Suggerimenti apertura B&B a Firenze

Luca, l'ufficio preposto a cui ti sei rivolto ti ha fornito la norma scritta?
Sarebbe interessante vederla perché questa regola non l'avevo mai sentita, né nessuno ne aveva mai fatto cenno nel forum.

Ciao a tutti, visto che il mio "posto fisso" è a rischio, sto prendendo in considerazione l'dea di avviare un'attività in proprio. firenze avrà sempre turisti (almeno si spera!) e quindi pensavo a un b&b o affittacamere. mi piacerebbe dargli un'impronta particolare, che possa renderlo "unico" nel suo genere, ma questo viene dopo. prima di tutto mi paicerebbe capire come ci si muove in questo caso. premesso che non dispongo di un grosso capitale, mi chiedevo cosa convenisse fare: affittare un appartamento e avviare un'attività ex novo, o trovare la cessione di qualche gestione? sapete a quanto si aggirano le spese per rilevare un'attività in gestione? scusate se non mi sono espressa in termini corretti ma sono nuova del "settore"... grazie

Buongiorno a tutti.
mi presento , sono Guido ho 27 anni e una gran voglia di fare un buon investimento.
Il mio intento è quello di rilevare un b&b a Firenze, ne sto monitorando parecchi e credo ne possa uscire qualcosa di interessante. Ho saputo che il comune di Firenze in comune accordo con i gestori di Alberghi ha limitato di parecchio le licenze per l'apertura di nuovi b&b, e questo a fatto cadere la mia decisione sul rilevare una licenza in vendita.La mia prima richiesta di suggerimenti che vi faccio, riguarda piu un consiglio data la mia età e quindi anche un pò di inesperienza nel settore, secondo voi è uno sforzo che posso fare a 27 anni??? In tempi di crisi come questo il gioco regge la candela??? Le motivazioni sono tante, l'unica mia paura che è la paura di un po tutti gli under 30 che si trovano a fare questi investimenti e che non avendo garanzie in termini di esperienza ho il timore che non sarà facile dare garanzie a chi mi affitterà l'immobile.
Grazie anticipatamente per le Vs risposte.
saluti
Guido.

visto che stai cercando di rilevare una attivita' avviata con tanto di licenza, assumo che il proprietario dell'immobile sia d'accordo a che ci sia un B&B nel suo appartamento e abbia dato formale autorizzazione a procedere.

In tal caso, presumo che l'unica garanzia a cui il proprietario possa essere interessato e' avere la pecunia ogni mese (a prescindere dall'andamento della tua attivita') e quindi qualche garanzia economica tipo cedolino stipendio tuo (o di chi possa garantire per te) o altri redditi. L'esperienza non penso possa essere considerata una garanzia per il pagamento di una pigione. Ma puoi essere fortunato e trovare qualcuno elastico a cui bastano le garanzie da contratto (se non paghi rescissione).

Ciao!!!

Tiziana

Ciao Alika,
anch'io mi trovo nella tua stessa situazione lavorativa e sto valutando l'avviamento di questa attivita' che mi ha sempre interessato a Roma.

Io sto valutando 2 alternative differenti:

1) utilizzare una casa molto adatta allo scopo di mia proprieta' che pero', sebbene abbia una fermata di autobus al portone, non si trova sulla linea della metropolitana. Con questa soluzione rinuncio all'affitto mensile che gia' percepisco (l'affittuario e' moroso quindi posso sfrattarlo) ma minimizzo i "rischi imprenditoriali"
2) rilevare un B&B gia' avviato con posizione piu' appetibile per i turisti, cioe' vicino alla metro. In questo caso i rischi sono maggiori perche' oltre al corposo pagamento iniziale per il rilevamento dell'attivita' (in pratica trasferiscono la licenza) dovrei anche pagare un affitto mensile.

Al di la' di questo considerazioni comunque il mio problema maggiore e' sulla tipologia di soluzione da adottare perche' io abiterei con mio marito in una casa di sua proprieta'. Quindi non ho ancora capito se sia sufficiente acquisire la residenza nell'appartamento adibito a B&B (e ovviamente garantire una costante presenza giornaliera ad orari e modalita' precise) o se devi proprio trasferirti fisicamente li'. Il B&B sarebbe la cosa che vorrei fare, ma penso che se non ci abiti proprio puoi solo aprire come affittacamere. A questo punto devi aprire una partita iva e la cosa si complica.

Ho una marea di dubbi. Ho aperto un post su questo ma ancora non mi ha risposto nessuno (sono passate solo poche ore pero' percio' sono confidente

Ciaooo

Tiziana

Credo sia proprio così, se non hai la residenza niente BB.
Mai avere fretta, ê cattiva consiliera Vale anche per le nostre risposte.

alika ha scritto:Ciao a tutti, visto che il mio "posto fisso" è a rischio, sto prendendo in considerazione l'dea di avviare un'attività in proprio. firenze avrà sempre turisti (almeno si spera!) e quindi pensavo a un b&b o affittacamere. mi piacerebbe dargli un'impronta particolare, che possa renderlo "unico" nel suo genere, ma questo viene dopo. prima di tutto mi paicerebbe capire come ci si muove in questo caso. premesso che non dispongo di un grosso capitale, mi chiedevo cosa convenisse fare: affittare un appartamento e avviare un'attività ex novo, o trovare la cessione di qualche gestione? sapete a quanto si aggirano le spese per rilevare un'attività in gestione? scusate se non mi sono espressa in termini corretti ma sono nuova del "settore"... grazie

Cerca di mantenere il posto fisso perchè il B&B non è assolutamente detto che dia un reddito adeguato anzi per principio è il contrario, rilevare una struttura avviata in una città come Firenze potrebbe essere veramente costoso ma come si fa a fare valutazioni generiche.

Buongiorno a tutti,

premetto che sono un novizio per quanto riguarda il mondo B&B, ma arrivo dal mondo delle navi da crociera e di conseguenza avendo passato 20+ nell' ospitalità internazionale vorrei mettermi in gioco per vedere se riesco a farcela da solo. Ora penso sia importante puntare su città turistiche: Venezia, Firenze etc....(senza offendere i colleghi di altre realtà) se sei all' inizio di una attività come il b&B o affittacamere.

Ora io sto valutando varie offerte in zona Firenze e limitrofe (collina). Chi di voi può darmi un consiglio se e meglio gestione di una struttura gia avviata o iniziare da zero? Marketing cosa consigliate?

grazie, Angelo

Ciao Angelo,
la prima cosa che posso dirti è che è meglio avere una casa di proprietà...anzichè in affitto. La seconda è che è meglio una struttura nuova, piuttosto che una già avviata, perchè i vecchi titolari di solito chiedono cifre esorbitanti per una cosa che un pò di tempo ti puoi fare anche tu da solo.

ciao a tutti, vi trovo sul web mentre cerco di capire il più possibile...
sto per comprare un appartamento nelle vicinanze di santa maria novella, in parte per abitarlo (2 stanze+ cucina) in parte per adibirlo a B&B (2 stanze con bagno, 1 da 14mq, 1 da 18mq). C'è inoltre la possibilità di acquisire una porzione di sottotetto dalla quale potrei ricavare un'altra camera da 3/4 posti con bagno.
Pensavo di fare attività non professionale di B&B, poco fa però mi hanno detto che sono necessarie p. iva e licenza, e che non è scontato che il comune la rilasci (???); che inoltre, in centro storico, in virtù di una limitazione al cambio di destinazione d'uso nel regolamento edilizio comunale, posso destinare a B&B solo il 35% dell'abitazione fino a un max di 30mq (!!!). Ditemi che non è vero, la legge regionale parla di max di 6 camere e 12 persone... potete aiutarmi a capirci qualcosa?...avrei bisogno di un commercialista (e di un avvocato) esperto in materia... ne conoscete?

Ciao elenazip,
ti rispondo molto volentieri, anzi, potremmo anche scambiarci delle info...
sono anch'io di firenze e vorrei anch'io aprire un b&b non professionale...ho già reperito parecchie informazioni...ti confermo che per apire un b&b in centro a firenze, non puoi destinare più del 30% della superficie dell'abitazione...ahimè!!!
io infatti sto cercando subito fuori dal centro...tipo campo di marte, le cure, porta al prato, viali....
se hai bisogno di altre info, scrivi pure...

Ciao silvian, grazie della tua risposta
purtroppo mi confermi quello che mi hanno detto. Sarei molto contenta di poter scambiare qualche informazione con te, come possiamo metterci in contatto? non conosco bene il funzionamento del sito, c'è la possibilità di scriverci in privato? ti lascio qui il mio indirizzo mail?

come vedi nel messaggio precedente scambiato il mittente con il destinatario, chiedo venia

Buongiorno. Siamo spiacenti per non essere stati utili in merito alla nuova normativa fiorentina.
Sconsiglio di lasciare indirizzi mail o numeri telefonici visibili a tutti e non vi è la possibilità di mandare messaggi privati tra "ospiti" del forum.

Potreste darvi appuntamento sulla chat qui sopra e scambiarvi i "dati" e le informazioni che desiderate.

grazie Teresa! è un tema davvero 'bollente', spero che qualche altro utente fiorentino riesca ad aiutarmi a capire come poter fare.....
silvian procediamo con la chat? io nel pomeriggio sono al pc e non ho problemi di orario, mi fai sapere quando potrebbe andarti bene?

elenazip ha scritto:grazie Teresa! è un tema davvero 'bollente', spero che qualche altro utente fiorentino riesca ad aiutarmi a capire come poter fare.....
silvian procediamo con la chat? io nel pomeriggio sono al pc e non ho problemi di orario, mi fai sapere quando potrebbe andarti bene?

Quando avete di questi dubbi e cercate informazioni dovete andare alla fonte. Qual'è la fonte in questo caso ? Il comune di Firenze che ha un ottimo sito web dove sono custodite tutte le notizie per aprire un affittacamere professionale o non professionale. Se viene somministrata la prima colazione, secondo la legge della regione Toscana, l'affitacamere può definirsi bed and breakfast.
Solo le leggi e i regolamenti fanno testo e nel sito del Comune li potete trovare. I requisiti per aprire un affitatacamere li trovate qui :
http://suap.comune.fi.it/infohome.asp?G_ISTATCOMUNI=DEF&g_software=TT&g_menu=4&g_IncludePage=endoprocedimenti.asp&ModoFam=2&modo=vis&s15=On&Software=TT&#sects15
nello sportello unico per le attività produttive del comune di Firenze.

grazie Francesco,
lunedì andrò al Suap e sentirò di persona. Avevo già letto le info all'indirizzo che mi hai mandato, fanno riferimento, oltre alle norme già note, all'applicazione della disciplina sull'abbattimento delle barriere architettoniche. Il punto che crea una vera barriera all'attività di B&B è contenuta nel Regolamento Edilizio all' Art. 170 - Limitazioni alle variazioni di destinazione d’uso nella zona omogenea “A”. In essa si dice che, in centro storico, esistono categorie privilegiate, vietate e tollerate.
"4. Si intendono come categorie privilegiate il complesso della funzione residenziale,
dei servizi primari alla residenza e delle attività tradizionali e tipiche del Centro
storico di Firenze, in base alla seguente esemplificazione:
– si intende come attività residenziale: le abitazioni di qualsiasi tipo e natura, ivi
comprese quelle utilizzate in modo promiscuo, purché gli usi diversi siano
compatibili con la residenza e non superino il 35% della superficie utile
dell’unità stessa e comunque i 30 mq., anche con più interventi successivi,
computando a tali fini esclusivamente gli spazi effettivamente utilizzati per
uso diverso, escludendo ingressi a comune e disimpegni... "
e inoltre:
"2. I mutamenti di destinazione d’uso tra le funzioni privilegiate di cui al precedente
articolo sono ammessi soltanto quando rispettino le seguenti prescrizioni:...
– non comportino la sostituzione dell’attività residenziale con attività ricettive
extra-alberghiere, ancorché le stesse siano classificate con destinazione d’uso
residenziale dalla L.R. 42/2000, fatte salve le specifiche previsioni del Piano
Turistico Cittadino"

quindi il sunto che ne scaturisce mi sembra catastrofico: non posso adibire più di 30mq (che in soldoni significa una doppia con bagno) a B&B e non posso cambiare destinazione d'uso, tutto ciò nonostante le attività ricettive di cui parliamo siano classificate come residenziali.

come ne esco? qualcuno mi ha suggerito di operare nel seguente modo: farsi autorizzare 1 sola camera pubblicizzandola come legittimamente permesso e metterne a disposizione in realtà 2 o 3, stipulando, per queste, affitti turistici come regolamentato dal codice civile. Tutto questo non mi convince affatto..... avete altre idee? grazie ancora

Non convince neanche a me. Solo il SUAP ti potrà dare un parere definitivo.

elenazip ha scritto:
quindi il sunto che ne scaturisce mi sembra catastrofico: non posso adibire più di 30mq (che in soldoni significa una doppia con bagno) a B&B e non posso cambiare destinazione d'uso, tutto ciò nonostante le attività ricettive di cui parliamo siano classificate come residenziali.

come ne esco? qualcuno mi ha suggerito di operare nel seguente modo: farsi autorizzare 1 sola camera pubblicizzandola come legittimamente permesso e metterne a disposizione in realtà 2 o 3, stipulando, per queste, affitti turistici come regolamentato dal codice civile. Tutto questo non mi convince affatto..... avete altre idee? grazie ancora

Sono anch'io a conoscenza di questa situazione.

Un mio amico, possessore di 2 appartamenti nel centro storico di Firenze, si è scornato per anni nel vano tentativo di aprire un'attività di Casa Vacanze.
Alla fine sono stati gli stessi tecnici del Comune a suggerirgli di fare i contratti di tipo turistico, quindi senza la fornitura di servizi alla persona e/o di tipo alberghiero.

Quello è un terreno minato, con sentenze dei giudici di pace (a cui si sono rivolti negli anni i proprietari sanzionati) che si contraddicono tra di loro: per qualcuno far trovare il letto fatto è già un servizio alberghiero, per altri no, per altri ancora puoi fornire la biancheria ma solo se la lasci nell'armadio, come dotazione della casa al pari delle stoviglie.
Poi, per esempio, alcuni ritengono l'avere un sito web già un'indice di professionalità, per cui verrebbero meno i presupposti del contratto turistico

In ogni caso la colazione è sicuramente da escludere.

ciao elenazip,
scusa ma non ero più venuta nel forum...indicativamente, posso venire in chat tutti i giorni dalle 18 in poi...fammi sapere il giorno, così ci troviamo e ci scambiamo un pò di info...

Buona sera a Tutti
mio figlio e mia moglie in società a Gennaio apriranno un B&B con 6 camere e un affittacamere con 4 stanze in unica struttura,che oltre le 10 camere ha pure cucina sala colazioni giardino e terrazzo da cui si vede la cupola del Duomo di Firenze + due stanze e servizi per risiedere
Il B&B sui portali specializzati ha un'ottima reputazione e il target della clientela è medio alta  
L'affitto della struttura incide per il 20% dell'occupazione delle camere, ovvero avendo la possibilità teorica di 300 camere al mese ( 10 camere per 30 giorni) con 60 camere pagherei l'affitto    
Con un'occupazione attuale ( e incrementabile) del  60% - 70% è possibile sopravvivere?
Grazie anticipatamente a chi mi vorrà rispondere

Non si capisce bene perché due aperture in un unica struttura, per non aprire partita iva??

Come ogni impresa ha i suoi rischi, il mercato con la crisi non è in un momento florido, molti lamentano un calo delle presenze. Tuttavia, buona posizione ed entusiasmo, spirito d'iniziativa e offerta che soddisfi le richieste dei clienti possono far molto. Nessuno potrà dirvi se avrete successo. Spesso ci sono strutture che funzionano accanto ad altre che proprio non decollano.

Anch'io chiedo lumi sulla differenza.
Parli di società, quindi una partita iva c'è?
Oppure ci sono due residenze e due strutture ricettive, entrambe non professionali, e il termine "società" è un modo di dire?

Grazie per le Vostre sollecite risposte
Il consulente commercialista che abbiamo contattato ci consiglia di fare una società per la tassazione ai fini IRPEF e aprire la partita IVA per i volumi di fatturato della struttura,ma sicuramente farò tesoro anche dei Vostri consigli e li prospetterò al consulente
Una curiosità : secondo Voi con l'EXPO nel 2015 ci sarà una positiva ricaduta sulle presenze turistiche straniere anche per Firenze ( Milano - Firenze S.M.Novella : nemmeno due ore con la Freccia Rossa o Italo e ci son da due a tre corse ogni ora)?
Da inguaribile ottimista io penso che ci sarà un effetto positivo ..e Voi che ne pensate?

In unica struttura ci sono : 6 camere per B&B e 4 camere come affittacamere ( 10 camere con servizi per attività di ricezione turistica) oltre sempre nella medesima villa l'appartamento per il gestore sala cucina e giardino