Affittare una casa per aprire un B&B

Scusate se mi intrometto, sono Joseph e vivo a Roma, attualmente sono "disoccupato"...quindi non ho un lavoro ufficiale...ho intenzione di intraprendere l'attività di b&b affittando un appartamento piuttosto grande, in maniera da poterci vivere con la mia compagna ke ha un lavoro + ke stabile e una casa in affitto a terzi..........( cosa ke ci tiene le spalle coperte)..e 3 bambini ( di cui 2 saltuari...per via della separazione da mia moglie..).
Sto puntando appartamenti in zone ben collegate ( sopratutto con la metro), piuttosto grandi, per poter aver a disposizione almeno 3 camere x gli ospiti, avvalendomi del fatto ke ki ha case così grandi difficilmente riesce ad affìttarle, quindi anke a prezzi non esorbitanti...visto il periodo... (nei momenti di crisi bisogna investire!!!!!!), punto a trovare appartam di almeno 140 mq..., così da poterli dividere a mio piacimento, facendo in modo ke la nostra famiglia possa viverci decentemente all'interno, creando camere matrimoniali con metrature consentite dalla legge ( questo per avere i 6 posti previsti nel Lazio ) ed inserendo il bagno nelle stesse..( da persona ke viaggia nn amo i bagni in comune, e mi metto nei panni degli altri..)...ho molto entusiasmo, qualke soldo da parte, tanto tempo a disposiz e na cifra de paura!!!!!!
Mi piace partite bene nelle avventure sopratutto quando si riskiano soldi, pertanto mi sto documentando moltissimo..( anke se solo col web ), leggo pro e contro analizzo, faccio calcoli, studio come muovermi.....
Ho letto quasi tutti i Vostri post e devo ke sono di grandissimo aiuto...ma alcune cose non mi sono kiare e ho deciso di scrivervi per potermi "illuminare".
E sono queste: i bagni nelle stanze devono avere un metratura minima?? Devo avere già un occupazione in regola per poter esercitare l'attività di b&b?? Per i contratti di affitto è previsto il 4+4 col padrone di casa...o vi sono altre forme di contratto ke ti mettono al riparo da cattive sorprese in futuro ( del tipo ke lo stesso, ti sloggia dopo 4 anni x giusta causa con raccomd A/R 6 mesi prima della scadenza....)????
Anke se so benissimo ke ki accetta di avere una determinata situazione in un immobile ti firma una "liberatoria" per potervi operare...
Intanto so queste le mie domande..spero di non avervi " rincoglionito " e scusate in anticipo se so 1 pò lungo...ma me piace sapè!!!!!
Ora scappo ne vado a vedere uno di appartam...dopo ve faccio sapè!!!!!!
Grazie ancora!!!!!!!!!

qualke soldo da parte, tanto tempo a disposiz e na cifra de paura!!!!!!


beato te che hai soldi da spendere

bè io ci vivo nel mio B&B non posso aiutarti in materia di affitti.
cmq se non erro i bagni non hanno una misura ben specifica ,per le stanze devi rispettare misure in base alla legge regionale.
.....
e cm x quanto riguarda i bagni in comune...è un B&B non un albergo
e la concezione del B&B è ben diversa da altre strutture..
chi cerca un B&B dovrebbe sapere i pro e i contro..
e cmq non perchè son di parte
ma ci sono + pro che contro......................

in bocca al lupo
carmen

Anch'io sto da tempo valutando la possibilità di prendere un appartamento con ampia metratura, minimo 5 stanze da letto in totale sui 200 mq se devo abitarci pure io ...ma finora a conti fatti e con i bagni da fare ex novo non vale la pena ... dato che sarebbero regalati al prorpietario dell'immobile .... cmq io parlo per Ts dove gli affitti son molto più bassi che nelle metropoli ...
fatti 2 conti Joseph e chiedi info specifiche sui contratti di affitto ad un commercialista di fiducia
anche se hai un bel gruzzolo cerca di investirlo bene... non ci si improvvisa B&Bista
come mai solo bed

Un appartamento in affitto di 140 mq a Roma, farci grossi lavori come i bagni, viverci in parecchi...la vedo molto dura!

Un b&b xkè a livello fiscale ci converrebbe.....niente apertura p. iva, inps, commercialista ecc....vivendo nello stesso appartam, eviterei di pagare l'affitto qui dv sono e sfrutterei quello...( senza contare la presenza h24 per gli ospiti..)
Le cose ke nn mi erano kiare sono quelle ke vi ho illustrato prima..ma ce ne sono altre..tipo se i bagni devono avere finestre??..quanto può rendere una stanza matrimoniale al mese??..quanti sono i costi escluso l'affitto ovviam ( lavaggio biankeria,sempre ke nn si faccia da soli co la lavatrice.. colazioni ecc)???, poi nessuno mi ha detto se posso avere un b&b senza avere un lavoro in regola...
Se qualcuno di Voi opera su Roma mi potrebbe essere di grande aiuto...
A proposito di buttarsi..so stato a vedè poco fa un tizio ke aveva messo un annuncio x 1 b&b kiedendo 20 mila tratt....ma in realtà il b&b non c'era..nulla di registrato e regolarizzato,dice di lavorare co un'agenzia ke gli passa i clienti...una casa così così, non messa male ma con qualke ritocco è migliorabile, purtroppo piccola per me ma con 3 camere belle grandi, 1 cameretta, 2 bagni e cucina, un balcone angolare...sup 110 mq..punto ottimo!!!! L'affitto sarebbe alto per me ke nn mi ci posso trasferire...1500 € + quello de casa mia...andiamo oltre..anke xkè ancora devo capire davvero quanto può rendere un buon b&b...
E poi questo sta fuori de testa...cm fai a kiede 20 mila x il nulla?!?!?!?!?!?
Io ho diverse idee x renderlo confortevole e pubblicizarlo come si deve....
Ve tengo aggiornati!!!!!!

ma che bell'accento romanesco!!!

Mi pare di capire che nel campo B&B (ma non solo) la confusione è parecchia.
So come a Roma (ma non solo) ci siamo molte regole fai da te...diciamo così...

Penso che l'ideale sarebbe prendere un appartamento in affitto che abbia già caratteristiche per cominciare l'attività... mi domando quanto sia possibile a Roma (che conosco bene e ADORO!).

In centro sicuramente lavori, ma gli appartamenti costano da paura, in particolare se grandi... fuori dal centro forse è più fattibile, ma devi essere bravo nella gestione.

Nessuno saprà dire quanto rende una camera perchè dipende da 1000 fattori.

Puoi aprire l'attività di B&B in qualsiasi caso...che tu lavori o no. I bagni senza finestre ci possono stare.

davvero non sapevo che si vendessero B&B non è roba vendibile... affitta una casa dove c'è già un B&B e chiede denaro??? ...un'agenzia gli passa clenti??? ...vabbè, sono ingenua.

110mq...mmm troppo poco. In che zona?

Tra poco sicuramente arriva Anita di Roma e ti dice di più.

Ciao sono Roberta.
Mi piace il tuo entusiasmo e il fatto che ti stai documentando tantissimo. Tanta gente, come avrai letto si butta in questo campo,così allo sbaraglio...

Io ho aperto 8 mesi fa in provincia di Brescia; la casa è già nostra ed abbiamo trasformato il piano terra, che usavamo come taverna, in camere, bagni e sala colazione.

La mia idea sarebbe questa: perchè invece che cercare un appartamento in affitto in centro che dev'essere enorme per bastare sia per la tua bella famiglia che per gli ospiti...non vedi se riesci a comprare una casa,magari in periferia? in questo modo la casa resterà comunque tua e non avrai il rischio che il proprietario vi mandi via quando l'attività è già avviata???

Me piace er romanesco!!

Joseph, mi stai troppo simpatico, anche se leggere tutte queste k mi fa venire l'orticaria.E' splendido il romanesco con cui ti esprimi, non lo assassinare.
Ancora non ti rispondo perchè sono lessa e tu vuoi sapere un sacco di cose, ma ripassa presto da questi schermi.
Mettilo su, sto BB, che poi ti devi iscrivere al forum.

Ragà io lo metto su sto b&b, c'ho in mente de tutto e de +...già so cm pubblicizzarlo, affiliarlo, fidelizzarlo...
X quanto riguarda er centro de roma, bisogna dire ke lo stesso è vasto...nun è na piazzetta come ar paesello......ergo prendi na metro e in 10 min stai a piazza de spagna ad es....
Quindi rimediare un appartamento di grandi dimensioni ke attualmente se lo danno in faccia vista la crisi, non è difficile...io già sto scremando....
Abbiamo un appartamento ke ce frutta e con cui paghiamo l'affitto qui dv viviamo...ma nn potrei farlo li...primo xkè sta dall'altra parte di roma,qundi nn potrei essere presente ( invece è propio quello ke si deve fare!!!!), secondo è un entrata sicura....terzo visto ke pago l'affitto qui, tanto vale trovarne uno grande di appartam e dare i soldi ke do qui su quello, + qualke altra cosa ke mi entrerebbe dal b&B e l'affitto sarebbe pagato con tanto di guadagno...
Questo xkè.....xkè se io ho 3 camere in un b&b fico, fatto bene, pulito tutto caruccio e pettinato , vicino ad una stazione metro e a poca strada dal centro ( ke vuol dire 3/4 fermate de metro, o 2 km dar vaticano pe capisse...) posso permettermi di far pagare almeno 60 euro la stanza?!?!? e se pure lavoro 15 gg ar mese a pieno regime delle 3 camere, so 2700 € lorde, ora ditemi quante so le spese, se io lavo, pulisco, accolgo, e all'occorrenza je do pure no strappo co la makina , riesco a tenermi almeno 1800 €?!?!? Behhhh a me me bastano e m'avanzano ecco ke ve dico!!!!!!

Caro Jo',
noi siamo in veneto, e d'accordo che i bb non hanno partita iva e non fanno scontrini fiscali, ma dobbiamo:
-registrare gli ospiti e portare le schede presenza dai caramba
-registrare gli stessi via internet all'APT di venezia, con l'accaunt predisposto
-Rilasciare ricevuta generica con marca da bollo adeguata
-Dichiarare gli introiti nel rigo L della dichiarazione redditi

Su 100 incassati, tra pulizie,spese e tasse credo vada bene se ti resta 50.

Altre situazioni sono possibili, si chiamano innocenti evasioni (che sensazione di leggera folliaaa, sta colorando l'anima miaaaaa.....come cantava Battisti).
Non sono queste che rovinano il pil nostro, ma io non rischio, tengo famiglia e reputazione, pensa, ospito in nero qualcuno, va in giro e fa un incidente, gli chiedono dove alloggia e sono fottuto se non ho fatto quanto di cui sopra.

Le tipologie dei bb sono numerose, poi ci sono le case vacanza, gli affitta camere, ecc.
Fai bene i conti e che Manitou ti assista, ti auguro grana e salute, leggici e fatti leggere.

Appunto Stè!!!!
Capisco ke vanno fatte tt le cose in regola...ma credo anke ke le potenzialità di un b&b a Roma, se fatto cm si dv e pubblicizzato anke meglio...siano + ke buone...
Guarda io starei li dentro..quindi pulizie, lavatrici ecc, le farei da me..abbattendo i costi...
Di solito faccio sempre calcoli pessimistici, pertanto vista la mia situazione attuale credo di migliorare...anke se di poco all'inizio e con tanta fatica... .

Joseph77 ha scritto:Ragà io lo metto su sto b&b, c'ho in mente de tutto e de +...già so cm pubblicizzarlo, affiliarlo, fidelizzarlo...
e se pure lavoro 15 gg ar mese a pieno regime delle 3 camere, so 2700 € lorde, ora ditemi quante so le spese, se io lavo, pulisco, accolgo, e all'occorrenza je do pure no strappo co la makina , riesco a tenermi almeno 1800 €?!?!? Behhhh a me me bastano e m'avanzano ecco ke ve dico!!!!!!

Beato te che ti fai bastà 1.800 euri ar mese mi trasferisco a Roma allora

io a Ts non ci vivo neppure con 2.800 e in più mi tocca far pure la maestra a dimenticavo
più di 10 gg di ferie non me li posso permettere... ed ho la casa di proprietà..vedi te

Joseph77 ha scritto:Ragà io lo metto su sto b&b, c'ho in mente de tutto e de +...già so cm pubblicizzarlo, affiliarlo, fidelizzarlo...
X quanto riguarda er centro de roma, bisogna dire ke lo stesso è vasto...nun è na piazzetta come ar paesello......ergo prendi na metro e in 10 min stai a piazza de spagna ad es....
Quindi rimediare un appartamento di grandi dimensioni ke attualmente se lo danno in faccia vista la crisi, non è difficile...io già sto scremando....
Abbiamo un appartamento ke ce frutta e con cui paghiamo l'affitto qui dv viviamo...ma nn potrei farlo li...primo xkè sta dall'altra parte di roma,qundi nn potrei essere presente ( invece è propio quello ke si deve fare!!!!), secondo è un entrata sicura....terzo visto ke pago l'affitto qui, tanto vale trovarne uno grande di appartam e dare i soldi ke do qui su quello, + qualke altra cosa ke mi entrerebbe dal b&B e l'affitto sarebbe pagato con tanto di guadagno...
Questo xkè.....xkè se io ho 3 camere in un b&b fico, fatto bene, pulito tutto caruccio e pettinato , vicino ad una stazione metro e a poca strada dal centro ( ke vuol dire 3/4 fermate de metro, o 2 km dar vaticano pe capisse...) posso permettermi di far pagare almeno 60 euro la stanza?!?!? e se pure lavoro 15 gg ar mese a pieno regime delle 3 camere, so 2700 € lorde, ora ditemi quante so le spese, se io lavo, pulisco, accolgo, e all'occorrenza je do pure no strappo co la makina , riesco a tenermi almeno 1800 €?!?!? Behhhh a me me bastano e m'avanzano ecco ke ve dico!!!!!!

troppo forte!

scusami per prima in chat, ma è andata la corrente causa (maledetto) temporale.

Facendo tutto da me, mio marito ha calcolato 30 euro al giorno di spese. 23% circa di tasse sul guadagno...impegno non da poco...

Roma è Roma (dio sa quanto l'adoro) questo entusiasmo e un buon posto e ce la puoi fare...non conterei subito sui 1800, facciamo 1000 all'inizio? Bon, trova il posto e parti!

Non ti allontanare troppo da Fontana di Trevi (che è mia) e ti prenoto dal giorno dell'apertura!

Lucia neanke io campo con 1800 €.. aggiungo altre entrate a quelli...x questo posso farlo...

Teresa tranq x prima avevo capito..

Se fosse il 23% davvero, riuscendo a far lavorare le stanze cm ho scritto nel post preced..( ed è piuttosto pessimistica come previsione, visto l'afflusso ke c'è a Roma...), con le idee ke ho in testa..credo di poter ottenere buoni risultati in breve tempo...

Se riesco nell'impresa...Fontana de Trevi te la faccio raggiunge in breve tempo a tutte le ore!!!!!

Un saluto a tutti coloro che hanno avuto pazienza con me fin'ora...

carmen ha scritto:
e cm x quanto riguarda i bagni in comune...è un B&B non un albergo
e la concezione del B&B è ben diversa da altre strutture..

in bocca al lupo
carmen

questo è vero, x i B&B non dovrebbero esserci così tanti vincoli: dovrebbe avere davvero l'aspetto di una casa abitata da una famiglia!
riguardo ai bagni ho i miei dubbi. credo che ci sia una metratura e soprattutto x quel che riguarda la grandezza della finestra del bagno: ho dovuto calcolare anche quelle

caro jo...
mi associo agli altri..
son felice della tua carica di ottimisimo..

ma nullo è certo nella vita,nel senso che anche se sei a roma nulla ti dice che hai certezza massima del guadagno mensile,i fattori sono mille,io ad esempio non ho secondi lavori come altri colleghi-amici qui ,campo solo con il B&B che è mio non pago affitto ecc ecc, di certo se avessi dovuto fare il tuo discorso mi sarei arresa non avendo seconde entrate, i mesi primavera-estate son quelli che lavoro di più...ma nulla mi assicura che sarà sempre così,vivo in una città in costiera sorrentina di passaggio però tra città turistiche,e ti posso assicurare che ci son stati periodi di magra.....

io ti auguro davvero che tu sfondi a roma che spacchi er monno ma valuta prima di buttarti a capofitto sopratutto con sti affitti esagerati

ad maiora

...Ho letto solo ora tutti i post...tutte buone risposte...però....
nonostante il tuo entusiasmo....non partire all'arrembaggio....
1) leggiti ben ben la legge regionale del turismo della regione Lazio
2) informati bene ben al tuo Comune ( a Roma. che io sappia, ci sono uffici dislocati a quartiere)
3) per legge bisogna avere un lavoro alla spalle che ti mantenga tutto l'anno ( o tuo o di un tuo familiare residente con te e presente nello stato di famiglia)
4) se devi ristruttutare calcola la convenienza dei costi (se vai in affitto, tra contratto di affitto, regolamento di condominio, permesso del proprietario.... tuti problemi in +)
5) leggi il regolamento edilizio del comune per le misure minime di camere e bagni (per legge almeno un bagno deve essere finestrato e con l'antibagno, tutti gli altri possono essere ciechi e di misure ridotte se dentro le camere)
6) considera, tra le altre informazioni, che esiste un periodo obbligatorio di chiusura all'anno, in media 3 mesi
7) il reddito derivante dal BB va denunciato nella dichiarazione dei redditi cumulato con gli altri e la percentuale da pagare potrebbe salire
come dice Stefano, ci sono denunce obbligatorie da seguire giornalmente sul movimento dei turisti...
9) è difficile che tu possa calcolare un reddito minimo e su questo fare i tuoi calcoli di convenienza.....ci sono troppe e tante variabili da tenere presente (tra queste il periodo di chiusura ed i gg che potresti non lavorare...... )
...per ora mi fermo qui.....e, perdonami, se sono dura e cruda.....
.... cmq, in bocca al lupo....

Secondo me Jo ha l'entusiasmo "romano" e una dose calibrata di incoscienza che fanno la differenza: azzardo che ce la farà.

Speriamo che ti sbrighi, Jo... quel romanesco ti rende un Nientepaurino perfetto!

(consiglio di eliminare nei post K X + ... questi segni da sms producono orticaria alla nostra Major Daniela e noi la vogliamo in salute)

Giorno a tutti...

Allora Carmen per quel che riguarda i periodi di magra, posso esse d'accordo cn te, ma è anche vero che Roma è una metropoli con afflusso turistico imponente in ogni periodo dell'anno....e ti posso dire che qui anche ad agosto ci sono ristoranti pieni...
Poi io ho le mie idee in testa per sviluppare questo business, sopratutto a livello di marketing....

Il cliente vuole 5 cose ( cm tt noi del resto ) :

Prezzo abbordabile,pulizia, servizio, ospitalità e materie prime di qualità.
Sapendo scegliere, valutando tutto a 360° e cn un pò d'impegno, nn credo sia diffic accontentarli!!!!

A chi nn ha letto la mia situaz precedentem gliela ripeto...
La mia compagna ha un immobile affittato....ha un lavoro ottimo, io risulto disoccup...
L'immobile affittato è dall'altra parte de Roma quindi li nn posso facce niente...oltretutto nn è molto grande...mi serve x pagà l'affitto qui dv sono e avanzano...( tenendomi le spalle in parte coperte..)
Quindi la mossa de prende un appartamento + grande viene fatta per inglobà quell'affitto sprecato, ergo ne pago uno più grosso ma ce svolto du spicci ....visto che non ho un lavoro ufficiale.......!!!!!
Quindi nn mi serviranno da subito grosse entrate...posso aspettà sur fiume er cadavere che passa...

Poi...Fabrizia... la legge regionale del lazio te fà sta chiuso 60 gg l'anno...in fatto de lavoro obbligatorio nn ho letto nulla..come anche in fatto di bagni...ammettendo che è cm dici tu...metto la resid della mia compagna in casa e sicuram troverò un appartam con un bagno finestrato...quindi gli altri li posso fà pure nei loculi...
Per quanto riguarda il condominio la cosa nn mi tange proprio...perchè non c'è nessun obbligo di avvisarlo..( a tal proposito c'è un precedente con una sentenza della Corte Costituzionale, che ha dato ragione ad una signora..) a meno che sul regolamento dello stesso non sia fatto espresso divieto di esercitare il b&b ( in quel caso nn lo fai e .)!!!
Prima de prende un appartamento dirò quello che voglio farci al proprietario e quindi gli dirò anche che apporterò delle modifiche ( e questo senza spende un casino di soldi...bastano pochi accorgimenti per rendere gradevole un appartamento..), a quel punto per forza mi dirà o si o no!!!
Te dirò de più...che farò un precontratto inserendo la clausola che qualora non sussistano i presupposti per poter esercitare l'attività di b&b, il contratto decadrà senza l'obbligo di penale alcuna.
Prendere o lasciare...

Poi la % nn sale, perchè io risulterò avere solo quel reddito nella denunica...

Per il resto vi farò sapere come evolveranno le cose...nel frattempo ve saluto e ve ringrazio Forza Roma e abbasso a Lazio

P.s. Grazie sopratutto dei consigli e dell'apporto morale in ogni caso!!!!!!!! Un abbraccio a tt voi!!!!

Grazie Terè!!!!!!!!!!

...ammettendo che è cm dici tu...metto la resid della mia compagna in casa ....

la residenza della tua compagna in casa tua non serve a nulla se lei non compare nel "CERTIFICATO DI FAMIGLIA"
..purtroppo, per la legge dei BB, i componenti familiari sono solo quelli che appaiono nello stato di famiglia.....

cmq, ......non basarti solamente sul fatto che Roma è grande e si lavora sempre...
...ho conoscenze personali, titolari di BB, che oltre al periodo di chiusura per legge, decidono di chiudere anche oltre ...e sono in posizionati in Piazza Navona, a due passi dal Vaticano, Piazza di Spagna....

Mettendo la residenza con me automaticamente appare sul mio stato di famiglia....

Ma infatti ho fatto previsioni pessimistiche...
Se non non dicevo di avere le spalle coperte...
Prima di buttarmi e fare qualcosa, vaglio ogni piccolo particolare...
Ho lavorato nel commercio per anni...idem nell'edilizia...
Il buon gusto non mi manca e quindi posso vedere cosa è meglio e cosa non lo è...e sopratutto posso arredare e fare dei lavori di ristrutturazione con pochi soldi..

bisogna saper stare anche a contatto con la gente..
non basta il buon gusto nell'arredamento..
conosco un B&B carinissimo a pompei centro( centro turisticissimo tutto l'anno)
ha chiuso nel giro di 6 mesi...
la proprietaria era una trappana...come dire tamarra..come dire cafona e non ci sapeva fare..
che vor dì??

Vabbè...chi vivrà vedrà....se apro me faccio sentì... baci a tutti e grazie per ora!!!!!

Ciao a tutti,
come forse avrete capito dall'oggetto, è da un pò di tempo che io e una mia amica abbiamo in mente di aprire un B&B a Roma. L'unico dubbio è dato dal fatto che non siamo proprietarie di un appartamento ma dovremmo a nostra volta affittarlo e, considerando i prezzi che ci sono a Roma, non sappiamo se il gioco vale la candela. Quindi la nostra domanda è: conviene aprire un B&B pur non avendo un immobile di proprietà? E più o meno a quanto ammonta l'investimento iniziale secondo la vostra esperienza?
Complimenti per il forum e grazie in anticipo a chi ci risponderà.
Ciao!

Ciao Carlotta,benvenuta!
Anche Joseph, qualche topic più sotto, vorrebbe affittare come te un immobile per avviare l'attività a Roma.Dai un occhio qui
https://nientepaura.forumattivo.com/spazio-d-incontro-dedicato-a-ospiti-e-aspiranti-gestori-f2/solo-bed-no-t4976.htm

Se vale la pena o meno te lo può confermare solo l'andamento del mercato: Joseph è convinto che valga la pena, e in effetti Roma è una meta molto ambita dal turismo, sia nazionale che internazionale.
Investimenti secondo le nostre esperienze? Dipende da quello che puoi fare sull'immobile, per come si presenta attualmente.Si va dal sobbarcarsi una ristrutturazione di qualche centinaia di migliaia di euro, per chi vuol fare le cose a puntino, ma poco conveniente se l'immobile non è di proprietà, fino al limitarsi a piccole modifiche e miglioramenti, nonchè le spese per l'acquisto dell'arredamento, varie ed eventuali.
Impossibile darti indicazioni di spesa in questo senso.
Nella scelta di un immobile in affitto per questo uso, consiglio di privilegiare il numero dei bagni.