Come calcolare (possibili e approssimativi) profitti futuri?

Ciao, è qualche giorno che leggo il forum, e chiedo informazioni :) (Humus > idea B&B a Roma)
Ovviamente la stima dipende da molti fattori ma..la domanda è:
Una volta capito più o meno qual'è il prezzo dei b&b della zona e quindi dei diretti concorrenti e stabilito un proprio prezzo: come calcolo gli eventuali profitti al netto di tutto?

L'idea era calcolare:
285 giorni (365 - i 60 feriali obbligatori - 20 giorni bonus di chiusura per contrattempi/cause forza maggiore) > dividerlo per 1/2 o per 2/3 e poi moltiplicare per il prezzo stabilito per le stanze.
A questo punto della somma ottenuta, quanta % dovrei sottrarre per i costi/consumi (acqua, luce, gas, colazione, etc..) ?

Sono totalmente fuori strada o posso avere una stima approssimativa così?

Più volte abbiamo detto che, confrontando le noste esperienze, è praticamente impossibile valutare in anticipo. Le variabili sono infinite e sono sia inerenti la gestione che riferite alle attuali condizioni socio-economiche.
In parole povere o si corre il rischio o non si fa.

Mi spiace se non sono confortante, realista sì.

No immaginavo in una risposta del genere leggendo..volevo capire quale fosse approssimativamente un buon percorso: anche in percentuale di affluenza a prescindere dal n. di camere: ad esempio 1 anno 30% / 2° anno 50% / 3° anno 70%. Ma si, non credo sia fattibile :P

Altra domanda: prendendo le planimetrie:
ho una camera
Camera 1 - Matrimoniale  19,75  mq (per 25cm non posso aggiungere il terzo letto? :O )
Camera 2 - (Matrimoniale?) o singola:       13.20  mq
Camera 3 - 10,92 mq
Zona comune:  14,96  mq
Mia stanza:  7,20  mq

Come risolvo i pochi cm che mancano? mi attacco? :P

I bagni in camera sono compresi nella metratura della stanza se sono privati e si accede direttamente? :O

Forse una risposta c'è, calcolerei che il guadagno, ad essere bravi e fare molto senza aiuti, è circa il 50% del ricavo. O almeno per me è così.
Il resto dipende dalla bravura e dalla fortuna.  

Non so rispondere in merito alle metrature delle camere, io ho chiamato l'asl, hanno misurato e decretato i posti letto e le camere che potevano essere triple o con letto aggiunto. Potrebbe essere che anche le metrature richieste si differenzino da regione a regione.

Capperi! La prima camera fai qualcosa... Livella un muro..rasa che so', non si puo' perdere un posto per 25 cm!
Seconda camera, anche li per poco manca la metratura per matrimoniale!!
Terza e' singola e non ci piove.
Tua camera non ci siamo, deve essere almeno 8 mq!
Ma chi ha progettato le misure delle stanze, Paperino??
Fai rimisurare per bene...  

Ahauha, eh in effetti è fatta un po' alla caxxo di cane
i 25cm da qualche parte si recuperano, solo gli 80cm il problema.. ma il bagno con accesso è calcolato nella metratura della camera? Perchè se sì, è fatta. Quella stanza ha il bagno in camera.

Mi scuso in anticipo per aver preso d'assalto il forum..  ma sono preso dall'euforia di questa nuova sfida / possibilità..  
Ho più o meno capito come fare con le stanze alla fine riuscirei a ricavarne una singola, una tripla e una matrimoniale.. ed ho trovato moltissimi B&B nella mia zona la maggior parte dei quali con prezzi veramente alti (ovviamente meravigliosi, praticamente dei 5 stelle :O )..
Problema COMPETITIVITA': Non avendo a disposizione ampi bagni, camere con vista e soprattutto tanti soldi per rifinire elegantemente tutto ho scartato il livello diciamo "top class". Ora il dubbio è: abbatto i prezzi mettendoli drasticamente più bassi di quelli in zona cercando di puntare sul ricambio e sui turisti "low-cost" o mantengo i prezzi degli altri e cerco semplicemente di emergere così? =)

Humus, non c'è bisogno di aprire così tanti argomenti perchè potrebbe diventare difficile seguirti.
Continua a scrivere ogni tuo dubbio qui così noi indviduiamo subito di cosa parli e dei vari problemi che incontri.

Riguardo alla tua domanda, invece, per esperienza, ti consiglio di fare tutto nel modo più semplice possibile. Cerca di distinguerti dagli altri.
Offri qualcosa di diverso nella tua zona in modo da dare la possibilità di scelta a tutti.

Eh infatti sulla semplicità volevo e dovrò puntare :) Senza strane capriole..una doppia ed una tripla.. la concorrenza degli altri b&b e ostelli di zona è spietata, ma hanno prezzi decisamente alti e non per tutte le tasche.
Ho comunque deciso di riaffittare l'appartamento agli studenti anche per il prossimo anno universitario così da darmi tempo di ponderare bene la scelta e finire il praticantato iniziato. :P Intanto comincierò a capire il percorso, i prezzi di ristrutturazione e quant'altro.  
Unica cosa: la metratura del bagno se è in camera rientra nella metratura minima (8mq-14mq) o no?  

Ciao,
sto preparando un business plan per cercare di capire quanto possa essere caonveniente investire in una struttura ricettiva, che nel mio caso sarebbe un affittacamere.
Ho un appartamento da ristrutturare completamente. La stima calcolata per la ristrutturzaione e l'arredamento è di 70k euro. Ci vengono 3 doppie ed 1 singola, tutte con bagno interno e cucina abitabile attrezzata. In più TV, Wifi e lavasciuga.
Ho fatto il conto di costi/ricavi, break even, business case triennale.
Il tutto basato sull'assunzione di riempimento della struttura che varia dal 20% nei primi mesi ed arriva al 60% a regime.
L'appartamento si trova a Roma, nel quartiere Prati, a 200 mt dalla metro ed ad 800 da San Pietro.
I miei dubbi sono questi:
1) La percentuale di riempimento è ipotetica, dove posso documentarmi per avere una situazione più veritiera?
2) Ho calcolato come bassa stagione i mesi di GEN, FEB, MAR, LUG, AGO, NOV. E' corretto per Roma?
3) Se volessi inserire una persona che fa le colazioni, le pulizie e l'accoglienza, solo la mattina, che tipologia di contratto dovrei fargli?
4) Come funziona la pubblicità sui siti?, che percentuali o quanto si prendono per ogni prenotazione? Qali sono i più efficaci?
5) Essendo un affittacamere aprirei una società o una Partita IVA, quale è più conveviente?
6) Quanto si paga di tasse nelle due soluzioni?
7) I costi delle ristrutturazione/arredi per quanto tempo posso detrarli? Solo per l'anno in corso?

So che sono tante domande, spero che qualcuno possa aiutarmi a sbrogliare almeno qualche matassa.

P.S. Il Business Plan mi serve per chiedere il finanziamento in banca e per darmi una linea guida allo startup e sulla gestione ordinaria.
Se tutto va bene a Feb/Mar dovrei aprire.

ciao,
per la zona un cui ti trovi non ci penserei 2 volte a buttarmi a capofitto nell'attivita'.
un consiglio pero, se puoi, anche con sacrifici, lascia perdere le banche.
e' solo una perdita di tempo, e di soldi.
al limite puoi calcorare uno start up piu adeguato alle tue possibilita' partendo con poco, e man mano che ti entra lavoro, che per la zona dove sei ti dovrebbe cadere addosso, ampliare nel tempo apportando le migliorie di cui hai bisogno.

  Ciao Ospitem, piacere! Al latino non resisto... ospite: nominativo Hospes.

La zona è favolosa, su questo non ci sono dubbi. E' anche affollata di B&b e, secondo me, il turismo perfino a Roma ha le sue variabili.
Il progetto di Federico è "grosso", non è semplice bed and brakfast, comporta PI ecc. ...scriverà qualcuno che ha l'attività professionale e ne sa di più.
Ho la sincera convinzione che i vari business plan non siano granchè affidabili, troppe incognite di ogni genere. (Tra cui la differenza tra i prezzi dichiarati sui siti web e quelli effettivamente praticati).
Secondo me c'è da rischiare e chiedersi se si è disposti a farlo.
Noi abbiamo 4 camere (volendo 5) senza PI, mi sono accollata una ristrutturazione radicale della casa ed un prestito, ma supportata da un lavoro sicuro ed il lavoro l'ho "lasciato" solo dopo il rodaggio.
Con 4 camere non si fanno meraviglie. Sinceramente nemmeno mi sogno di pagare una persona per i lavori e per le colazioni, non ci starei dentro.

@ospitem: La casa cade a pezzi. Una ristrutturazione va fatta, non basta una romanella (come si dice da queste parti). Gli impianti vanno rifatti, il bagno e gli infissi anche. A questo punto tanto vale farla a proprio piacimento. I soldi non li ho a disposizione, per me sarebbe un investimento su cui puntare ed un viatico per portare avanti l'attività con tutto l'impegno possibile.
@teresa: Perchè parli di prezzi differenti tra siti web e quelli effettivi? Anche io partirei con un secondo lavoro da gestire e poi...chi vivrà vedrà. Ed è per questo che mi serve una persona per gestire il grosso la mattina ed è per questo che faccio il Business Plan, per avere un'idea...e poi è l'unico modo per avere un prestito da una banca. Devo dimostrargli che l'attività è fattibile e rende tanto da ridargli i soldi.
@tutti.: riguardo alle mie domande avete qualche suggerimento?

ciao teresa,
il mio nick era solo un abbreviativo di ospite maschio, non mi azzarderei mai di addentrarmi in qualcosa a me talmente sconosciuto come il latino .

@federicP
chi meglio di te conosce lo stato di fatto e le possibilita' che tu hai a disposizione intese non solo a livello economico ma anche di impegno e di tempo da parte tua ?
da non tralasciare il fatto poi se si vuole fare un investimento per un arrotondamento di un lavoro sicuro che non si vuole lasciare o se si vuole intraprendere un attivita' a tempo pieno primaria.

da quel che ho capito, forse sbagliando, la tua idea e' di provare e vedere se poi raggiungendi i giusti introiti, puoi dedicarte esclusivamente a questa.
Il mio come detto e' un consiglio. Innanzi tutto credo che se si vuole avviare un'attivita' si e' soggetti a dei rischi, e cio' fa parte dell'attivita' stessa, e non credo che al livello imprenditoriale si possa ragionare tenendo il piede in 2 staffe.
Ma sopratutto il mio consiglio e' volto a diffidare delle banche per ovvi motivi:
1 su 70K euro a conti fatti dovrai tornarne 100K (conti della serva) e questo lo devi mettere in conto quando fai un businnes plan non per la banca ma per te.
2 tutta la documentazione che la banca ti richiedera' ti portera' via talmente tanto tempo, forze, energie che non immagini, energie che sarebbe piu giusto siano impiegate in altri modi, per arrivare ad avere un edifcio atto a poter svolgere la tua attivita', a norma ecc.ecc.
3 la banca anche se di prassi e' tenuta a richiedere la documentazione richiesta, in realta' per l'atto dell'erogazione del mutuo interessa solamente il tuo reddito, l ipoteca sull immobile, eventuali garanti se non arrivi con il tuo reddito a soddisfarre i paramentri che la banca chiede per poter deliberarti il prestito.
4 Le banche oggi hanno i rubinetti chiusi, e scordati di entrare in banca a chiedere un prestito se non hai un aggancio piu che buono o un buon intermediario che pero dovrai mettere in conto di pagare profumatamente, perche ti porteranno avanti un sacco di tempo per poi rifiutarti o proporti un prestito che solo un insano di mente potrebbe accettare. e tutto questo sara' tempo perso.

per il resto come detto meglio di te nessuno puo sapere le tue disponibilita' pero il succo del mio consiglio e' che se puoi evitare le banche, cerca di farlo con ogni forza e sacrificio che puoi.

dimenticavo ... evita anche i dipendenti.

scusa se nella fretto scrivo a rate e male, comunque cerco di rispondere anche alle tue domande:
1) La percentuale di riempimento è ipotetica, dove posso documentarmi per avere una situazione più veritiera?
non si possono avere percentuali certe, ma calcola che dove sei tu e' una delle migliori zone e da che so io roma e' sempre in overbooking.

2) Ho calcolato come bassa stagione i mesi di GEN, FEB, MAR, LUG, AGO, NOV. E' corretto per Roma?
in teoria c'e' anche la mezza stagione, ma sui siti beb vari o di hotel in roma puoi facilmente confrontare questi parametri per avere un idea piu precisa. poi ci sono sempre le offerte ed i last minut. iol che significa che volendo puoi sempre affittare una camera in alta stagione a prezzi irrisori, sono tue valutazioni sempre pero stando attento a non buttare giu i prezzi in una zona dove non ce ne dovrebbe essere necessita'.
3) Se volessi inserire una persona che fa le colazioni, le pulizie e l'accoglienza, solo la mattina, che tipologia di contratto dovrei fargli?
probabilmente part-time ma su queste cose devi farti fare una consulenza da un commercialista.
4) Come funziona la pubblicità sui siti?, che percentuali o quanto si prendono per ogni prenotazione? Qali sono i più efficaci?

5) Essendo un affittacamere aprirei una società o una Partita IVA, quale è più conveviente?
probabilmente la p iva costa di meno ma queste valutazione le deve assolutamente fare un commercialista, anche in base la tua situazione fiscale. ogni individuo ha una storia singola.
6) Quanto si paga di tasse nelle due soluzioni?
come sopra.
7) I costi delle ristrutturazione/arredi per quanto tempo posso detrarli? Solo per l'anno in corso?
credo 5 anni, ma sempre e' materia di commercialista.

Buonasera Ospitem!
Chi saresti, di grazia, visto che entri da ospite su questo forum prodigo di consigli e d'esperienza?
Sei un gestore? In questo caso, perchè non ti iscrivi?

Per FedericP: Concordo con Ospitem circa le banche, i dipendenti e per l'apertura di partita IVA e la scelta del regime fiscale.Andrei con i piedi di piombo sul business plan e manterrei iniziali certezze basse, nonostante la zona e il bacino di utenza che potrebbe diventare alto, ma non lo darei per scontato dall'inizio.

Grazie Ospitem,
sei stato prezioso nelle tue risposte. Immagino tu abbia saltato il punto 4 per "segreto professionale".
Come ti dicevo la casa è da ristrutturare ed al momeno non ho liquidità da investire. Gli impianti devono essere rifatti tutti, i pavimenti anche... Ho anche valutato la possibilità di un socio finanziatore, ma non è facile trovarlo ed anche lui dovrebbe avere i suoi ritorni nel metterci tutto il capitale.

E poi non ho capito ancora perchè parlavi di prezzi diversi tra siti web e prezzi reali

ciao daniela,
no non sono un gestore, anche se sono in procinto di diventarlo.
ho un po di esperienza in ambito alberghiero avendo lavorato nella ristorazione in italia ed all'estero ci sono stato dentro da molti anni, anche se non proprio nell'accoglienza.
ho un impresa che si occupa di tutt'altro ed e' per questo che, dato che un consiglio non si rifiuta a nessuno nonsostante sia ospite, avuto ed ho a che fare con le banche (ed i dipendenti) tutti i giorni, purtroppo, e so come vanno le cose.

@federicp per quanto riguarda il punto 4 , l ho saltato per una svista ma non essendo propriamente dentro al campo, ed interessandomi anche a me questo punto, aspetterei di leggere qualche risposta da chi ha esperienze dirette, anche se dalle poche info a me note credo le % delle agenzie di aggirino intorno al 10%-
credo sia molto importante avere un' idea dei costi per un sito web che possa gestire prenotazioni on line da chi si occupa anche di indicizzazione nei motori di ricerca.

voglio dire che i prezzi apportati sulle tabelle, sono stabiliti dall ente del turismo in base a parametri specifici (ampiezza delle stanze, bango in camera, mobili ecc.), e ovviamente si tende a mettere in tabella i prezzi piu alti, mentre sui siti e' piu facile trovare offerte e prezzi a ribasso rispetto le tabelle standard, essendo volti appunto alla "vendita" diretta (in questo caso affitto) del prodotto.

Ho avuto ospiti di Roma che hanno parenti con B&B in centro. Mi hanno detto che il mercato nella capitale è abbastanza saturo. Questo significa che per lavorare devi uscire dalla media: o pratichi prezzi molto bassi, riducendo ristrutturaz. e servizi all'essenziale; o fai una struttura di lusso.
Rivedi il piano spese, se fosse possibile partire senza troppi lavori, per qualche anno, con qualche sacrificio potresti accantonare per ristrutturare seriamente in seguito.
E' possibile ad es., iniziare con bagno in comune, i pavimenti si possono rilucidare ecc.
Ricorda che quando si comincia a ristrutturare si parte con un preventivo che risulterà alla fine molto ottimistico nel 100% dei casi, raddoppia la cifra e ci vai vicino  

come giustamente detto da gina, il mercato a roma sembrerebbe essere piuttosto saturo, proprio per la facilita' e la grande offerta di turismo che la capitale offre, molti hanno approfittato per aprire beb, ma di questo non me ne farei un problema.
piuttosto valuterei bene i costi tra l avere un beb o un affitta camere, se solo mi pare di capire per un posto letto in piu'.
per cio che ha detto gina riguardo le cifre che si raddoppiano, devo dire che mi sembra un po improbabile, se ci si affida ad una ditta seria (che non vuol dire costosa), sopratutto quando si tratta di lavori che non vanno ad intaccare la struttura (tetto, fondamenta, ecc)
ma semplici lavori che possono rientrare nella manutenzione straordinaria, e riguardando solo gli interni, probabilmente di un condominio,
e' difficile trovarsi brutte sorprese, ma bisogna seguire bene tutte le fasi di persona (se non vuoi pagare un direttore lavori esterno che a mio avviso e' superfluo nel tuo caso), ed avere un minimo di dimestichezza.
l importante e' che si rispetti la normativa necessaria all'apertura dell'attivita'.
poi se in fase di lavori uno inizia a fare cambiamenti in corso d'opera perche ha avuto un idea diversa, o un ripensamento o quant'altro,
non e' colpa certo della ditta se i costi lievitano.
quando si chiede un preventivo bisogna avere le idee chiare su cio' che si vuole e come si vuole senza ripensamenti, cosa che per una ristrutturazione di interno non e' cosi difficile, e cambiamenti di prezzo non se ne devono verificare.
ho seguito da poco per un amico la ristrutturazione della sua casa, e devo dire che la ditta che ha lavorato li era affidabile e dietro giuste direttive non ci sono stati inconvenienti di nessun genere.
oltre ad essere anche a buon mercato ha fatto anche lavori per altri beb in zona colosseo e limitrofi.
se ti interessa potrei metterti in contatto per un preventivocon loro sempre se mi sia permesso dagli amministratori del forum dare date informazioni.

ciao federic!
Solo un paio di appunti

- 70.000 euro per rifare una casa comprensiva di infissi, i bagni ecc mi sembrano sinceramente pochi. Solo i bagni sono 40.000 euro! Forse è il caso che rivedi la stima > di 100.000 euro.

- se vuoi alcune informazioni leggi il mio blog sul mio sito in cui racconto la mia esperienza di ristrutturazione e avvio. Il mio bb si chiama Trieste Plus!

Ciao
Stefano