consigli su rilevamento attivita affittacamere a roma

salve a tutti un saluto a tutti i veterani di questo forum,è tanto tempo che volevo aprire un affittacamere tutto mio ed ora sto trattando uno gia avviato,volevo chiedere a qualcuno esperto del settore cosa ne pensasse,l'attuale proprietario chiede intorno ai 130/150 mila euro per l'avviamento e la licenza e l'affitto è di 4500 euro circa le camere sono 6 con bagno molto grandi di cui 2 triple e una quadrupla ha 9 su un portale una bella entrata,insomma tutto perfetto,l'unica cosa che mi spaventa è l'affitto che sommato alle spese di gestione è un grosso scoglio vi chiedo un parere e un consiglio su quanti sarebbero i costi di gestione e quanti i presunti guadagni la media fra alta e bassa stagione penso sia sui 70/80 euro a notte la doppia grazie a tutti  

dimenticavo la struttura si trova a roma in piazza risorgimento ;)

Piazza Del Risorgimento, se non sbaglio, sta a fianco del Vaticano...nei pressi dell'ingresso dei Musei Vaticani...
Sicuramente è un buon posto!
Mia opinione: le cifre sono astronomiche sia per il subentro che per l'affitto mensile, un'enormità! So che Roma è Roma, ma considerando le spese di gestione, per me non ci stai dentro.

grazie teresa ti ringrazio della tua risposta la piazza e proprio quella,i miei timori sono proprio quelli che tu hai detto pero nelle volte che sono andato a vederlo le stanze erano tutte occupate e il fatturato è promettente io volevo sapere proprio nel dettaglio quali sono le spese e quanta è la percentuale di occupazione in una zona del genere premettendo che il posto è unico e la struttura è su tutti i portali piu famosi grazie e un complimento per il forum

Chi lascia questa attività è proprietario delle mura??
No perchè un discorso è starci dentro se non hai nulla da pagare (affitto e buonuscita) come loro ora.
Comunque anche io non lo vedo un affare. Troppo alti i costi, anche se i clienti girano, lavoreresti per coprirli e ti rimarrebbe ben poco a mio parere.Ma è solo il mio parere.
Se sono loro i proprietari il vero affare è il loro se riescono a venderla a questi prezzi.

Per quanto riguarda spese e ricavi  e percentuale di occupazione, sono dati che te li dovrebbe fornire chi vende.

E' impossibile darti risposte in termini di "occupazione delle camere", assolutamente impossibile. Conosco abbastanza la zona e le strutture lì sono moltissime.
Come spese, per l'esperienza che abbiamo accumulato in questi anni, direi che sono circa la metà del ricavo: lavanderia, colazioni, pulizie, continui guasti, tasse, bollette, costi della pubblicità ecc. Ovviamente non conto l'affitto che per me è veramente alto. Quasi tutti qui nel forum abbiamo immobili di proprietà, nonostante ciò,  la crisi ben evidente in termini di presenze,  ricade anche sui prezzi delle camere. Si deve offrire sempre di più e chiedere di meno.

Concordo con Paola   

grazie anche a te paola e ringrazio tutto il forum che mi sta rispondendo cosi rapidamente e che è utilissimo per le innumerevoli discussioni in merito detto cio no l'attuale gestore non è il padrone delle mura, purtroppo gli affitti nel centro di roma sono questi per 6 camere e in zona le altre attivita che pagano affitti simili come fanno a sopravvivere è questa la mia curiosita so che un attivita del genere non mi rendera somme da capogiro ma sinceramente penso che lavorando io e mia moglie senza altro personale riuscirei a tirare fuori uno stipendio decente,pero prima di intraprendere questo passo che e molto grande volevo sapere oltre all'affitto quali erano le altre spese che dovevo mettere a conto cioè oltre ai 4300euro di affitto quanti euro dovrei aggiungere per quantificare le spese per andare pari fra utenze lavanderie e commercialista e chi piu ne ha piu ne metta io ho calcolato in totale 6500euro di spesa per andare in pari cioe non guadagnare nulla poi tutto il resto che viene fuori è guadagno cosa ne pensate?

Andrea, la posizione a Piazza Risorgimento è ottima, c'è un giro di turismo che ti permetterebbe un ricambio continuo (conosco la zona perchè ci ho abitato) ma con quei prezzi, per quanto il B&B abbia 9,  non l'hai gestito tu fino ad ora. Prima di tutto dovresti imparare a fare quello che fanno loro per essere così in vista su google, a come impostano il rapporto con gli ospiti e, poi, una cosa che, secondo me, ti peserà a lungo andare è quella di lavorare per pagare un affitto così alto.
Pensaci bene....

Non sono padroni delle mura...ok
Ma perchè vendono se l'attività rende bene? Lo sai tu il motivo? Ve l'hanno detto? I libri contabili che dicono? Conti a posto che valgano la cifra che chiedono? No perchè lasciare un'attività che rende e di questi tempi, mi sembra alquanto strano.
Vedo che sareste nuovi del mestiere. Ma attenzione è un lavoro che non si improvvisa, soprattutto se si parte con questi costi...l'inesperienza può giocare brutti scherzi...
Si potrebbe partire un po' alla buona (e neanche poi tanto ora, perchè c'è tantissima concorrenza), come abbiamo fatto un po' tutti noi, perchè i nostri B&B sono in case di proprietà e quindi il rischio era meno...

ragazzi siete veramente di grande aiuto,allora tutti i vostri consigli sono utilissimi ora controllero bene tutti i conti le fatture prima di fare un'offerta,gli attuali gestori poi mi farebbero un mese di affiancamento, esatto che siamo abbastanza inesperti pero la famiglia di mia moglie gestisce un piccolo hotel all'estero(il paradiso per tasse e costi rispetto all'italia) e spesso e volentiere capita che gli diamo una mano insomma siamo inesperti ma con tanta fantasia per questo chiedo il vostro parere perche fiscalmente proprio non me ne intendo e non riesco a quantificare quante siano le spese oltre all'affitto!!!! e poi sul fatto vendono l'attivita anche a me di questi tempi un po mi puzza pero ci sono i piu svariati motivi,i gestori mi anno detto che la danno via perche abitano dall'altra parte di roma e poi anno gia altre attività simili a cui dedicarsi ci debbo credere bo!!! io sto ponderando molto bene pero attività simili sempre in zona con affitto similare e stesso numero di camere e stesso avviamento le vendono anche piu care grazie a tutti siete veramente tutti molto gentili e cordiali e state dandomi una grandissima mano

Ciao : anche se nuovo forse posso darti alcuni consigli
1)Anche se questa struttura adesso nel portale xxxxxxx ha 9,quando subentri nella gestione solitamente ti recedono di alcuni decimali di punti e potresti trovarti a quota 8,5
2)Oltre a quanto detto sopra forse non sai che tra le spese che devi mettere in conto nel portale di prenotazione devi pagare una commissione minimo del 18% per cento su ogni camera venduta ma se vuoi maggior "visibilità" la commissione supera tranquillamente il 20% - 21% e oltre
3) Devi togliere il 10% di IVA che con quanto sopra fà già quasi il 30%  
4) lenzuola e federe a nolo ( 2 lenzuola e 4 federe ) costano circa 5 euro + iva, a cui aggiungere il set da bagno ( se non pensi a lavarlo e stirare da te)  
Aggiungi ancora : set di cortesia bagno - colazione - luce - acqua - riscaldamento / condizionamento - tasse comunali ( a Firenze oltre mille euro ) - telefono - televisione - INPS ( circa 3500 annui) un commercialista che ti segue per le varie incombenze - assicurazione
Spero che non sia solo a gestire il B&B ma che qualche Tuo famigliare Ti possa aiutare nel fare le pulizie ( e allora te la cavi con i voucher ) altrimenti devi mettere in conto che a volte avrai bisogno di personale occasionale

grazie luciano mi hai elencato tutta quella serie di cose a cui devo tener conto oltre all'affitto cosi ora posso fare delle supposizioni piu veritiere,a lavorare saremmo io e mia moglie full-time, quindi oltre all'affitto avrei sui 3000 euro di spese fra utenze tasse e cose varie e starei sui 7500euro di incassi per andare in pari,corregetemi se sbaglio e ancora un grazie soprattutto alle donne di buona volonta di questo forum che sono sempre pronte e cordiali con tutti

Sono tutte opinioni che contemplano ampi margini di errore. Un conteggio delle effettive situazioni personali, dei costi ecc. come scrivevo ieri, è assolutamente impossibile.
In bocca al lupo qualunque sia la tua decisione.

Ciao Andrea : come giustamente sottolineava Teresa ci sono ampi margini di errore ma più o meno i costi sono questi
Volevo farti vedere la stessa cosa sotto un diverso punto di vista prendendo spunto dal parametro di occupazione che menzionavi
Con un'affitto da 4500 euro al mese,ipotizzando di vendere le camere a un prezzo medio di 83 euro che dedotta l'iva al 10% diventano netti 75 devi vendere SOLO per pagare per l'affitto 365 giorni su 365 due camere due TUTTI i giorni ( 75 euro x 2 camere = 150 e 150 x 30 fanno 4500 euro) e questo vuol dire un'occupazione del 33,33%
Ma hai ancora tutto il resto che avevamo menzionato prima da pagare quindi alla fin fine se ne vanno minimo 3 camere,che sono il 50% di occupazione, solo per affitto e spese

salve ragazzi grazie dei vostri consigli alla fine mi sono deciso ad acquistare l'attività ora sorge un nuovo dubbio a chi mi devo rivolgere per la stesura di un compromesso di vendita e se nel vostro forum c'è qualcuno che abbia gia avuto una compravendita che mi possa aiutare?

Credo vadano bene i soliti professionisti: un buon geometra o similare. No, nel forum manca questo tipo di esperienza    ci illuminerai tu.

 

Nessuno ha considerato i 130/150 mila euro di "avviamento".....che va comunque ammortizzato.
Io personalmente trovo sia un burrone senza fondo.

Salve, anche io sono in tema e dello stesso posto. Sono molto curiosa come ha finito l'ospite che ha aperto l'argomento. Siccome anche io ho fatto i miei conti... il mio calcolo sarebbe che comunque a Roma gli alloggi si riempono piu tosto al fine di settimana, cioe 3 giorni. un b&B di 4 camere matrimoniale al fine di mese guadagnerebbe 4320euro - gli percentuali dei siti booking di 20-25 %,= il guadagno netto sarebbe intorno a 3240 euro. Vuol dire che l'affitto più cessazione attività non può superare questa somma...

grazie

Ciao,

sei sicura sia cosi alta la commissione di Booking? Mi ricordava sul 15-17%, ma forse sbaglio

ciao e grazie

almeno per i alberghi e cosi

La commissione di boocking parte da un minimo di circa il 20%,ma sopratutto in città come Roma,Venezia,Milano o Firenze corri il serio pericolo se la Tua struttura è nuova sul portale di finire a metà classifica,che so al numero 5/600 su 1200 alberghi o b&b e quindi con scarsa visibilità da parte di chi deve cercare
Questo vale per tutti i portali in genere,quindi per scalare posizioni verso le zone alte della classifica e acquisire più visibilità ti chiedono di aumentare la percentuale della commissione,vanificando buona parte dei guadagni

,