Vogliamo aprire, ma dove?

Salve a tutti,
Siamo una giovane coppia di neanche 30 anni che vuole cambiare vita e regione per metter su famiglia, lavorando assieme in una nostra attività.

Conosciamo le problematiche e i vantaggi di aprire un B&B in Italia, ma siamo molto motivati e disposti a mille sacrifici.

Al momento stiamo valutando le seguenti regioni:
VALLE D'AOSTA = B&B o affittacamere con angolo cottura
PIEMONTE = B&B o affittacamere senza angolo cottura (vietato)
LOMBARDIA = B&B o CAV
VENETO = B&B
FRIULI VENEZIA GIULIA = B&B o affittacamere

Vi seguiamo da qualche settimana e abbiamo visto tanta bella collaborazione, speriamo di scambiarci tante belle idee

Noi abbiamo tanti dubbi, il primo riguarda un cavillo burocratico  che non riusciamo a capire..
In Piemonte, come in altre regioni, inseriscono nelle caratteristiche fondamentali per avviare l'attività di affittacamere senza P.IVA la seguente frase: "l'attività, anche se esercitata periodicamente, non deve essere svolta in modo sistematico, con carattere di stabilità che evidenzi una opportuna organizzazione di mezzi che è indice della professionalità dell'esercizio dell'attività stessa.

Come andrebbe interpretata?

a tutti e speriamo di esser futuri membri del forum

Ciao e benvenuto
Visto che state valutando aprire un b&b che dovrebbe essere poi la vostra attività per vivere consiglerei di trovare un luogo che non sia vincolato dalla stagionalità tipo mare o montagna

Luciano e grazie,
leggiamo spesso che il turismo vacanziero non è fondamentale, specialmente nelle città vicino a fiere, ospedali, congressi, università, grandi aziende, autostrade......
Noi stiamo ancora cercando di capire quali sono le regioni più amichevoli nei confronti delle nostre esigenze..
Per esempio Friuli e Piemonte hanno la possibilità di aprire un affittacamere con 6 stanze senza P.IVA..

Però in Piemonte parlano di questa organizzazione ma non organizzata e facciamo fatica a capire come regolarci....
Hai suggerimenti?

Non conosco la situazione del Piemonte e su questo non posso deserti d'aiuto,ma posso suggerirti di chiedere chiarimenti e consigli alle Associazioni di categoria
Quello che stai vivendo Te in questo momento,è lo stesso percorso che abbiamo fatto noi : dalla Lombardia a Firenze
Noi ci siamo affidati ad un'associazione di categoria,per avere tutte le informazioni possibili,dalle leggi nazionali,regionali a regolamenti comunali,per avere un quadro dei flussi turistici,ma SOPRATUTTO dopo aver deciso di intraprendere quest'attività per farci seguire nelle pratiche burocratiche e varie
Non sono in grado di consigliare dove aprire,ma posso dirti che per quella che è stata la nostra esperienza,aver investito qualche centinaio di euro per farci seguire dall'acquisto all'apertura è una spesa che non rimpiango di aver fatto

Grazie per il consiglio per le Associazioni di categoria, ne terremo conto sicuramente...
Quindi lasceremo da parte le leggi regionali riguardo queste attività..

Purtroppo però facciamo molta fatica a capire diversi dati e solo qualche buona anima può aiutarci...  

Facciamo un esempio:
Posizione periferica ma distante massimo 6 Km dal centro città
B&B = 4 camere e 7 posti letto
Rent2buy 770€/mese
Immobile da 250 mq e 2'000 mq di giardino

Abbiamo stimato che i COSTI FISSI e VARIABILI potrebbero variare da 23'000€ a 28'000€ tasse incluse.
Abbiamo calcolato che l'occupazione media annua va dal 35% al 45%, portando incassi medi da 30'000€ a 39'000€.
Al netto di tasse e OTA rimarrebbero 18'000€ e 22'000€ per pagare le spese..
Perciò, stimiamo che ogni anno il B&B sarebbe in perdita dai 1'000€ ai 10'000€

Noi siamo sicuri che le difficoltà ci sono, ma nei nostri calcoli abbiamo o SOTTOSTIMATO gli incassi/occupazioni oppure abbiamo calcolato che i B&B SONO DESTINATI A CHIUDERE A BREVE.

Perciò vedendo che nella sezione ospiti, nessuno dice qualche informazione sugli incassi, le spese e neanche una piccola percentuale di occupazione, speravamo in un suggerimento a grandi linee...

Marlow : informazioni su incassi e percentuale di occupazione nessuno di noi te lo potrà dire,solo un professionista che controlla la contabilità dell b&b che vuoi rilevare potrà darti alcune indicazioni relative allo storico ovvero se in passato lavorava in attivo oppure in perdita
Vuoi sapere chi può darti una valutazione " quasi " disinteressata senza spendere nulla?
Vai in banca,fai vedere i conti del b&b al direttore e chiedi un prestito ( che naturalmente poi non stipulerai): se te lo concedono vuol dire che l'attività è redditizia,se te lo negano vuol dire che la rendita è per lo meno mediocre e magari ci penso bene prima di partire

[quote="Marlow"

Perciò vedendo che nella sezione ospiti, nessuno dice qualche informazione sugli incassi, le spese e neanche una piccola percentuale di occupazione, speravamo in un suggerimento a grandi linee... [/quote]



Caro Marlow,
Nessuno di noi, anche volendo, può darti informazione sugli incassi.
Tante sono le variabili che ci incidono e queste sono non diverse, ma diversissime, da zona a zona, da tipologia, dal target ospiti, e via dicendo. Non ultime le capacità di chi gestisce il B&B: prima fra tutte la cura e la disponibilità di tempo e fatica.

Meglio di me te lo potrebbe dire Luciano, che ha un b&b che lavora bene in tutti i sensi.
Vicino a lui, un altro b&b, dato in gestione ad altre persone, ha chiuso in tre mesi!

Quindi, se uno vuole avere lumi sugli incassi, dovrebbe farsi mostrare i libri contabili se rileva un'attività già avviata. Altrimenti, se la crea da sè ex novo, può fare tutti i calcoli che vuole, ma resta sempre l'incognita.
Io appartengo alla seconda categoria, ma quando ho cominciato, tredici anni fa, non ce ne erano così tanti come adesso.

Sono tante le variabili per poterti dare informazioni certe come quelle che stati cercando. Magari vi scoprite di essere particolarmente bravi (e soprattutto pazienti ) ed il tasso di occupazione vi si alza vertiginosamente.

Marlow ha scritto:
Perciò, stimiamo che ogni anno il B&B sarebbe in perdita dai 1'000€ ai 10'000€

Noi siamo sicuri che le difficoltà ci sono, ma nei nostri calcoli abbiamo o SOTTOSTIMATO gli incassi/occupazioni oppure abbiamo calcolato che i B&B SONO DESTINATI A CHIUDERE A BREVE.

Direi che i conti, almeno per i primi 2-3 anni, potrebbero avvicinarsi alla realta'; ricordate pero' che un B&B, specie non professionale, e' inteso come una INTEGRAZIONE AL REDDITO, non come fonte principale di reddito, e che ben pochi costi sono detraibili.
La convenienza va quindi ponderata MOLTO bene, specie se si deve pagare un affitto.............

A integrazione di quanto ha detto Daniele,se devi pagare un affitto,in linea di massima questa spesa NON deve superare il 25% del fatturato lordo ( per chi ha partita IVA e può scaricare l'importo dal fatturato )
Considera poi che le OTA,eccezione fatta per Airbnb che chiede solo il 2% o il 4% di commissioni chiedono tra il 18% - 20%

Questo sono le nostre ipotesi di ricavi e più sotto di spese
Ci siamo svenati molto ma alla fine dei conti le spese sono sempre più alte dei ricavi.

Qua sotto ci sono i link di alcune tabelle excel

RICAVI:
image.ibb.co/b7PFpF/1.jpg

COSTI:
image.ibb.co/dxvYbv/2.jpg

Vi chiediamo gentilmente di suggerirci delle correzioni.

Grazie mille per i vostri contributi, Luciano PaolaB Costantino e Daniele e speriamo che capiate le nostre perplessità

Noi abbiamo la possibilità di investire un modesto budget per aprire da 4 a 6 camere...

Vi chiediamo se è possibile per una giovane coppia di 30enni viverci e magari riuscire a mantenere un cagnolino e un figlio...

Sappiamo che dipende da 1'000 fattori ma sapere se esistono B&B / affittacamere che fatturano fra i 40'000€ e i 70'000€ sarebbe incoraggiante..

Noi non vogliamo sapere il vostro reddito/stato economico

Vorremmo solo capire se gli incassi con 4 o 6 camere in prima periferia permettono di fare quel circa 50'000€ che cci servirebbe per pagare spese e tasse...

Non siamo opportunisti o grossi investitori, vorremmo solo la possibilità di creare la nostra famiglia in Italia, e se qualche buon anima ci invia giusto 2 o 3 dati, riusciamo a capire se fare il passaporto e partire per l'estero a breve o riprovarci per l'ultima volta qui...

Al di là del discorso incassi che non si possono quantificare perchè è IMPOSSIBILE dire quanto incasserai, non fa troppo testo sapere che un b&b incassa dai 40 ai 70mila € (e ci saranno senz'altro e anche che incassano di più)  per te, che devi fare con le tue risorse e con le tue variabili e con le tue capacità, poco incide.

È un discorso aleatorio. Per te si potrebbe concretizzare, ma anche no. Magari invece di 40mila, ne incasserai trenta, venticinque, o magari sessantamila. Chi può dirlo?

Un'altra cosa non ho capito,  i soldi che vorreste investirci, finanzieranno un acquisto o un affitto?

La maggior parte di noi qui dentro, lavora su un immobile di proprietà, (io ad esempio), per cui, in un certo senso, abbiamo rischiato di meno.
Chi deve comprare o affittare, deve considerare i costi fissi, che ci saranno da sostenere anche nei momenti di magra, perchè ci sono anche quelli.
Quindi, chi ha l'immobile già di suo, non sente troppo il "rischio di impresa" che,  bene o male, c'è, in misura maggiore, per gli altri.

In effetti PaolaB hai ragione, l'affitto, nel nostro caso Rent2Buy ci porterà ad avere dei costi maggiori.

E' chiaro che come dici te, incide, perchè se abbiamo bisogno di circa 3'426€ al mese, significa che senza il nostro affitto per comprare, avremmo bisogno di 2'142€...

Ma alla fine della festa, sempre fra i 2'000€ e i 4'000€ bisogna incassare, e questo vale per tutti...
Perciò, noi ci chiedevamo se riusciremo un giorno a farci stare qualche spesuccia extra, come una cena fuori all'anno o il cinema a Natale....
Ma purtroppo sembra di capire che oltre alla casa di proprietà ci vuole una dose di fortuna...

PaolaB, con i mesi di magra, intendi dire 30 camere vendute al mese?

I tempi di magra, sono relativi al tipo di clientela. Chi punta sul turismo è ovvio che gennaio e febbraio magari sono morti, chi ha clientela d'affari, in estate langue, insomma, cambia a seconda del target e del posto dove siamo.

30 notti al mese? Dipende da quante camere si hanno. Vedi che le variabili sono tante.

Vedo che te vai ancora avanti. Pensi se potrai toglierti qualche sfizio, qualche cena fuori.
Ricordati che le persone arrivano anche, se va bene, anche all'ora di cena e anche a Natale, Capodanno e Pasqua.

Quindi prima di pensare ai benefici, bisognerebbe pensare ai sacrifici.

Dovresti anche considerare quale tipologia di b&b scegliere:
Non professionale : devi obbligatoriamente chiudere per un determinato periodo nel corso dell'anno,ma Devi risiedere nel b&b
Professionale: non hai nessun obbligo di chiusura ( chiudi solo se decidi tu di andartene in vacanza,previa comunicazione al Comune),ma NON puoi assolutamente risiedere nel b&b. e quindi devi pensare anche a trovare un alloggio in affitto possibilmente vicino e sono altre spese

luciano ha scritto:......
Professionale: non hai nessun obbligo di chiusura ( chiudi solo se decidi tu di andartene in vacanza,previa comunicazione al Comune),ma NON puoi assolutamente risiedere nel b&b. e quindi devi pensare anche a trovare un alloggio in affitto possibilmente vicino e sono altre spese

Luciano sei sicuro? In Puglia si può risiedere anche nel professionale, ed è il mio caso quindi ne sono certa.

Siccome ogni Regione ha la sua Legge, per la Toscana, dove è Luciano, (e dove sono anche io ) il regolamento è quello.

luciano ha scritto:Dovresti anche considerare quale tipologia di b&b scegliere:
Non professionale : devi obbligatoriamente chiudere per un determinato periodo nel corso dell'anno,ma Devi risiedere nel b&b
Professionale: non hai nessun obbligo di chiusura ( chiudi solo se decidi tu di andartene in vacanza,previa comunicazione al Comune),ma NON puoi assolutamente risiedere nel b&b. e quindi devi pensare anche a trovare un alloggio in affitto possibilmente vicino e sono altre spese

Questa mi giunge nuova Luciano perchè io risiedo in un B&B professionale. Mi dai i riferimenti normativi da cui hai dedotto quello che hai scritto ?

PaolaB. ha scritto:Siccome ogni Regione ha la sua Legge, per la Toscana, dove è Luciano, (e dove sono anche io   ) il regolamento è quello.

Si, so bene che i regolamenti sono regionali, ma mi sembra strana come regola. Perché dovrebbe essere vietato risiedere nel b&b?

Roberta Lepschy ha scritto:

PaolaB. ha scritto:Siccome ogni Regione ha la sua Legge, per la Toscana, dove è Luciano, (e dove sono anche io   ) il regolamento è quello.

Si, so bene che i regolamenti sono regionali,  ma mi sembra  strana come regola.  Perché dovrebbe essere vietato   risiedere nel b&b?

Luciano ha scritto che è vietato per quei b&b con partita I.V.A

il perchè esatto non lo so, ma penso che il discorso base sia questo: avendo con la PI una attività " commerciale" a tutti gli effetti, la residenza, il domicilio non può essere allo stesso indirizzo. O viceversa.

PS io non ho P.I. quindi ci risiedo

Io ho la residenza e il domicilio in un B&B con partita IVA. Salvo prova contraria nessuna legge me lo vieta e nessuno finora è mai venuto a contestarmelo

Francesco ha scritto:Io ho la residenza e il domicilio in un B&B con partita IVA. Salvo prova contraria nessuna legge me lo vieta e nessuno finora è mai venuto a contestarmelo

Infatti. È nella natura del b&b ospitare persone nella propria casa. La differenza tra avere o no p.Iva sta nella occasionalità o meno dell'attività oltre che al tipo di contabilità da tenere. In Puglia per chi ha partita Iva è previsto comunque ALMENO obbligo di dimora in presenza di ospiti . Per ottenere la Scia devi avere una parte della casa a uso esclusivo e va indicata nella planimetria.

Francesco ha scritto:Io ho la residenza e il domicilio in un B&B con partita IVA. Salvo prova contraria nessuna legge me lo vieta e nessuno finora è mai venuto a contestarmelo

Mi pare di ricordare, da quanto scrivevi qui sul Forum, che la PI l'hai chiesta dopo che hai iniziato il b&b, perchè, a quanto scrivevi tu, il giro di affari era aumentato e non volevi rischiare nel rimanere nel non professionale.
Può darsi che dipenda questo?

Francesco,quando abbiamo fatto tutte le scartoffie per aprire,il commercialista che ci ha seguito nelle pratiche,( del CNA,molto bravo,tempo addietro partecipava come esperto in un trasmissione di una tv. locale,tanto bravo che il commercialista della controparte ha dovuto scendere alle condizioni che abbiamo posto noi,)ha detto chiaro e forte che avendo noi optato per il b&b professionale con 6 camere,NON potevamo assolutamente risiedere nel b&b,salvo avere la possibilità di avere due entrate indipendenti,e accatastare il b&b e la casa separatamente
Inoltre sempre per la normativa della regione Toscana,ha consigliato,visto che quando abbiamo una camera libera mio figlio rimane al b&b a dormire,di non lasciare nella camera nessun vestito o pigiama o qualsiasi cosa che possa indicare che qualcuno ci ha dormito,anzi meglio ancora far sparire pure il cuscino
Per maggiori chiarimenti Ti farò rispondere domani da mio figlio