Affittare una casa per aprire un B&B

Grazie raga😃😃

Diciamo che firmero domani! Ragazzi facciamo due calcoli: un attività a regime tra imposte IRPEF IRAP contributi e agenzie tipo booking= 40% circa da detrarre + il fitto che incide in % in base al fatturato finale. Ovviamente parliamo di una struttura ricettiva nuova. Quanto meno uno stipendio medio impegnandomi dovrei guadagnarlo mensilmente a regime? Brividus la mia è centralissima ed i b&b o casa vacanze sono tutte imprenditori che le gestiscono.

Erica ha scritto:Brividus....sei una leggenda in questo forum...io ci sono da poco e condivido questo tuo intervento,ma così non dai speranze a Tonio e ai suoi sogni...non dimenticare che gestire una struttura ricettiva con successo gran parte lo si deve alle capacità personali nei rapporti umani tra gestore e ospite ....perciò Tonio non pensare solo alle cifre ma a quanto pensi di dare a livello umano.

Ciao Erica, ho sottolineato più' volte che non voglio scoraggiare nessuno, ma che l'apertura di un BB ai tempi d'oggi va valutata molto attentamente.
A conferma di cio', devo darti uno scapellotto sul discorso rapporti umani ecc. e ti spiego perché'.

Il BB non e' un bar, dove la fidelizzazione della clientela e la qualità' del livello offerto sono fattori fondamentali per la riuscita del business. Un buon caffe', un sorriso e una sincera chiacchiera col cliente fanno la differenza tra il ns. bar e quello a 30 metri di distanza. Per noi e' diverso.

Non a caso ho fatto l'esempio Bari e Bitonto e della sostanziale differenza di clientela.
A Bari e nella struttura che avevo io, i rapporti umani contavano per il 5%. A Bitonto contano moltissimo.
Il motivo e' semplice: il neozelandese che atterra a Bari e  dorme da te quasi sicuramente NON TORNERA'. Lui ti trova su Booking e ti sceglie per prezzo e posizione, fregandosene pure delle recensioni. Il mio BB era paragonabile ad un autogrill, dove i rapporti umani contavano poco più' che zero.
Diverso e' il discorso di Bitonto dove, come dicevo, gran parte della clientela e' costituita da familiari di bitontini che ti scelgono con il passaparola e spesso ritornano. Ti dico di più': all'inizio cercavo di competere col prezzo più' basso, ora non più'. Ho capito che qui a Bitonto tariffe troppo basse ti si ritorcono contro. Quello che in gergo si chiama "selezione della clientela".

Ecco perche' dicevo a Tony che e' fondamentale valutare la potenziale clientela e il target a cui la propria struttura si rivolge  

Tonio87 ha scritto:Diciamo che firmero domani! Ragazzi facciamo due calcoli: un attività a regime tra imposte IRPEF IRAP contributi e agenzie tipo booking= 40% circa da detrarre + il fitto che incide in % in base al fatturato finale. Ovviamente parliamo di una struttura ricettiva nuova. Quanto meno uno stipendio medio impegnandomi dovrei guadagnarlo mensilmente a regime? Brividus la mia è centralissima ed i b&b o casa vacanze sono tutte imprenditori che le gestiscono.

In bocca al lupo.
Siamo cmq qui per seguirti in questa nuova avventura!

Auguri Tonio!

Brividus penso di sapere che cos'è un beb e per il mio la fidelizzazione degli ospiti è cosa fondamentale....ho SOLO ospiti che tornano due o tre volte l'anno e costantemente se ne aggiungono di nuovi...senza rapporti umani sapientemente coltivati non ritornerebbero più.

Erica ha scritto:Auguri Tonio!

Brividus penso di sapere che cos'è un beb e per il mio la fidelizzazione degli ospiti è cosa fondamentale....ho SOLO ospiti che tornano due o tre volte l'anno e costantemente se ne aggiungono di nuovi...senza rapporti umani sapientemente coltivati non ritornerebbero più.

Non lo metto in dubbio!

Scusate l'intromissione, ma l'argomento è troppo interessante!
Ho gestito un affittacamere a Sorrento per diversi anni, la proprietà era in affitto.
Come ho scritto qui sul forum qualche mese fa, ora che lavoro come dipendente per qualcun altro, il mio sogno sarebbe quello di ritornare a fare quello che mi piace di più, cioè gestire una piccola attività ricettiva tutta mia!
Ma...devo dire, con un po' di amarezza, che concordo pienamente con Brividus (che ha una lucidità imprenditoriale impressionante!): quando abbiamo aperto, nel 2006, i B&B in zona erano pochi, si trattava di un concetto ancora relativamente nuovo, eppure, con ben 6 camere, doppie-triple-quadruple, 8000 metri di giardino in pieno centro e posto auto (a Sorrento, una vera rarità), non era possibile ricavare un vero e proprio stipendio. Tra affitto (€2400 al mese, ma la proprietà era davvero grande), tasse, 1 dipendente per le pulizie, manutenzione del giardino, utenze, biancheria, prodotti per la colazione, commissioni sui portali, non riuscivamo a guadagnare come avremmo voluto (eppure eravamo pieni per almeno 5 mesi l'anno, 80% di occupazione in aprile-ottobre-dicembre, weekend negli altri periodi, in linea con le tariffe di Sorrento, che non è una meta economica).
Almeno per Sorrento, la fidelizzazione è un concetto non molto pertinente: il flusso turistico è talmente massiccio (Brividus: l'indicatore di occupazione su Booking quest'anno ha toccato il 99% ad Agosto - 100% per Capri!) e c'è un tale ricambio, che è raro che un ospite ritorni nella stessa struttura per due volte (in 7 anni, avrò avuto massimo 5 clienti "abituali").
Quello che è dalla nostra parte al momento - e, ahimè, odio il concetto di "mors tua, vita mea" ma mi sembra sia così - è il fatto che molte altre destinazioni del Mediterraneo e a breve raggio (Sorrento lavora per almeno il 65% con turismo britannico) non risultano più appetibili a cause della precaria situazione politica internazionale: mettiamoci anche che da sempre Sorrento è la base logistica per eccellenza per chi voglia visitare tutta la zona del Vesuviano, la costiera Amalfitana, Napoli e quant'altro.
Di contro, i proprietari di immobili hanno quasi girato tutte le loro proprietà a B&B e strutture ricettive di ogni tipo (infatti, per un locale che voglia acquistare o prendere in affitto un appartamento per se', è praticamente impossibile trovare qualcosa di decente), con il risultato che sono spuntati posti letto come funghi, gestiti da persone che - tanto per dirne qualcuna - a)non capiscono un tubo di ricettività; b) non parlano una parola d'inglese e non fanno neanche il check in agli ospiti, lasciando loro le chiavi in qualche bar della zona.

Qual è la morale di questa storia?
Anche io, come te, ho voglia di mettermi in gioco e (ri)tuffarmi in un'avventura che so essere ricca di momenti splendidi e tante soddisfazioni (tra l'altro, se il numero nel tuo nick è il tuo anno di nascita, siamo anche quasi coetanei!), ma quel poco di esperienza che ho accumulato mi ha insegnato che un'attività del genere può essere davvero considerata vantaggiosa (parlo dal punto di vista di una persona che la considererebbe come la sua occupazione primaria, non un secondo lavoro) se si parte con pochi costi fissi: anche io per qualche tempo ho valutato l'idea di prendere in affitto un immobile (soprattutto negli ultimi periodi lavorativamente stressanti hahaha), ma sono arrivata alla conclusione che, almeno nel mio caso, il gioco (e, credimi, gestire un b&b non è uno scherzo - io trascorrevo in struttura anche 14/15 ore al giorno) non valga la candela.
Ho un appartamento che è attualmente occupato, il contratto dell'inquilino scadrà tra circa 1 anno e mezzo, dopodiché deciderò il da farsi.

In bocca al lupo per tutto!!!

Serena

Salve a tutti, sto per prendere in gestione un b&b che era attivo fino a qualche mese fa, ma che avendo fatto la cessione attività mi costringe a ripresentare la SCIA...fin qui no problem, il proprietario ha i documenti che servono quali abitabilità, certificazione impianti......un grosso dubbio mi viene dal contratto di locazione e cioè: vogliono farmi un contratto di locazione ad uso abitativo ma non viene specificato in nessun punto che io possa svolgere l'attività di bed and breakfast....siccome il proprietario vuole optare per cedolare secca e canone concordato (e non canone libero) per avere sue agevolazioni fiscali, l'agente immobiliare che sta facendo da intermediario mi dice che nel contratto non si puo' scrivere che io farò b&b....quindi a questo punto come mi devo comportare? una scrittura privata al di fuori del contratto dove il proprietario mi autorizza a fare b&b sarebbe sufficiente? oppure addirittura la pratica (SCIA) verrebbe rigettata direttamente dalla provincia proprio perchè il contratto non andrebbe bene? grazie mille in anticipo a chi vorrà darmi preziosi consigli.

scusate, nel messaggio precedente volevo dire "cessazione" attività e non "cessione"

Anche il nostro proprietario ha voluto applicare la cedolare secca e lo ha fatto, pur includendo nel contratto l'autorizzazione a fare attività di B&B.

Questo in teoria non sarebbe possibile, ma quando lo facemmo presente all'agente immobiliare, lui ci fece capire che se la cosa fosse stata verificata a livello fiscale il problema sarebbe stato del locatore. Immagino che il tuo padrone di casa lo sappia altrimenti che problema avrebbe a includere tale clausola? E mi chiedo se sia in buona fede, a questo punto.

Senza quella autorizzazione inserita nel contratto di locazione (almeno secondo la normativa della mia regione) non avrei potuto presentare la SCIA.

Fai attenzione prima di firmare!

grazie mille per la risposta....sembra che basti inserire nel contratto l'autorizzazione a svolgere attività di b&b o comunque l'autorizzazione a poter subaffittare/sublocare tutta o parte dell'abitazione..

Ciao a tutti, mi si è presentata l'occasione di prendere in gestione un b&b imprenditoriale già avviato in una località turistica nella provincia barese. Il B&B è nuovo composto da due unità abitative e ben posizionato come rating e la persona che lo sta cedendo mi chiede una cifra di 18000 euro per subentrargli nell'attività (l'affitto è di 900 euro), ma non so capire se quanto mi richiede è giusto. Avreste consigli da darmi e informazioni in merito su come ben subentrare nella gestione?
chiedo soprattutto a BRIVIDUS in suo commento data la sua esperienza e la sua residenza.

Vi ringrazio tantissimo per una vs celere risposta!

salve a tutti, sono un'aspirante gestore di B&B. io e il mio fidanzato abbiamo questa idea già da qualche anno e ed è da un anno circa che giro alla ricerca di un immobile da acquistare e ristrutturare ma fino ad oggi il costo di acquisto più quello delle ristrutturazioni andava di gran lunga oltre il nostro budget. Ho ricevuto la proposta di prendere due piani di un immobile sito nel centro storico della mia città (abito nel cuore esatto della Sicilia, a Piazza Armerina, conosciuta per la Villa Romana del Casale, patrimonio Unesco). Il costo dell'affitto è di 700 euro. Al piano inferiore attualmente esistono 4 camere da cui poter tirar fuori 9/10 posti letto. al piano superiore c'è un mini appartamento dal quale vorrei ricavare la mia camera, la cucina e sala colazioni e una sala relax/sala comune. (forse potrei anche ricavarci un'altra camera matrimoniale). a completare il tutto due terrazzi molto ampi (uno con vista sul duomo) e l'altro no. La struttura si presenta in buone condizioni ed è elegante e non necessiterebbe di grandi interventi se non la creazione dei bagni. un bagno è già esistente ma datato e va rifatto. se ne potrebbero ricavare altri due da una stanza senza finistre che si trova esattamente al centro tra le altre due camere da letto. rimarrebbe senza bagno una sola camera più piccola che comunica con una più grande quindi avevo pensato che, nel caso, uno dei nuovi due bagni potrebbe servire queste due camere che potrei affittare a famiglie. che ne pensate di questa soluzione e del progetto in generale? e poi volevo farvi delle domande più tecniche riguardo a le questioni pratiche che più mi interessano: chi paga i lavori di ristrutturazione? io o il proprietario dell'immobile o si divide a metà? grazie a chiunque vorrà aiutarmi/consigliarmi.

Non è ben chiaro se la proposta di locazione ti è stata fatta dal proprietario per l'apertura di un b&b. Questo perché il proprietario deve necessariamente indicare nel contratto di locazione la possibilità di aprire un b&b .
In ogni caso nel valutare la proposta tieni conto della metratura perché esistono dei minimi per ogni stanza sotto i quali non ti viene rilasciato il permesso. Per i bagni credo che sia una questione di accordi con il proprietario. Io sono in fitto e ho dovuto chiedere il permesso di ricavare il terzo bagno . Le spese sono state tutte a mio carico essendo una mia esigenza.

Tieni conto che fare un bagno ti costa almeno €5000 Sicuramente nel caso di un b&b vale la pena avere un bagno per stanza ma accertati di avere un contratto con una durata sufficientemente lunga da poter ammortizzare i costi.

Buongiorno a tutti, sono capitato qui googolando ed ho trovato parecchie informazioni utili.
Se possibile vorrei avere anch'io un parere/consiglio.
Sono affittuario di un piccolo appartamento in una località montana piemontese in cui sono residente.
Lo stabile è su tre piani. Il primo piano ha un appartamento di un centinaio di mq ed è affittato.
Al secondo piano c'è un appartamento identico vuoto ed al terzo piano due appartamenti da 50 mq circa.
Ora avrei la possibilità di trasferirmi al secondo piano e mi piacerebbe sapere se si potesse avviare un'attività di B&B nei due appartamenti del terzo piano. Il proprietario non risiede nella località e sarebbe più che d'accordo a questo tipo di soluzione, ma essendo una situazione un po' poco comune non ho trovato molte info in rete.
Cosa ne pensate?

Ciao!
Prima di darti qualsiai parere, ti consiglierei di guardare cosa prevede le Legge Regionale di competenza.
Alla luce di questa, saprai già molto su quello che puoi e non puoi fare.

Ciao PaolaB, grazie per la risposta..
Effettivamente ho trovato quasi tutte le risposte che cercavo..
Niente B&B. Eventualmente Affittacamere.
Saluti!

Buongiorno a tutti, ho scovato questo interessante forum grazie alle ultime ricerche disperate riguardo all’argomento. Mi è stato proposto di gestire un affittacamere ubicato in zona Di villa Celimontana rimasto chiuso da circa due anni. I proprietari vorrebbero affittarlo il prima possibile, quindi si parla di ottobre 2020. L’appartamento è composto da 4 stanze con bagno privato collocato in un seminterrato ma luminoso. La struttura risulta un po’ fatiscente e l’affitto richiesto ammonterebbe a 1800 euro mensili + (materiale e ristrutturazione) sto pensando visto il periodo turistico e non solo di crisi, se proporgli un atro accordo,
Sareste così gentili da consigliarmi?
Grazie infinite

Trattandosi di una struttura chiusa da 2 anni, fatiscente e che richiederebbe un investimento non indifferente, prenditi tutto il tempo per fare delle ricerche e porti una domanda importante: perchè tanta urgenza dei proprietari di voler affittare per Ottobre?

Ciao Costantino, grazie per la tua risposta. L’apertura a ottobre chiaramente per far fronte alle loro spese.. sono intenzionata a prenderla, ma è chiaro che il periodo storico mi pone tanti freni. Cosa ne pensi? Il mio dubbio è pagare da subito 1800 euro più spese di arredo e iniziare a lavorare magari da marzo.
Grazie

Visto il periodo non proprio roseo e le spese iniziali (sia di ristrutturazione che di apertura) che dovrai affrontare gli proporrei un affitto più basso ed a salire con il tempo; in alternativa (ma è più difficile) il pagamento dell'affitto a lavori ultimati.

Salve a tutti, sono proprietario di un b&b ed ho preso la decisione di affittare l’intera struttura perché da solo e con altra attività non riesco a portarlo avanti, chi fosse interessato può contattarmi.

Salve, ho 33 anni e vivo in Sicilia. Vorrei aprire una attività ricettiva di 3 camere e due appartamenti, la struttura è quasi finita, manca la biancheria e un pò di arredi. Sono confusa e chiedo consigli e dei chiarimenti riguardo alle ultime cose che mancano.
1 _ Dove acquistare la biancheria
2_Aperuta porte con badge o controllo remoto
3 _Datemi più consigli possibili su tutto
Grazie.

Ciao! Io non ho ancora aperto (causa Covid, ho preferito rimandare per alcuni mesi, ma ormai sono pronta, ultime rifiniture al sito internet e poi mi butto!), ma posso dirti personalmente come mi sono regolata. La biancheria (asciugamani e lenzuola) li ho acquistati in un normale negozio di biancheria per la casa (ho trovato prezzi migliori rispetto a internet, potendo anche toccare con mano la qualità). Mi sono comunque affidata a marchi abbastanza noti (come Irge per le lenzuola) e cotone egiziano per gli asciugamani, con una grammatura che non è riportata sull'etichetta, ma sono davvero molto spessi e morbidi, un'ottima spugna (ho pagato 10 euro il kit composto da telo bagno, asciugamano viso e asciugamano ospite, acquistandone 24 set per garantirmi un discreto ricambio... se occorrerà ne acquisterò atri). Per quanto riguarda le porte, a me non piaceva l'idea delle stanze con le classiche chiavi da interni (quelle a banderuola per intenderci), quindi, visto che ho ristrutturato delle classiche porte di quelle economiche, tutte marroni (che però non erano rotte ed era peccato buttarle) con del primer e smalto per legno, ho approfittato e cambiato anche la struttura delle maniglie e serrature applicandone di nuove, più moderne, e soprattutto provviste di serratura europea (quelle che portano le chiavi da esterno, con il cilindro estraibile e nottolino lato interno), così le porte appaiono anche più sicure e professionali, come quelle degli hotel (ho dovuto apportare un po' di modifiche col trapano per adattarle perchè non sono riuscita a trovarne di perfettamente compatibili, credo che in realtà non esistano proprio, ma con circa 35 euro a porta di maniglie e smalto, ti assicuro che mi fanno tutti i complimenti chiedendomi dove le ho comprate!). Non so darti consigli su aperture elettroniche con schede o controlli remoti (tieni conto che oltre al software, bisogna considerare la spesa importante di dover sostituire tutte le porte... io al momento non me la sono sentita di affrontare una spesa simile). In bocca al lupo!