus.

Salve a tutti! Volevo porvi un quesito, vorrei iniziare questa nuovo lavoro insieme alla mia compagna che e quella di gestire una struttura ricettiva tutta nostra ma dalle mie parti e quasi impossibile si tratta di Sorrento centro. Ne ho trovata soltanto una che si cede una bomboniera di 4 camere rifinite divinamente ed affaccio sull'intero golfo di napoli "affittacamere" stupende e una sala colazioni incantevole, ma la cessione addirittura è a rialzo circa €200.000.00 + 1.800.00 mensili. Però mi sembrano un po eccessivi che ne pensate? Ps. In zona non c'è nulla più neanche da prendere in fitto e ristrutturare