Affittacamere in gestione a Firenze

Salve a tutti.
Siamo Ilaria e Federico, una coppia 28enne padovana che ha voglia di trovare la propria strada e di svegliarsi la mattina per fare un lavoro con passione e amore.
Ilaria è responsabile di un canile della zona, Federico è rappresentante..entrambi amiamo natura e animali e abbiamo sempre sognato di avere un b&b con possibilità di accettare i cani e magari fare anche pensione....l'esperienza in questo ambito ammetto che ci manca ma di motivazione, di voglia di imparare, di voglia mettersi in gioco e i contatti con le persone ne abbiamo davvero tanti!
Cerchiamo una struttura da gestire o qualcuno che ci prenda alle sue dipendenze..preferibilmente provincia di Verona o in Toscana (perchè un po' abbiamo avuto modo di conoscerle), ma valutiamo anche tutte le altre regioni.

Aspettiamo, speriamo presto, un qualche vostro commento e contatto.
Grazie di cuore a tutti.
Ilaria e Federico

Ciao Ilaria e Federico,
ben giunti su Niente Paura.

Non ho capito se vorreste prendere in gestione un B&B o vorreste farvi assumere in un B&B.
Nel secondo caso vi dico subito che la cosa è pressochè impossibile essendo il B&B a gestione familiare e per il piccolo numero di camere a disposizione degli ospiti. Non voglio smontarvi. Troverete riscontro in questo se spulciate fra gli argomenti dello spazio ospiti.

Invece, se volete prenderne uno in gestione, qui troverete consigli su ogni regione:

https://nientepaura.forumattivo.com/t6949-affittare-una-casa-per-aprire-un-bb-bb-in-affitto

continuate a scriverci e a farci sapere i vostri progetti!

ciao a tutti,
sto valutando di prendere in affitto un b&b.
L'agente immobiliare, per telefono, mi ha detto che il b&b in questione, fattura circa 50000 euro l'anno...siccome ho visto le recensioni su internet, e non è ben recensito, ci credo poco che riesca a guadagnare questa cifra, considerato anche che sono poche camere.
Il bed and breakfast è di tipo professionale. Vorrei chiedervi, quali documenti devo chidere per vedere i reali incassi? nel senso, chiacchere a parte, vorrei vedere nero su bianco...
grazie a tutti!

milc ha scritto:ciao a tutti,
sto valutando di prendere in affitto un b&b.
L'agente immobiliare, per telefono, mi ha detto che il b&b in questione, fattura circa 50000 euro l'anno...siccome ho visto le recensioni su internet, e non è ben recensito, ci credo poco che riesca a guadagnare questa cifra, considerato anche che sono poche camere.
Il bed and breakfast è di tipo professionale. Vorrei chiedervi, quali documenti devo chidere per vedere i reali incassi? nel senso, chiacchere a parte, vorrei vedere nero su bianco...
grazie a tutti!

Se è di tipo professionale puoi chiedere di vedere il bilancio e poi valutarlo insieme ad un commercialista.
Dire quanto è il fatturato significa poco se non sai anche quali sono i costi. Eventualmente, se te lo danno, puoi richiedere anche l'elenco dei clienti, così capisci che tipo di clientela hanno: se lavorano tanto con le Aziende, può essere che hanno sempre pieno. Le recensioni non sono del tutto attendibili, perchè dipendono molto dal motivo del soggiorno: chi viaggia per lavoro ha esigenze diverse rispetto a chi viaggia per piacere.

Ciao a Tutti : per ora sono solo ospite in questo superforum ma spero prestissimo di entrare a farne parte a pieno titolo,in quanto siamo alla fase finale per prendere in gestione un affittacamere a Firenze - zona S.Maria Novella / Fortezza dal Basso
Volevo sapere se tra i partecipanti ci sono gestori di B&B di Firenze e mi aiutassero a superare le ultime perplessità. con un'attività di 5 camere + 1 privata a 1750 euro al mese di affitto e senza avere debiti con le banche si riesce a campare in modo decente ? o in alternativa ne hanno proposta una con 10 camere + cucina e sala colazioni e 1 camera con bagno privata
Aspetto i Vostri pareri - Grazie a chi mi può aiutare a dissipare i dubbi

Ciao, benvenuto!
Direi che è davvero difficile fare stime sui futuri guadagni, se le strutture sono già avviate puoi chiedere di vedere i conti passati. L'unica differenza che vedo tra le due versioni è che nel primo caso potresti partire come affittacamere non professionale, non superando le sei camere e prendendo la residenza. Questo ti permetterebbe di cominciare con meno spese e burocrazia.
Dai un'occhiata alle leggi regionali, vedi se le strutture sono a norma o hanno bisogno di spese, vedi quanti B&B ci sono nel vicinato e che prezzi fanno. Per il resto, ogni impresa ha le sue incognite e tanto dipende anche dal servizio e prezzi che farai.

Noi abbiamo 4 camere, lavoriamo bene, tutto l'anno senza periodi obbligatori di chiusura però credo che un affitto così sarebbe difficilmente sostenibile.
Naturalmente dipende quanto chiedi a camera e 100000 altre variabili... ma, dico la verità, sono perplessa.
La proposta con 10 camere?

Grazie a Tutti coloro che mi hanno risposto
Venerdì saremo a Firenze per vedere 'immobile con 10 camere ma non mi hanno ancora comunicato l'ammontare dell'affitto
Stamani ho contattato il Sig Fabrizio della CNA ( molto gentile) e abbiamo concordato un incontro appena avremo i documenti necessari per valutare il tutto ( normative.. e suggerimenti tipo se è meglio fare una società tra mia moglie in mobilità e mio figlio attualmente occupato in un hotel a 4 stelle etc )
Vi terrò al corrente di come si sviluppa la trattativa

Ciao a Tutti : chiedo il Vostro parere spassionato se è economicamente sostenibile il progetto,per il lavoro di affittacamere non professionale con 5 camere tutte con bagno + 1 camera e bagno privata oltre a cucina : zona centro storico a Firenze - ottime referenze su siti diversi
SPESE ( per camera doppia) :
Affitto > 1750 euro +:
luce - acqua > 1 euro al giorno
colazioni > 8 euro per camera ( the - caffè - latte - marmellate - nutella - fette biscottate - burro - succo arancia - pompelmo - yogurt vari - miele - biscotti - pane fresco frutta tipo mele - banane e di stagione come uva o arance e se ci sono ospiti stranieri anche qualche cosa salato : formaggi o salumi)
Domanda: credo non sia possibile ma visto che mia moglie è bravissima a preparare torte varie se dovessero venire confezionate le porzioni si possono dare per le colazioni?

Pulizia camere > 6 euro ( con una cooperativa a chiamata nei periodi di punta altrimenti fai da me)
Biancheria > 3 euro
saponi - sh. > 1

Preventivo di fatturato : occupazione camere al 70% sono 105 camere al mese x 80 euro = 8400 euro - 10% iva 7550 euro netti
meno affitto > 6.800 euro - meno colazioni > 6.000 - meno pulizia - biancheria - saponi - shampoo > 5000 - meno luce acqua 4900 euro
Tasse varie e utenze : rifiuti - televisione - telefono - internet 500 euro > 4900 - 500 = 4400
Commercialista: 400 euro al mese
Rimanenti : 4000 euro
Tasse 50% irpef e varie : 2000 euro
imprevisti 15% * : 1700 euro netti di guadagno ( è possibile oppure sto fuori dalla realtà?)
*: che al limite sono accantonati per sicurezza qualora servissero
Grazie a chi mi può indicare voci non calcolate

Intanto affittacamere non professionale non ha partita iva, si paga irpef con scaglioni in base alle entrate, fino a 15000€ intorno al 23%, poi si sale  
Le spese senza partita iva non sono tutte deducibili, più alto è il fatturato, meno conviene.
La grossa incognita resta la presenza costante di ospiti, se è già avviato vedi negli anni passati e fai una media.
Per quanto riguarda le colazioni con prodotti preparati ci sono meno complicazioni, basta conservare lo scontrino del giorno e tutto l'ambaradan del manuale di autocontrollo passa al fornaio di fiducia, non è solo un problema di confezione monoporzione, la preparazione deve avvenire in una cucina a norma, ingredienti dichiarati ecc.
Pulizie.. fai da te.
Tassa rifiuti...ottimista...pare che stiano pensando di triplicarla  

Secondo me 80 € nel centro a Firenze sono pochi a meno che uno non abbia una topaia mentre il 70% di riempimento annuo, specie nei prima anni, è un po' ottimistico. Per la colazione me la caverei con 5 euro mentre è bassa la stima per l'energia elettrica specie se c'è il condizionamento.
Non vedo la spesa per il riscaldamento che non è indifferente e al commercialista non darei più di 100 euro al mese.

Un grande grazie per la Vostra pazienza e celerità nel rispondermi
L'attività è sul mercato da una decina d'anni e ha ottimi giudizi sui vari siti di viaggio tra le recensioni degli utenti e il valore di occupazione, l'arredamento è nuovo o in ottimo stato
Compensando il valore di occupazione delle camere in cui sono stato ottimista con il prezzo per il pernottamento in cui al contrario sono stato un poco scarso dovrei avere lo stesso risultato
E' vero ho tralasciato una componente di costi come il riscaldamento : 400 euro al mese ( circa 5000 euro annui) che potrebbero essere recuperati da quanto in meno ho calcolato per il commercialista - per le minori spese di colazioni - biancheria - pulizia ( meno camere meno spese)
Venerdì sarò a Firenze per valutare anche quello con dieci camere più una cucina e sala per le colazioni

Buonasera,

Ho appena trovato un appartamento in zona semi centrale a Firenze (diciamo che è a 10 minuti a piedi da Santa Croce), che cedono in affitto a 1100+ IVa (è di una società) al mese (oltre a 200 euro di condominio). La mia idea era aprirci un B&B, visto che ha 4 stanze tutte con bagno privato. Il riscaldamento è centralizzato, ma la precedente gestione (veniva usato come dependance di un hotel) si era attrezzata con una caldaia autonoma con deposito di acqua calda per l'impianto idraulico, l'aria condizionata, e pure una piccola cucina/ufficio. Inoltre il palazzo ha davnti un posteggio motorini ed una rastrelliera per le biciclette, oltre al fatto che anche nella corte c'è una rastrelliera per le biciclette. Calcolando che la stagione a Firenze va da MArzo ad Ottobre (o quasi) secondo voi ne vale la pena? Era già stato adibito a B&B ma è stato chiuso un anno fa visto che i proprietari erano a Roma ed i dipendenti non lo gestivano con professionalità.

Inoltre ho già contatti con i vari NCC, noleggi auto, moto e bici, Ristoranti, agenzie di viaggio per escursioni, guide turistiche e quant'altro (ho lavorato per 16 anni in agenzia di viaggi).

Inoltre meglio fare da soli le camere o prendersi una ditta esterna? calcolate che sono single senza famiglia, la gestione ricadrebbe solo su di me.

Grazie, Simone

p.s. ovviamente non viene richiesta NESSUNA buonuscita o costo per la licenza, è questo che mi alletta molto

La vedo difficile con 4 camere considerando affitto, spese, tasse, ecc. ...per di più da solo, quindi con costi aggiuntivi per la gestione.

Ciao, hai richiesto l'iscrizione al forum con il link a un portale che riporta un B&B a Firenze già attivo.
E' quello per il quale stai chiedendo informazioni? Sei tu il titolare come dichiari nel form per l'iscrizione?

si, scusa ma non avevo capito bene come funzionava il forum. Comunque ho già fatto la proposta d'acquisto, anche perchè ho visionato altri B&B, sia in zona che in centro, partono tutti da un esborso iniziale (perl'avviamento) di minimo 50-80.000 euro, oltre all'affitto che è minimo 1400 euro...

Ciao a tutti, sono Mauro ed è da qualche tempo che sto valutando l' apertura di una struttura ricettiva. Essendo viaggiatore non ho alcuna preclusione riguardo a qualsiasi località nel territorio italiano.Il mio "sogno"  sarebbe quello di aprire un ostello ma in  ogni caso sto  facendo una ricerca ed una stima  a 360 gradi su quelle che sono le modalità e tipologie presenti nel panorama ricettivo italiano. Sto leggendo con molto interesse le conversazioni di questo forum e vorrei riallacciarmi al discorso riguardante i costi di avviamento/buona uscita.  Partendo dal presupposto che oramai con la liberalizzazione,  la licenza di per sé non giustifichi il valore non pensate che un giusto costo d' avviamento vada a giustificare il giro d' affari, la presenza sul mercato e cosa di non poco conto l' arredamento ed altro  presente all' interno di una struttura ?  Ovviamente si presuppone che questo sia in buona condizione e sfruttabile ancora per alcuni anni. Quando si va ad arredare un immobile dall' inizio ci vuole ben poco a superare i 30, 40 mila euro. Mi sorge il quesito poichè leggendo qua e là tutti non vedono di buon occhio questo costo ( e potrei esserne d' accordo) nessuno però a valutato il valore dell' arredamento e funzionalità esistente. Vi chiedo per favore di correggermi se il mio ragionamento è errato o poco logico. Vi ringrazio di cuore . Ciao

Ciao a tutti,io e la mia ragazza stiamo valutando l'ipotesi di prendere in gestione un bb nei dintorni del centro di Fi. sarebbe un'attività già ben avviata,al di fuori della nostra residenza,con 6 camere e 3 bagni in comune. Le cifre di strutture simili che stiamo vedendo si aggirano tra i 50 e gli 80 mila euro iniziali per la licenza e sulle 1300 euro mensili di affitto. Secondo la vostra esperienza,al di là dell'investimento iniziale, pensate che la cosa possa essere fattibile per ricavarci in fondo all'anno almeno uno stipendio o pensate che simili condizioni siano proibitive??? Grazie!

Ciao Giorgio.
Io non spenderei un euro per una struttura con bagni in comune.
Meglio meno stanze ma con bagno esclusivo.

Grazie del consiglio! E per quanto riguarda invece la spesa richiesta per la licenza,sapete dirmi di solito come funziona e se il costo e' abbastanza in linea con quello che offre il mercato?? E' come per un'attività commerciale qualsiasi? Se poi un domani il proprietario decidesse di non adibirlo più a b b e di vendere per esempio la struttura,sapete dirmi cosa succede per quanto riguarda la licenza acquistata??? Grazie mille

Sono domande difficili a cui rispondere.
La maggior parte di noi è proprietaria, quindi sappiamo poco consigliare.E' ovvio comunque che se uno fa un investimento del genere bisogna che scriva molto bene nero su bianco le condizioni.

Però una cifra iniziale del genere per una struttura con dei bagni in comune a me sembra troppo.
Secondo il mio parere, oltre ad essere poco commerciabile una stanza con bagno in comune (dovresti poi fare dei prezzi veramente bassi solo così ci potrebbe essere un mercato) presuppone da parte di chi gestisce un impegno non da poco nel mantenerlo SEMPRE in ordine.Il gioco vale la candela?

Una cosa poi fondamentale da sapere è il PERCHE' la gestione di questa struttura venga venduta.Perchè a me sorge un dubbio: Mica sarà proprio che non rende per via dei bagni in comune? O perlomeno è uno dei problemi?

Mi rendo conto che sia difficile,valuteremo bene tutti i dettagli prima di prendere qualsiasi decisione...al momento sappiamo solo che in una situazione il precedente gestore lascia per "vecchiaia",in un'altra perché si trasferiscono all'estero. Comunque visiteremo per bene le strutture,prestando attenzione in particolare alla collocazione dei bagni. Grazie ancora

Ciao Giorgio, guarda che "la licenza" non esiste piu', e l'autorizzazione comunale non e' cedibile, in quanto personale.
Ovvero puoi rilevare il locale, l'eventuale giro d'affari ma l'autorizzazione viene rilasciata nuova ogni volta, con tutto quello che comporta.............
Le cifre che ti hanno richiesto sono fuori del mondo, almeno per strutture "normali".........

Sto approfondendo la normativa regionale, ma trovo in effetti strano che sui maggiori siti specializzati in compravendita di immobili ci siano molti casi che propongono la vendita della licenza di un b b già avviato di varie dimensioni (il prezzo varia da un minimo di 50.000 euro ad un massimo anche sopra le 200.000), oltre all'affitto mensile (variabile dalle 1000 ad oltre 2000 euro). So per certo che vari immobili di questo tipo sono stati collocati ad un gestore privato, quindi evidentemente c'è un buon mercato. Quando l'ho chiesto a degli agenti immobiliari mi è stato risposto che la licenza commerciale dei b b funziona similmente alla licenza di bar, ristoranti o altre attività commerciali simili. La questione è complessa, sto provando a chiedere informazioni più dettagliate anche ad agenti immobiliari di mia fiducia e al commercialista per capire meglio la situazione e se la cosa in effetti sia regolare, se qualcuno di voi sa qualcosa di preciso in merito mi farebbe piacere avere ulteriore riscontro. Grazie!

Considera che 4 anni fa, quando il mercato era molto piu' fiorente, a noi avevano offerto una struttura con 7 camere ottimamente avviata, in ottima posizione, per 30.000 euro. Nella cifra sarebbero stati compresi il subentro nel contratto d'affitto, tutto l'arredamento e le iscrizioni gia' esistenti nei vari portali, con un periodo di affiancamento da parte del vecchio gestore.
L'affare non si concluse perche' venne fuori che nell'immobile erano stati fatti molti lavori "aumma aumma" che impedivano il rilascio dell'agibilita'...............
E a quel punto abbiamo creato da zero il nostro B&B................