attività chiusa di ufficio

5 anni è durata la (felice) gestione di una CasaVacanza, poi il comune ha controllato la piantina presentata anni prima, ed ha rilevato che il mio soggiorno (che era poi in ingresso) e per "mancanza di MQ" (ne mancavano 1, ha richiesto la "sanatoria edile in 30gg...o la chiusura del'attività" - quindi, nel frattempo (sono passati 3 mesi) ho effettuato tutta la sanatoria catastale di casa mia....e l'ho unficata alla CAV (adesso sono 2 appartamenti attigui comunicanti)

fossi solo, non avrei tanti "pensieri", ma ho 3 bambini molto piccoli e quindi, oltre alla necessità di un entrata supplementare (che la CAV mi garantiva) ho problemi di "spazi" condivisi (BAMBINI piccoli ...e presenza contemporanea ospiti )

Gli spazi della "ex-CAV" sono ancora gli stessi : 1 ingresso con angolo attrezzato (lavandino/frigo/microonde) di 12mq, 1 bagno da 8 mq, ed una stanza-doppia di quasi 15mq - da uno spazio fronte bagno (che fa parte della stanza-doppia) si può passare "alla nostra cucina" (anche se c'è una porta che è sempre rigorosamente chiusa per evitare che i bambini-piccoli, disturbino) - posso fornire piantina...se occorre

Pensavo di aprire anche P.IVA (anche se ha un discreto costo) per fare "solamente" AFFITTACAMERE....ma ho letto che a Roma, è comunque necessario fornire una sala-breakfast (come per il B&B) di 14mq .... quindi dovrei dichiarare che la MIA cucina e la MIA sala possa essere utilizzata anche dagli ospiti - non ultimo il fatto che in sala c'è presente un grosso TV per la famiglia con tanto di  XBOX (quindi tra SIAE e canone_aggiuntivo RAI....un'altra spesa obbligatoria-a-perdere di circa 600€/anno)

mi pare di aver detto tutto : sono nella M...A ? Soluzioni o alternative possibili ? ....e sopratutto consigli ?

Ciao SaT, ho qualche domanda per capire meglio: al catasto come erano messi questi due appartamenti? Figuravano come due unità immobiliari distinte o era una sola?
Quando hai presentato la SCIA o la DIA per la CAV avevi dichiarato che era un appartamento indipendente e invece non lo era? E' per questo che ti hanno fatto chiudere? E ora che hai fatto, il frazionamento?
Intanto bisogna che tu ti legga con attenzione la normativa della regione Lazio in materia turismo e le disposizioni comunali per quel che riguarda le superfici minime delle civili abitazioni.

quel che era : era un appartamento comprato "allo stato attuale", probabilmente anzi sicuramente il precedete proprietario aveva effettuato modifiche (accatastate) - sono passati diversi anni

ora, invece è un'altra cosa: sono 2 appartamenti UNITI per l'uso, ma catastalmente sono ancora "divisi" (catastalmente il piccolo appartamento, anche se A3, non ha la sala-pranzo di 14mq)

mi sto facendo una cultura su "come affittare" e "cosa affittare" e, da quanto leggo e capisco è che, una "struttura ricettiva" è qualcosa di specifico (con regole specifiche) ed io potrei dare in assoluta gestione solo Ingresso-disimpengno-camera-bagno (cosa che non rientra in nessuna delle caratteristiche extra-alberghiere)

perè posso sempre affittare quel che offro se qualcuno lo prende, giusto ?
qual è il limite ? cosa è assolutamente-vietato ?

Avevi aperto una CAV in una parte di casa tua, mentre la CAV deve essere una unità immobiliare indipendente al catasto.
Ora hai fatto il frazionamento al catasto per creare due unità immobiliari di cui una non ha i requisiti per poterci fare una struttura ricettiva, e devi pagarci l'IMU come seconda casa.Se lasciavi com'era, disagi familiari a parte con i quali dovevi per forza convivere, potevi almeno presentare la SCIA e aprire un B&B.
Ora, sempre che ci siano i requisiti per l'abitabilità, devi ingegnarti a cercare qualcuno che ti prenda in affitto l'appartamentino.

non proprio : la "piccola casa" è ancora proprietà di mia moglie, che mi aveva fatto un comodato uso-specifico ed ora sono comunicanti e regolarmente uniti al catasto ( ognuno proprietario della sua parte)

quando avevo aperto la CAV (anni fa) sia il Comune che Provincia non avevano trovato nulla da ridire....lo hanno fatto da poco.

l'abilità a Roma non è possibile: nessun tecnico, per le case NON di nuova realiazzione, rilascia tale certificato-esiste solo l'agibilità e tale documento, comunque, non è più richiesto : basta una dichiarazione di un tecnico abilitato che certifica ecc.ecc...

IO non voglio cercare di affittare l'appartamento, voglio affittare parte di esso...se faccio un contratto (non registrato perchè si tratta di affittarlo per 7-10gg) posso ? perchè se a questo punto "non posso essere" struttura-turistica (perchè non rientro in nessuna casistica), ma trovo qualcuno che paga e firma, commetto abusi ?

La risposta è sì, puoi affittarlo.Una struttura ricettiva di qualunque genere sia non ce la apri, ma affittare lo puoi affittare con i contratti (è un appartamento distinto al catasto, non una porzione come lo consideri tu) ripeto sempre che ci siano i requisiti per l'abitabilità.In particolar modo verificherei se una cucina o angolo cottura posizionato in corridoio, disimpegno, ingresso e similare -dove normalmente è vietata- sia consentita.

è questo il problema (attuale), ora affitterei che:

> Ingresso (sarebbe il secondo ingresso dell'intero appartamento) dotato di angolo con frigo, lavello e microonde
> grande Bagno (con tutti i comfort)
> grande camera

l'agibilità, i locali, la possiedono ed è tutto a norma

e le richieste, per questa soluzione (anche in passato) non sono mai mancate

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se proprio non posso affittare, debbo aprire "per forza" la pratica per B&B o "affittacamere" (con PIva) rendendo disponibile la MIA cucina (e suppongo anche la sala) per gli ospiti ... giusto ? (la cucina e la camera_letto ospiti sono praticamente comunicanti con una porta speciale sempre-chiusa)

....qui sorge l'altro problema (per i prossimi 5 anni) la presenza di bambini molto piccoli (i miei) ... per non parlare di ExtraTasse (canone_agg_RAI e SIAE) ... se nel frattempo ho letto bene altri post

....se solo si potesse mettere "solo in piantina" questa condivisione.....

ciao Daniela, buongiorno

stavo rileggendo al tua proposta...e mi sono accorto anche che ho fatto una serie di errori ortografici nella mia lunga risposta (capita quando si hanno 3 bambini ...accanto)

cosa significa che si può affittare con i contratti (se si possedesse un intero immobile ) ?
Ospitare i turisti come B&B o Affittacamere è alternativo ad "affittare" (allo stesso modo) con i contratti ?

Buongiorno Sat,
io ho una soluzione come la tua:
ho una casa con due ingressi, da una parte entrano gli ospiti e hanno un corridoio, un bagno e poi la loro camera, grande e con tutto quello che serve. la camera è separata da casa nostra da una porta che io apro solo al mattino quando porto loro la colazione in camera...
la soluzione per noi è ottimale: ciascuno coi propri spazi e quando gli ospiti non ci sono, la camera la usiamo noi come vogliamo...
Abbiamo un B&B con Scia per questa soluzione... non potrebbe funzionare così anche per voi?
ciao
silvia

SaT-Roma ha scritto:ciao Daniela, buongiorno

stavo rileggendo al tua proposta...e mi sono accorto anche che ho fatto una serie di errori ortografici nella mia lunga risposta (capita quando si hanno 3 bambini ...accanto)

cosa significa che si può affittare con i contratti (se si possedesse un intero immobile ) ?
Ospitare i turisti come B&B o Affittacamere è alternativo ad "affittare" (allo stesso modo) con i contratti ?

Buongiorno a te, SaT!
Significa che se al catasto sono due unità immobiliari distinte, l'appartamentino già classificato A3 lo puoi affittare facendo i contratti a termine.Ho sempre qualche perplessità perché anche un monolocale dev'essere a norma per quel che riguarda la cucina.
Non ci puoi fare il B&B come Silvia, che al catasto ha una unica unità immobiliare dove ha la residenza, non ci puoi fare l'affittacamere, non ci puoi fare la CAV perchè manca il famoso locale con cucina.Conta il catasto, non conta come hai organizzato gli spazi a tua discrezione.
Se al catasto riporti le due unità immobiliari a una sola e per come lo avevate acquistato, ci puoi fare il B&B.
Dai un bacio ai tuoi bimbi da parte mia.

Buongiorno!

e grazie a tutte e due (Daniela e Silvia)

allora: catastastalmente la situazione era ed è questa (so che è complicato...ma non ho capito come effettuare UPLOAD delle piantine)

> io avevo un appartamento (al 100% di mia proprietà)
> mia moglie che aveva acquistato l'appartamto adiacente, è proprietaria al 100% dell'appartamento attiguo

> con l'evolversi della famiglia (bello "evolvere" ?)abbiamo ricavato dal mio appartamento un secondo bagno (al posto della cucina)
> abbiamo messo in comune i due appartametno (apertura di circa 2,20 metri) ...quindi utilizziamo la "cucina" che è in proprietà di mia moglie

> in catasto la pratica è stata conclusa e risultano (naturalemente 2 subalterni, ognuno intestato ad 1 solo proprietario) con questa digitura "Appartamento unito di fatto, ma separato ai fini fiscali"
> capisco che paghiamo 2 IMU (prima e seconda casa...almeno con le regole attuali) ma abbiamo sistemato altre problematiche di famiglia (non risultavamo tutti abitanti nello stesso appartamento) e comunque adesso la situazione "è sanata e regolare"

STOP prima parte....
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@Silvia,
la tua sarebbe un'ottima soluzione : avevo capito che la "porta comunicante" deve essere sempre aperta
se è fattibile (aprire la porta "ogni tanto"...o mai se gli ospiti non desiderano contatti) debbo solamente pagare il Canone-aggiuntivo RAI e SIAE per la presenza di TV e XBOX nella sala/salotto....che in piantina debbono essere messe "condivise con gli ospiti" (per la presentazione della prativa) ....circa 600€/anno non detraibili..

@Daniela,
se invece posso "optare" per affittare solo la parte in esclusività agli ospiti (con contratto non-registrato perchè settimanale) non si commettono ABUSI ? non sarebbe una finta-soluzione-extralberghiera ... che non può diventare "regolare" per mancanza di requisiti ? (ricordo che la parte "esclusiva-ospiti" non include l'uso di cucina o di sala)

@tutti : mi confermate che AFFITTACAMERE deve "per forza" dare disponibilità di cucina e sala ?

SaT carissimo, si gira sempre attorno al catasto.Al catasto risultano due appartamenti e tu hai la residenza in quello che non hai interesse ad affittare perchè è la casa dove vivi.Poco importa se li hai resi comunicanti, una SCIA per l'appartamentino non la puoi presentare perchè ti manca il requisito della cucina.E nemmeno puoi prendere in considerazione, finchè gli appartamenti sono due al catasto, di dare in uso la tua cucina, perchè è UN ALTRO appartamento, anche se tu ci hai fatto una porta.
Per le SCIA conta il catasto.
Se l'appartamentino è stato classificato A3, se ha i requisiti di abitabilità di cui dubito, perchè mettere un lavello e un microonde nel corridoio non fa una cucina, ma potresti trovare una soluzione per adeguarla, lo puoi affittare a termine.Gli affitti ad uso turistico vengono fatti senza nessun abuso, semplicemente non si tratta di strutture ricettive, ma devono comunque avere TUTTI i requisiti delle case di civile abitazione.
In alternativa , che reputo migliore, fai l'accorpamento al catasto rendendo le due unità immobiliari una sola e puoi fare come la nostra Silvia.

Si, sono "ambedue" A3


il piccolo (proprietà esclusiva di mia moglie...ma di cui posso avere il cmodato d'uso anche per locazione) ha :
> Entrata (di circa 12mq) dove ho messo lavello, etc.
> Bagno
> camera-doppia

(da una zona tipo anti-bagno) si comunica con la cucina (di 12 mq)

il grande (mia esclusiva proprietà) ha :
>Entrata
>sala da 22mq
>2 grandi camere
> disimpegno
>2 bagni

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quindi "non posso locare" parte dell'immobile (uso transitorio) senza garantire uso della cucina ? affittcamere nemmeno ?

schematizzo il risultato "ottenuto" (anche per futuri ospiti)

QUINDI :

> considerando che posso avere (perchè proprietario e/o comodatario) di "tutto il mega appartamento" (composto da 2 subalterni) ... che è l'appartamento in cui abito con tutta la famiglia (e che per altri 10 anni non "mi serve tutto")

1) da quanto ho capito non c'è alcun modo "regolare" per affittare/locare (anche molto saltuariamente) solamente la Stanza-destinata-ospiti, il bagno e l'ingresso secondario ( in tutto sono oltre 39mq...ma non può essere considerato MONOLOCALE perchè mancherebbe all'appello la CUCINA che normalmente utilizziamo in famiglia) - è corretto ?

2) rimane la possibilità "affittacamere" (esclusivamente con P.IVA) e "B&B" utilizzando l'apertura in cucina e dando quindi possibilità agli ospiti (in alcuni specifici orari) di passare da una parte all'altra - è corretto ?

3a) avendo già un (misero ma per ora certo) lavoro, meglio considerare il B&B per non avere la gravosa SPESA che riguarda apertura di P.IVA
3b) però .... non posso ospitare ospiti quando non sono presente (per esempio in vacanza coi bimbi) ...mentre posso farlo come AFFITTACAMERE - è corretto ?

4) siccome debbo dare in utilizzo comune anche la cucina e la sala (di famiglia) , ed essendoci TV e XBOX (questa potrei torglierla...) debbo comunque pagare TassaAggiuntivaRAI + SIAE (circa 500€) - è corretto ?

5) per @Silvia in particolare : ma quando "ospiti GRATIS" familiare e/o amici, come ci si comporta con ISTAT/PS/TasseTuristiche ecc.. (anche in caso di controlli) ?


....ma se a qualcuno, invece, risulti qualcosa di alternativamente-attuabile al punto 1....gli sarei veramente GRATO che lo esponesse

Ho dato una scorsa veloce al regolamento della tua regione, non mi pare che per l'affittacamere sia obbligatoria la partita iva. Penso che potrebbe essere una soluzione, così non saresti obbligato a dare colazione o uso cucina.
Se hai problemi per TV, x-box ecc..., penso sia sufficiente non mettere quella stanza a disposizione degli ospiti.
Potrei anche aver detto delle sciocchezze, quindi approfondisci meglio questi aspetti.
Daniela, tu che ne dici?

Carissima Cristy, quello che il nostro Sat continua a sottovalutare è che gli appartamenti sono DUE al catasto, anche se per lui è uno solo.
Il B&B non ce lo può fare a meno che non riaccorpi le due unità immobiliari AL CATASTO e non nelle sue idee, l'affittacamere nemmeno perchè in quell'appartamento non ha la cucina ma solo una parvenza arrangiata di corridoio.Se lo fa, come si accorgono che ha presentato una SCIA che comprende due unità immobiliari catastalmente distinte, lo rifanno chiudere come lo hanno fatto chiudere ora.

Daniela ha scritto: l'affittacamere nemmeno perchè in quell'appartamento non ha la cucina ma solo una parvenza arrangiata.

Scusa Daniela, ma l'affittacamere è obbligato a dare l'uso cucina o la colazione?
Te lo chiedo perchè un paio di anni fa, poco prima che io aprissi i Bed, degli amici che vennero a trovarmi soggiornarono in un affittacamere che era unità mobiliare a se stante e non dava la colazione. Forse la normativa del Lazio non lo consente?

Assolutamente non è obbligato, ma l'appartamento in cui viene svolta l'attività deve avere obbligatoriamente un locale, come tutte le case di civile abitazione, individuato nella planimetria come cucina

....ma la CUCINA (12,30mq) fa parte dell'unità immobilare che sarebbe presente nella SCIA !

quello che non è presente (nello stesso appartamento che "dedicherei in parte esclusivamente agli ospiti) , perchè è di MIA proprietà, è la SALA/Soggiorno ! ... è questo il problema ?

Ascolta Sat, capimose come si dice a Roma.

Tu hai scritto che l'appartamentino ha: un corridoio con un microonde e un lavello, una camera da letto e un bagno.
E' questo che risulta al catasto per quell'appartamento? Voglio sapere del catasto, non delle tue idee.

Essendo DUE appartamenti, le cucine devono essere due.UNA dov'è?

Quindi Daniela, se ho ben capito, indipendentemente da quello che Sat ci vuol fare, il problema fondamentale è che, essendo accatastato per conto suo, l'appartamento, per essere considerato tale, dovrebbe avere un locale cucina che risponda ai requisiti richiesti. Fatto ciò, lui potrebbe anche non mettere a disposizione degli ospiti questa stanza: è questo che intendi?

Cristy ha scritto:Quindi Daniela, se ho ben capito, indipendentemente da quello che Sat ci vuol fare, il problema fondamentale è che, essendo accatastato per conto suo, l'appartamento, per essere considerato tale, dovrebbe avere un locale cucina che risponda ai requisiti richiesti.

Bravissima.

Cristy ha scritto:Fatto ciò, lui potrebbe anche non mettere a disposizione degli ospiti questa stanza: è questo che intendi?

A seconda di quello che gli fosse permesso farci potrebbe non dare l'uso cucina, ma una stanza in più rispetto alla camera, a disposizione degli ospiti, a Roma ora gliela chiedono.
Il problema è che non può considerare i due appartamenti uno solo come sta facendo, perché sono di fatto due.

hai ragione, ho fatto confusione (non avevo capito che ti interessa solo il catasto)

ma c'è modo di fare upload immagini qua...o di mandarti una mail con immagini?

Manda a info@bbnientepaura.com
qui purtroppo come ospite non puoi postare link.

Miseria, ma hai avuto una CAV per 5 anni, potevi iscriverti al forum già quando cominciasti!

ora sono dal dentista per le figlue (altra spesa)


per l'iscrizione : non è stato semplice e facile trovarvi... è solo un caso ( ed io ci lavoro quasi h24. su internet) -