Aprire un B&B a Roma

Ciao a tutti,
forse abbiamo individuato un immobile in una zona molto interessante. Abbiamo parlato con il proprietario ed alla mia domanda su regolamento di condominio che poteva vietare l'ulizzo dell'unità abitativa per B&B mi ha detto che il regolamento di condominio è molto vecchio, del 1950 o giù di li, e che nel regolamento è previsto che le abitazioni non vengano usate per attività commercilai e viene fatto divieto di utlizzo delle abitazioni per "case di alloggio".
Stasera mi invia una copia del regolamento....ma credo che ci sia poco da fare vero??casa di alloggio=b&b o affittacamere, vero?
Non si può fare nulla in quel condominio,vero?
Voi che avete più esperienza di noi magari potete darci qualche dritta....


Grazie Mille.

Marco&Francesca

marco77 ha scritto:Ciao a tutti,
forse abbiamo individuato un immobile in una zona molto interessante. Abbiamo parlato con il proprietario ed alla mia domanda su regolamento di condominio che poteva vietare l'ulizzo dell'unità abitativa per B&B mi ha detto che il regolamento di condominio è molto vecchio, del 1950 o giù di li, e che nel regolamento è previsto che le abitazioni non vengano usate per attività commercilai e viene fatto divieto di utlizzo delle abitazioni per "case di alloggio".
Stasera mi invia una copia del regolamento....ma credo che ci sia poco da fare vero??casa di alloggio=b&b o affittacamere, vero?
Non si può fare nulla in quel condominio,vero?
Voi che avete più esperienza di noi magari potete darci qualche dritta....


Grazie Mille.

Marco&Francesca

Ciao,
credo che sia dura....potresti però tentare di metterla sul piano che un BB è un attività occasionale senza partita iva,che stai chiuso 2 mesi l'anno e che non viene considerata come attività alberghiera ma bensi extra alberghiera ;l'affittacamere,invece,ha bisogno di partita iva e quindi viene considerata attività commerciale vera e propria o casa di alloggio.
Ariciao
And

Buongiorno,

ho ricevuto la copia del regolamento che cita testualmente:
"è vietato ad ogni condomino di destinare appartamenti e locali ad uso di industrie, commerci od uffici pubblici rumorosi o emananti esalazioni sgradevoli, di sanatori, di ambulatori, o gabinetti per cure di malattie contagiose ed infettive, di agenzie di pegni, di scuole di musica di canto e di ballo, di case d'alloggio, e comunque di abidirla ad uso contrario alla tranquillità, all'igene, alla decenza, al decoro ed al buon nome dell'edificio."
Regolamento del 1954...

Che dite ci sono margini per destinare una abitazione a B&B...to punto io credo che questa clausola possa essere facilmente "aggirata"...che ne dite?
Grazie delle informazioni\suggerimenti che ci darete..e cmq faremo leggere il regolamento ad un legale.

Grazie

Marco&Francesca

....mmmm per quanto riguarda la tranquillità, credo ci sia poco da fare eh.....
cmq senti il legale sicuramente saprà indirizzarti meglio.
ciao
And

ciao e complimenti, tutti ti stanno dando degli ottimi consigli, e se le entrate sono quelle che dici buon per te però mi sembra di leggere tra le righe che seguire i tuoi ospiti è un po' una scocciatura per te, se mi sbaglio scusami, però dall'altra parte arriva tutto, ti parlo non ancora da gestore ma da cliente in bocca al lupo per tutto

è verissimo quello che dice Melly.
avere degli ospiti significa prenderti cura di loro...un pò come si fa con i bimbi

marco77 ha scritto:Buongiorno,

ho ricevuto la copia del regolamento che cita testualmente:
"è vietato ad ogni condomino di destinare appartamenti e locali ad uso ....
musica di canto e di ballo, di case d'alloggio, e comunque di abidirla ad uso contrario alla tranquillità, alla decenza, al decoro ed al buon nome dell'edificio."
Regolamento del 1954...

Che dite ci sono margini per destinare una abitazione a B&B...to punto io credo che questa clausola possa essere facilmente "aggirata"...che ne dite?
Grazie delle informazioni\suggerimenti che ci darete..e cmq faremo leggere il regolamento ad un legale.

Grazie

Marco&Francesca

Io credo che non possa esser per niente aggirabile..almeno qua a TS

Credo che dovrete, nel caso riceviate i dovuti permessi anche "condominiali", fare molta sorveglianza ...anche una TV ad un certo volume o "un rientro allegro" può disturbar la quiete pubblica o tranquillità condominiale.
In bocca al lupo
Lucia

Ciao, personalmente come attività principale che ho scelto all'interno del mio B&B c'è la cura dell'ospite, farlo sentire, accolto e...come dire...desiderato.
Ed ho tanti ritorni ed un bel "Quaderno degli ospiti" dove lasciano scritto di apprezzare proprio questo aspetto. Per cui la colazione al bar...mmmmmhhhhh...come cura dell'ospite lascia un pò a desiderare.
Roma è grande, vero che è bellissima e c'è sempre turismo, ma anche le strutture sono molte per cui, è necessario conquistarci il nostro angolino! Te lo dico da struttura di Roma, in estrema periferia, dove l'eco dei monumenti e le loro bellezze arriva da veramente lontano, ma ho comunque lo stesso tanti ritorni.
Per quanto riguarda il regolamento di condominio è importante capire:
- se è il regolamento fatto dal costruttore, di cui si entra in possesso al momento dell'acquisto dell'immobile, per cambiarlo ci vuole l'unanimità
- se è il regolamento fatto dai condomini, si può cambiare con una semplice assemblea condominiale e basta la maggioranza dei condomini.
In ogni caso, per un "problemino" che ho attualmete con dei vicini cretini, l'avvocato mi ha detto che ci sono fior di sentenze che salvano in primis il diritto ad utilizzare gli spazi privati come meglio si crede, purchè si rispettino le regole del vivere civile
Io al tuo posto mi informerei bene da un bravo avvocato esperto in materia e poi prenderei la mia decisione

Salve a tutti,
complimenti per il sito e per il forum, ne apprezzo la competenza e la schiettezza.
Sono in trattativa per rilevare un'attività di affittacamere a Roma, zona Termini. la buonauscita si aggira sugli 80.000, l'affitto 4900 mensili. L'attività si sviluppa su 2 appartamenti attigui, in totale 7 camere doppie con bagni esclusivi. L'attività al momento non è fiorente, è veramente mal gestita, ma veramente mal gestita, personale non cordiale, puzza di fumo, colazione scadente (l'ho visto dalle recensioni dei clienti su siti di prenotazioni) e pessimo marketing. L' aspetto che mi intirga è la potenzialità. la mia idea sarebbe di intervenire con una ristrutturazione parziale dei bagni, tinteggiature, decori, nuova illuminazione, nuovi mobili (stile sfarzoso-classico) così da poter rendere la struttura ad un livello superiore. Da uno studio delle strutture in zona infatti ho riscontrato una altissima offerta di strutture ricettive mediocri e solo 2 di strutture ben messe (120-140 euro a notte a doppia). L'unico handicap è la grandezza dei bagni che è ridottissima e sulla quale non posso far nulla se non specchiare una intera perete per aumentare la sensazione di spazio.
Il mio progetto prevede di iniziare con siti tipo booking.com intanto che si sviluppi una rete marketing più remunerativa. L'investimento complessivo tra buonuscita e costi si aggira intorno ai 150.000 euro.
ho stimato un costo fisso di euro 6500 al mese (affitto 4900 più 2100 al mese di spese varie), la gestione sarà diretta dalla mia socia (1000 euro al mese sono per lei) (1600 utenze, lavanderia e altro). Mi potreste dare gentilmente un vostro parere sui potenziali margini di guadagno?
Grazie!!!

Sinceramente mi sembra che l'affitto mensile e la buonascita siano onerosi, soprattutto per una struttura che al momento non gode di buona salute.
Sempre sinceramente, però, mi fido assai poco delle recensioni...siano positive o negative. Verificherei di persona.

Mi sembra anche che ti tieni basso con le spese. Ad esempio le colazioni, le pulizie, i prodotti bagno ecc. Secondo me spendi di più. Poi considera le tasse.
Se intendi alzare il livello della struttura, a mio parere è ottima cosa, si alzano in maniera consistente anche le spese.

Mi sembra parecchio ottimistica la la media di 120/140 euro a camera...le ritengo assolutamente non applicabili per tutto l'anno.
Mi pare che a Roma i prezzi sono scesi parecchio rispetto a 3/4 anni fa, ma potrebbe essere una mia impressione.

Esistono vari portali per B&B, affittacamere ecc. , sia gratuiti che a pagamento annuale, che rispondono molto bene. Booking e altri simili sono a percentuale gli dai dal 10 al 15% (qualcuno forse anche qualcosa in più) per ogni prenotazione!

Di marketing e business plan io ne so niente di niente...sono andata abbastanza a caso avendo il vantaggio della casa di proprietà.

Di buono c'è che a Roma si lavora sempre, ma proprio sempre!

Zona Termini dove? Secondo me se è dalla parte di via Giolitti (ossia andando verso il centro) hai possibilità enormi, se è da via Marsala verso fuori penso di meno.

grazie per i complimenti al nostro amato forum!

Ciao Teresa,
per zona Termini intendo la Stazione Termini, scusami ma non sono di Roma e di natura faccio sempre una gran confusione coi nomi. E' una zona molto multietnica e caotica ma ha il gran vantaggio che tutti i turisti provenienti dall'aereoporto di Fiumicino (sempre attraverso la Stazione Termini in cui arriva il treno dall'aereoporto) non necessitano poi di nessun altro mezzo di trasporto per arrivare nell'affittacamere che sto valutando.

Le condizioni della struttura corrispondono alle recensioni, i dati contabili sono incomprensibili (mi hanno fatto vedere i loro introiti da booking.com che sono interessanti, ma dai dati contabili risulta differente, in negativo)

in merito al prezzo di una camera mi sono attenuto ai prezzi dei due affittacamere nella zona che possono veramente dire di essere ben messi, nel ponte 2-5 giugno arrivavano a chiedere in booking.com anche 165 euro a notte

Ti illustro una mia simulazione di introiti:
ho considerato un prezzo medio di 90 euro a camera che è il prezzo che applicano adesso con una soluzione non valorizzata, cui tolgo l'iva 10% e booking.con (o agenzia in generale) 15%, restano euro 67,50
vado forfettariamente a togliere euro 12 a camera per colazione e pulizia, restano euro 55,50
ad un regime medio del 75% (è questo forse in nocciolo della questione, il regime medio)
euro 55,50 a camera x 7 camere x 30 giorni x 75% = euro 8741 al mese
tolti euro 4900 per l'affitto, 1000 per il gestore mio socio e 1000 di altre spese varie (ho già sottratto 12 euro a camera in precedenza) rimarrei con 1841,25.
che te ne pare?

Mi scuso per il malinteso ma speravo di potermi confrontare con persone di provata esperienza anche a livello commerciale per valutare il mio business plan. Prendo atto che l'interesse del blog è orientato più su un aspetto umano dell'attività che tecnico. Sapreste consigliarmi un sito, un consulente o un altro blog (non figure necessariamente gratuite ovviamente) con cui poter affrontare il problema più tecnicamente? Anticipatamente ringrazio.
Diego

....Ci sarebbe Luxury.....

diego_78 ha scritto:Mi scuso per il malinteso ma speravo di potermi confrontare con persone di provata esperienza anche a livello commerciale per valutare il mio business plan. Prendo atto che l'interesse del blog è orientato più su un aspetto umano dell'attività che tecnico. Sapreste consigliarmi un sito, un consulente o un altro blog (non figure necessariamente gratuite ovviamente) con cui poter affrontare il problema più tecnicamente? Anticipatamente ringrazio.
Diego

Personalmente ti ho letto Diego ma non ti ho risposto prima, poichè dati e percentuali che ti sei fatto son del tutto relative e le variabili che influenzano i reali guadagni son veramente tante.. ti conviene rivolgerti ad un provato commercialista in materia, tu cmq apriresti una struttura con P.I. diversamente dai B&B ... che come hai scritto tu lavorano e si impegnano più sul piano umano che tecnico....

diego_78 ha scritto:Mi scuso per il malinteso ma speravo di potermi confrontare con persone di provata esperienza anche a livello commerciale per valutare il mio business plan. Prendo atto che l'interesse del blog è orientato più su un aspetto umano dell'attività che tecnico. Sapreste consigliarmi un sito, un consulente o un altro blog (non figure necessariamente gratuite ovviamente) con cui poter affrontare il problema più tecnicamente? Anticipatamente ringrazio.
Diego

Senza falsa modestia siamo esperti di tutto quello che concerne la microricettività a livello familiare sia per la parte "tecnica" che umana (che sembri sottovalutare clamorosamente). E' per questo che i business plan li lasciamo all'alta finanza, a te e a Lord Luxury, come dice bene Stefania.

Il mondo è pieno di buoni commercialisti.

ciao Diego ho letto quanto hai scritto e mi permetto di intervenire.L'idea è buona e va sviluppata.Tanto per cominciare hai da pagare una buonuscita veramente esigua,in un paio di settimane puoi recuperare l'intera somma anche il quartiere in zona Termini mi sembra veramente adatto per una atmosfera tipo relais piena di verde e di aria pulita.Il tuo business plan però ahimè prevede però un pò un troppo esiguo esborso di euro,non ho proprio idea di che ci puoi fare con quei pochi soldi.Secondo me dovresti avvicinarti alla cultura Taoista e cercarla di contrapporla al modo occidentale.Un bel B&B carico di profumi orientali e non di quelle orribili stanzette tipo loculi che tentano di spacciare come B&B.Quindi come finale il io consiglio piu spassionato è OPEN YOURMIND se vuoi avere di più devi spendere di più.Come business questo forum lo trovo interessantissimo in quanto scava nei problemi piu piccoli che poi sono quelli che alla lunga diventano grandi.Non si può una struttura avviarla solo sulla carta, devi avere a che fare con la gente e penso qui dentro ce ne siano parecchi in gamba.Poi penso immagini bene che nessuno se la sentirebbe di dire di buttarti secondo questi preventivi.Ok detto questo spero che la tua attività vada per il meglio e che segua la lunghezza di onda della mia struttura in Milano.Ciao e buon lavoro!!

Però vedete... un piccola provocazioncina e mi ritrovo 3 commenti decisamente interessanti nel giro di poche ore dopo giorni di magra...ma va bene così, i business plan numerici sono sicuramente noiosi.

Il mio progetto prevede di costituire una sociatà dove parteciperemo in 3, io come ricerca e allestimento dell'attività (e investitore), una mia amica socia per la gestione ( e i rapporti umani))) (e investe pure lei) e un'altra terza persona solo come investitore e "consigliere", il tutto per un budget di circa 80.000 euro che per Roma non sono molti.
Domani mi recherò a roma per proseguire la trattativa della struttura in essere che sto valutando e per vedere un appartamento in affitto da ristrutturare di 250 mq in zona piazzale Flaminio (io mi occupo di ristrutturazioni) e quindi valutare l'allestimento di una attività da zero. Nel frattempo ho individuato il sindacato piccoli albergatori A.L.B.A.A. a Roma che oltre a fornire eventuali ottime convenzioni da anche consulenze a chiunque volesse valutare una nuova gestione come me. (e comunque un'ora di consulenza 100 eurini, poco sportivi).

Ringrazio particolarmente Luxury e sperando di non annoiarlo troppo aggiungo ulteriori dettagli: il ns progetto prevede, oltre all'aquisto della attività in essere, un ulteriore investimento di circa 40.000 euro (finanziabili dal fatto che pare che la vecchia gestione possa accettare un pagamento rateizzato della buonuscita) per il quasi completo rimaneggiamento della struttura a livello di rivestiemnto bagni, decori , illuminazione, tinteggiatura, mobilia e quadri (la ns preferenza è quella di conferire un'impronta neo-classica).

Non vorrei tu abbia frainteso la zona di intervento però: la zona Stazione Termini non la vedo particolarmente piena di verde e aria pulita, perlomeno il lato della stazione dove e ubicata l'attività che sto valutando. E' piano di strutture ricettive di basso livello come quella che sto trattando, dove l'odore di sigarette all'interno dei locali la fa da padrone. La potenzialità sembra essere alta anche perchè pare che strutture di buon livello siano solo un paio o poco più, al momento le camere sono affittate ad un massimo di 100 euro ad un minimo di 40 in bassa stagione (ma sono piuttosto piccole epurtroppo piccole resteranno) e a me basterebbe commercializzarle a 100-130 euro per poter ambire ad un buon ritorno del capitale investito. A tal proposito, potresti spendere 2 paroline in merito ai costi che mi vengono sottostimati?

Grazie a tutti per guidizi e critiche.
Diego.

Visto che ringrazi per le critiche, te ne propino un'altra: per il tipo ragionamento che fai cercherei un forum di giovani industriali...è più aderente al caso. (credo tu sia giovane...tipo del 78?)
Poi, per le gran cazzate del tipo "essere accoglienti investendo su se stessi", puoi sempre tornare a disquisire qui...se per te l'argomento avrà qualche rilevanza.
Non dubitavo che ti saresti capito al volo con nostro ospite Luxury!!!

Noi si risponde sempre e indipendentemente dalla provocazioni: lo si fa quando c'è qualcosa da dire.
Però vedete... un piccola provocazioncina e mi ritrovo 3 commenti decisamente interessanti nel giro di poche ore dopo giorni di magra...ma va bene così, i business plan numerici sono sicuramente noiosi.


I business plan, già dalla parola, specie per questa attività, fanno tanto "americanata" .... studiateli tu e il Lord e divertitevi pure.

(Ascolta il Lord, pensa in grande ma, nonostante questo, ha capito quasi tutto della vita).

Ps...vedo che ti sei affezionato a questo forum di gente "campestre" che snobba i business

teresa ha scritto:Visto che ringrazi per le critiche, te ne propino un'altra: per il tipo ragionamento che fai cercherei un forum di giovani industriali...è più aderente al caso. (credo tu sia giovane...tipo del 78?)
Poi, per le gran cazzate del tipo "essere accoglienti investendo su se stessi", puoi sempre tornare a disquisire qui...se per te l'argomento avrà qualche rilevanza.
Non dubitavo che ti saresti capito al volo con nostro ospite Luxury!!!

Noi si risponde sempre e indipendentemente dalla provocazioni: lo si fa quando c'è qualcosa da dire.
Però vedete... un piccola provocazioncina e mi ritrovo 3 commenti decisamente interessanti nel giro di poche ore dopo giorni di magra...ma va bene così, i business plan numerici sono sicuramente noiosi.


I business plan, già dalla parola, specie per questa attività, fanno tanto "americanata" .... studiateli tu e il Lord e divertitevi pure.

(Ascolta il Lord, pensa in grande ma, nonostante questo, ha capito quasi tutto della vita).

Ps...vedo che ti sei affezionato a questo forum di gente "campestre" che snobba i business

Per dirla tutta (parlo per me):
in questo Forum (di piccola accoglienza) non se ne può più di gente così tanto esperta di businnes plan e investimenti "faraonici" che vanno ben al di là delle nostre piccole ma CONCRETE realtà .

Quoto, quoto, quoto,quoto Teresa e Paola!
:ciao:

non mi è tanto chiaro il fatto della buona uscita....non danno più licenze a Roma o non cè più locali disponibili?

A Roma di licenze ne rilasciano, la decisione se subentrare su una attività esistente o no secondo il mio parere è che subentrando a volte si può studiare uno storico di contabilità passata per farsi una idea degli ipotetici tempi di rientro e in più spesso i costi degli affitti sono più abbordabili. Oggi si fatica a spuntare un buon prezzo per gli affitti, altre testimonianze in questo forum ne danno la conferma.

Mi scuso nuovamente se le mie argomentazioni e i miei tentativi di capirci una cippalippa (i business plan per intenderci) dovessero inquinare l'armonia del blog. Ma questo blog è una valanga di informazioni, ne apprezzo molto lo spirito e la competenza. Vado sempre a parare sull'aspetto prettemente economico perchè secondo me è una piccola lacuna per le informazioni che sto cercando (da non leggersi come difetto) e dal momento che io e i miei soci stiamo andando a investire soldi e che sono io incaricato ad individuare la struttura più idonea mi sento obbligato ad affrontare anche questo aspetto con la massima scrupolosità.

un altro paio di puntualizzazioni:

Stiamo investendo 30-40.000 mila euro a testa, vi sembra una cifra esorbitante per una nuova attività? (una cifra da Industria????) Siamo sicuri che nessuno di voi non abbia investito di più anche se a livello individuale? Noi ci siamo uniti per unire le risorse economiche e per compensarci (e qui subentrerà chi è più capace di me coi rapporti umani o per meglio dire per la pazienza a stare in mezzo alla clientela) di modo da poter valutare più opportunità. tipico esempio in cui l'unione fà la forza (o perlomeno l'intenzione è tale).
Quanti siete iscritti professionisti? 10? 30?100? vi rendete conto le potenzialità che potreste avere investendo 15-20.000 tutti insieme? Probabilmente vi potreste prendere un piccolo albergo in gestione in una bella zona di una città d'arte, gestito da un professionista (voi formereste una sorta di consiglio di amministrazione) che vi porterebbe a casa una gran rendita. (prendetela come un'altra piccola provocazione ;))

Lavoro come muratore, ragioniere per necessità, geometra per costrizione (il babbo). e sono campestre.

Grazie a tutti voi, i più critici in particolare, mi sto veramente affezionando.
a prestissimo
Diego

non è una cifra da industria effettivamente con quei soldi ci compri al massimo una bella auto.....però scusa se insisto sulla buona uscita ma mi sembrano soldi veramente buttati...visto che hai le idee chiare su come fare e sopratutto dove ( si stà parlando di uno dei punti di maggior passaggio di europa) io aprirei subito una struttura nuova . Se le tue idee non funzionano li allora non funzionano da nessuna altra parte..

Per fare l'"industriale" la cifra è bassa, per fare un B&b ad accoglienza familiare manca la mentalità, così la penso.
Siete una serie di soci...tutta la serie ci deve vivere di quello che guadagna e pure pagare tasse, affitti e prestiti: non basta investire, si deve poi guadagnare abbastanza per far mangiare parecchi di loro.

La ragione dovrebbe bastare a capire il rischio dell'operazione senza dover ricorrere a termini "internazionali".

una cosa difficile da spiegare pare essere che noi non vogliamo impiantare un hotel...quasi tutti investiamo sulle NOSTRE case e su noi stessi...molti di noi hanno un lavoro che niente c'azzecca con il turismo.
Inorridisco all'idea di essere parte di un qualsiasi consiglio di amministrazione...amministro me stessa che mi piace tantissimo!
Voi cercate tutt'altro e anche "l'abito mentale" è tutt'altro.

Concordo con il caro Sil...buonauscita, soldi buttati a mare! Pare che a Roma ultimamente siano un esercito quelli che abbandonano strutture in cerca di buoneuscite. Mah!

Domande. Di dove sei? Perchè Roma? Zona Termini di preciso dove?

Mi scuso nuovamente se le mie argomentazioni e i miei tentativi di capirci una cippalippa (i business plan per intenderci) dovessero inquinare l'armonia del blog.


Nessun pericolo d'inquinamento, ci vuole altro!...e questo è un forum, ad essere precisi.

...concordo con i miei colleghi...
....tutti voi non avete le idee ben chiare di cosa sia un BB!!!

..intanto leggi bene la Nuova legge sul Turismo approvata proprio i giorni scorsi
http://www.periti.info/legge-scheda-19682.html

poi, leggi bene la tua legge regionale (sempre che restino valide quelle regionali)
poi, ancora,... dovrete decidere chi abiterà nel vostro BB....perchè, bisogna abitarci e risiederci (anche con la nuova legge)....