aprire un B&B in una casa in affitto

salve a tutti e complimenti per il forum. lo leggo da un po' e lo trovo molto utile ed interessante.
sono un'aspirante gestore di B&B. io e il mio fidanzato abbiamo questa idea già da qualche anno e ed è da un anno circa che giro alla ricerca di un immobile da acquistare e ristrutturare ma fino ad oggi il costo di acquisto più quello delle ristrutturazioni andava di gran lunga oltre il nostro budget. Ho ricevuto la proposta di prendere in affitto due piani di un immobile sito nel centro storico della mia città (abito nel cuore esatto della Sicilia, a Piazza Armerina, conosciuta per la Villa Romana del Casale, patrimonio Unesco). Il costo dell'affitto è di 700 euro. Al piano inferiore attualmente esistono 4 camere da cui poter tirar fuori 9/10 posti letto. al piano superiore c'è un mini appartamento dal quale vorrei ricavare la mia camera, la cucina e sala colazioni e una sala relax/sala comune. (forse potrei anche ricavarci un'altra camera matrimoniale). a completare il tutto due terrazzi molto ampi (uno con vista sul duomo) e l'altro no. La struttura si presenta in buone condizioni e non necessiterebbe di grandi interventi se non la creazione dei bagni. un bagno è già esistente ma datato e va rifatto. se ne potrebbero ricavare altri due da una stanza senza finistre che si trova esattamente al centro tra le altre due camere da letto. rimarrebbe senza bagno una sola camera più piccola che comunica con una più grande quindi avevo pensato che, nel caso, uno dei nuovi due bagni potrebbe servire queste due camere che potrei affittare a famiglie. che ne pensate di questa soluzione e del progetto in generale? e poi volevo farvi delle domande più tecniche riguardo alle questioni pratiche che più mi interessano: chi paga i lavori di ristrutturazione? io o il proprietario dell'immobile o si divide a metà? mi converrebbe un contratto di affitto 4+4 o 9+9? grazie a chiunque vorrà aiutarmi/consigliarmi.