Conteggio Spese per Apertura B&B

Buon giorno Simona
condivido quel che ha affermato Francesco, su riscaldamento, energia el ed acqua non puoi fare una stima esatta.
Le voci spese poi son molte e incidono parecchio, se ti è possibile far gran parte dei lavori da te dalla pulizie al lavaggio e stiro, ecc. le spese si riducono sensibilmente....
per la pubblicità dipende anche questo, io ad es. i primi anni spendevo molto più di adesso, poi visto che molti portali non portavano a nessuna prenotazione non ho rinnovato ed ora pago solo una quota annuale e percentuali sulle prenotazioni andate a buon fine...
c'è chi sa arrangiarsi molto bene con i network, e lì i costi pubblicitari sono praticamente azzerati, però devi spenderci un sacco di tempo ... e seguire il corso Web 2.0.
Ciao

Lucia

Buon 2013 a tutti i frequentatori del forum!

Dopo i doverosi complimenti, giunto alla quarta rilettura dei topic più pertinenti, eccomi di ritorno con le domande alla quali non ho ancora saputo dare una risposta soddisfacente. Spero grazie a voi di chiarirmi le idee perché, entusiasmo a parte, mi rendo perfettamente conto che un passo del genere ha bisogno di decisioni ponderate. In primis, perché non ho un appartamento di proprietà e proprio in questo forum la scelta di aprire un B&B in affitto è stata ripetutamente sconsigliata.

Due parole sulla mia situazione. Condivido da anni con due ragazze straniere un grande appartamento d'epoca con terrazzo, a Roma, nei pressi della Stazione Trastevere. Il contratto d'affitto è a mio nome e con il benestare del proprietario, col quale sono in ottimi rapporti, sto valutando la possibilità di suddividere l'appartamento in due parti distinte (un bilocale con terrazzo per me più tre camere con bagni per gli ospiti), per concludere la mia convivenza e aprire un vero B&B. Per inciso, parlo quattro lingue e ho una storica dimestichezza con ospiti da tutto il mondo - l'unico dettaglio che decisamente non mi fa paura.

Ora l'affitto è di 1.700 euro/mese e tra utenze varie, colf, etc. etc. la mia quota mensile ammonta a circa 600 euro (in passato ero arrivato a pagarne oltre 1.000). In altre parole, per vivere a casa mia, "perdo" ogni anno 7.200 euro. Ho un lavoro autonomo con partita IVA soggetto ad alterne fortune, che non penso di abbandonare ma intendo integrare con la nuova attività. Al netto del lavoro in più, dunque, qualsiasi perdita inferiore a 7.200 euro all'anno sarebbe un guadagno, mentre qualsiasi ulteriore onere sarebbe un disastro. Il problema è: il gioco vale la candela?

La risposta (questa la so) è ovviamente: dipende. Vengo dunque alle domande per voi.

Ho riscontrato pareri discordi sull'opportunità di aprire o meno una partita IVA (io che ce l'ho già, immagino dovrei chiedere un ampliamento dei settori di competenza). Per quanto mi riguarda, uno dei vantaggi di averla è la possibilità di scaricare l'IVA relativa alle spese sostenute, che nel caso di un B&B non mi sembrano poche.

- Dunque, quali sono esattamente gli svantaggi?

- E in assenza di partita IVA, quali spese sono computabili (se ce ne sono) onde alleggerire il carico fiscale?

- La ristrutturazione dell'appartamento, per esempio?

- Questo è il mio elenco dei costi di gestione. Fissi: affitto, condominio, registrazione contratto, canone RAI, canone SKY, internet, TARSU, noleggio estintori, commercialista. Variabili: lavanderia, pulizie, colazioni, luce, acqua, gas, percentuale agenzie. Alcune spese naturalmente si possono evitare facendo da soli. Vorrei capire piuttosto: cosa ho dimenticato?

- domanda volutamente generica: a occhio e croce, ma proprio occhio e croce, questa cosa come la vedete?

Grazie infinitamente per la disponibilità e la miniera di informazioni preziose che mettete quotidianamente a disposizione.

M--

...ancora a festeggiare?

Ciao Menotti,
macchè festeggiare siiiigh è un periodo pieno pieno di cose da fare ed il tempo non basta mai.
Comunque, a leggerti, ti sei già fatto un bel progetto.
Trastevere è una zona che lavorerebbe da sola (basta il nome) ma dovresti calcolare il collegamento con i mezzi pubblici. Dalla stazione Termini, se è difficoltoso arrivarci, ad es., potrebbe essere discriminante.
Riguardo alla partita IVA, io non ce l'ho. Ho la chiusura obbligatoria di 90 giorni che non mi dispiace e, purtroppo, non scarico assolutamente nulla.
A parte tutto questo, già solo il fatto che gestire un B&B ti alleggerirebbe di poche spese fisse, io lo farei.
Spero, però, che in tutto questo tu abbia calcolato il tempo che devi mettere a disposizione degli ospiti. Gli arrivi e le partenze ad orari assurdi, l'eventualità di qualche problema da risolvere (dalle betterie del telecomando al tubo dell'acqua che si rompe e richiede un intervento urgente). Non è detto, però, che debba succedere qualcosa ma gli ospiti entrano in una casa che non conoscono ed hanno bisogno di essere accompagnati, aiutati, consigliati.
Il resto già lo sai. L'affitto e non essere proprietario non è l'ideale e dovresti calcolare le spese per sistemare l'appartamento.

Spero di aver aggiunto qualcosa anche se sei già preparatissimo

Ciao. Come hai già letto un bb dentro appartamenti in affitto lo riteniamo sempre un'incognita.
Visto, però, che l'affitto lo devi comunque pagare...
Come ha detto Mariella la tua zona è un enorme punto a favore.
Penso che molto dipenda dal modo in cui viene gestito e dal tempo che ci dedichi. Gli ospiti che scelgono casa tua chiedono tempo ed attenzioni, non si accontentano di trovare il letto e la colazione. Moltissimo dipende da "proposta" curata anche dal punto di vista "personale". Mi pare che molti sottovalutano questo aspetto.

Le voci di spesa...Mi pare stai già messo bene, hai un elenco ben fornito Un esempio: lavanderia e pulizie si prendono una bella fetta, chi fa da sè ha un grosso vantaggio economico.
Non detrai dal ricavo le spese per lavori edili nell'appartamento, ma detrai tutte le spese inerenti la gestione vera e propria.

In merito alla PI a me l'idea non stuzzica molto, ma non ho assolutamente competenza in materia.

Chiedi come la vediamo. Io la vedo come un impegno abbastanza "serio" sotto tutti i fronti. Dal mio punto di vista la ritengo mediamente fattibile. I costi di modifica dell'appartamento te li devi accollare tu?

Eh già. Considerato che il proprietario, per l'appartamento così com'è, prende già quello che prende, dubito di poter evitare le spese di ristrutturazione. In ogni caso, grazie di nuovo per i suggerimenti, io continuo a pensarci e se son rose (e fioriranno) ve lo farò senz'altro sapere!

M--

Ciao a tutti,
io e mia moglie siamo intenzionati ad aprire un'affittacamere con servizio di colazione a Roma, zona Musei Vaticani (10 minuti a piedi dai Musei e 4 dalla stazione Cipro).
L'appartamento è composto da 3 camere di cui 2 matrimoniali con possibilità di terzo letto, 1 singola con possibile letto a castello e 3 bagni. Nel caso di comitive è possibile avere anche un divano letto nel soggiorno.
Secondo voi è corretto ipotizzare, a regime, un'occupazione del 50% delle camere a una media di 90 euro a camera (con un range variabile da 70 a 120 euro)?
Inoltre vi sembrano corretti i seguenti costi di gestione mensili:
Condominio 60
Riscaldamento 50
Corrente 150
Acqua 15
Gas 10
Rifiuti 20
Canone Rai 10
Pulizia 60
Colazioni 150
Wifi 20
Costi commissioni siti 250
Pubblicità 70
Varie 30

Grazie per l'eventuale aiuto.
Paolo

Buongiorno a tutti, spero proprio di aver trovato il luogo giusto dove inserire l'argomento, non sono un gestore ma solo un aspirante, sto valutando con mio marito di aprire un b&b , quidni vorrei delle delucidazioni riguardo le migliaia di informazioni che ho incamerato in un mesetto circa e che non ho del tutto chiare.
Vado con ordine:
dovrei ristrutturare 3 camere di una casa che possido e  poi eventualmente adibirle a b&b
vorrei sapere se io compero prima dell'apertura delle cose tipo asciugamani bicchieri ecc, li posso poi mandare a costi da dedurre se me li faccio fatturare o devo aspettare che il b&b sia aperto?
Ho chiamato l'Ade e mi hanno detto di si', ho sentito un commercialista e mi ha detto che prima devo avere la scia di apertura se non non si possono scaricare dai costi, ho risentito l'Ade che mi ha ribadito che si puo'
La domanda e' se faccio la Scia prima di aver pronto il b6b posso comperare le cose che mi sevono senza problemi?
Ma per fare la scia serviranno dei docs da allegare che magari non ho ancora, per esempio la agibilita' che finche' non e' finita la ristrutturazion non avro', giusto?
E'' il gatto che si morde la coda in pratica
Se compero i letti per il b &b con il bnus arredi, e li compero prima dell'avvio dello stesso, poi ne avro' diritto lo stesso?
insomma qualcuno mi da' un ' di risposte chiare ?
GRAZIE MILLE A TUTTI IN ANTICIPO

betunna ha scritto:Buongiorno a tutti, spero proprio di aver trovato il luogo giusto dove inserire l'argomento, non sono un gestore ma solo un aspirante, sto valutando con mio marito di aprire un b&b , quidni vorrei delle delucidazioni riguardo le migliaia di informazioni che ho incamerato in un mesetto circa e che non ho del tutto chiare.
Vado con ordine:
dovrei ristrutturare 3 camere di una casa che possido e  poi eventualmente adibirle a b&b
vorrei sapere se io compero prima dell'apertura delle cose tipo asciugamani bicchieri ecc, li posso poi mandare a costi da dedurre se me li faccio fatturare o devo aspettare che il b&b sia aperto?
Ho chiamato l'Ade e mi hanno detto di si', ho sentito un commercialista e mi ha detto che prima devo avere la scia di apertura se non non si possono scaricare dai costi, ho risentito l'Ade che mi ha ribadito che si puo'
La domanda e' se faccio la Scia prima di aver pronto il b6b posso comperare le cose che mi sevono senza problemi?
Ma per fare la scia serviranno dei docs da allegare che magari non ho ancora, per esempio la agibilita' che finche' non e' finita la ristrutturazion non avro', giusto?
E'' il gatto che si morde la coda in pratica
Se compero i letti per il b &b con il bnus arredi, e li compero prima dell'avvio dello stesso, poi ne avro' diritto lo stesso?
insomma qualcuno mi da' un ' di risposte chiare ?
GRAZIE MILLE A TUTTI IN ANTICIPO

Scusa, non so risponderti a tutto, ma direi che la Scia prima di aver pronto il b&b non la puoi presentare.

Sono d'accordo con Valeria, presenti le documentazioni richieste e la dichiarazione d'inizio attività e poi acquisti il necessario. Secondo me ciò che acquisti in data antecedente all'apertura non può essere detratto.

Ciao,
Con la scia dovrai presentare abitabilita' e planimetrie con lavori finiti, quindi dovrai aspettare. Non tutto si puo' portare in detrazione, specie se apri senza p.i.
Se per i mobili hai la possibilita' di sconti che scadono forse ti conviene acquistarli e lasciare la biancheria dopo la scia.
In fase di ristrutturazione fai attenzione alle misure delle stanze, a volte con poco si riesce a ricavare un posto letto in piu' o un bagno in camera.
Non acquistare letti matrimoniali, meglio due singoli da accoppiare o meno, secondo esigenze.

Ciao, posso confermarti che per presentare la SCIA e poter iniziare l'attivita', quindi vendite e acquisti, DEVI avere l'AGIBILITA' (non l'abitabilita', che e' una cosa diversa) ampiamente corredata da planimetrie redatte da un tecnico abilitato e certificazioni degli impianti e della struttura. Occhio alle metrature delle stanze che condizionano gli allestimenti.
In bocca al lupo!!!!!!

Salve a tutti,mi chiamo Eleonora e ho 32 anni.Ultimamente mi e'saltata in mente l'idea di aprire un bed and breakfast dato amo il campo turistico ricettivo e che non ho avuto molta fortuna nel trovare lavoro come dipendete presso hotels.Ho un sacco di domande da farvi..Non fucilatemi perfavore
1)Secondo voi e'un rischio aprire un bb in zone circondate da tanti altri hotels cari e lussuosi o al contrario l'alternativa che potrebbe interessare ad una clientela meno esigente e meno avvantaggiata economicamente?
2)Non ho una casa di proprieta' quindi dovrei trovare una villetta in affitto con quante stanze esclusa la mia?(2/3)? Ho notato che i prezzi si aggirano intorno ai 1000 euro.
3)Quali sono le spese che mensilmente affronta un bb?(affitto,bollette,colazioni,donna delle pulizie,pubblicita',manutenzioni...)Piu'o meno quanto al mese?
4)quanto costa aprire e mantenere un bb a livello di partita iva ,tasse,commercialista,inps e voci varie?
5)togliendo le spese?Il rocavo netto mensile quando potrebbe essere sia in bassa che in alta stagione?(la mia e'una zona termale)
6)Non avete paura di ospitare estranei?C''e'un sistema di sicurezza collegato alla polizia o qualcosa del genere?

Penso di avervi detto tutto..

Spero di cuore che mi possiate aiutare..
UN GRAZIE DI CUORE A TUTTI

ELEONORA

Ciao Eleonora, costi e ricavi dipendono moltissimo dalla zona e variano molto da b&b a b&b anche vicini tra loro. Le variabili sono infinite, quantificare a priori è davvero difficile. Degli hotel di lusso non mi preoccuperei, anzi, potrebbe essere proprio il tuo punto di forza offrire un'alternativa più famigliare e informale!
Però tutte queste considerazioni devono venire dopo... Innanzitutto ti devi sentire a tuo agio nell'avere estranei in casa, ti deve proprio piacere, se solo hai dubbi su questo secondo me parti già col piede sbagliato e rischi di vivere male tu per prima.

Ceci ha scritto:Ciao Eleonora, costi e ricavi dipendono moltissimo dalla zona e variano molto da b&b a b&b anche vicini tra loro. Le variabili sono infinite, quantificare a priori è davvero difficile. Degli hotel di lusso non mi preoccuperei, anzi, potrebbe essere proprio il tuo punto di forza offrire un'alternativa più famigliare e informale!
Però tutte queste considerazioni devono venire dopo... Innanzitutto ti devi sentire a tuo agio nell'avere estranei in casa, ti deve proprio piacere, se solo hai dubbi su questo secondo me parti già col piede sbagliato e rischi di vivere male tu per prima.

Quoto in toto Ceci, in piu' aggiungo questa considerazione: se hai intenzione di aprire un VERO B&B, cioe' una struttura a conduzione totalmente familiare nella casa in cui abiti senza aprire partita iva, lo devi considerare un introito AGGIUNTIVO, non puoi pensare di ricavarci uno stipendio decente, almeno per i primi anni. Sopratutto se non hai gia' una solida esperienza nel settore ricettivo.
Fai quindi bene le tue considerazioni, non tutto e' oro quel che luccica!!!!!!

Anch'io sono d'accorto con Ceci e Daniele. Ormai le strutture sono moltissime e la scelta ampia. 
Una casa di proprietà è una sorta di garanzia, prendere una in affitto ritengo cominci a diventare più rischioso.
Nessuno potrà dirti come andrà ed i rischi, benché ponderati, vanno semplicemente corsi. 
Le spese sono quelle di una normale casa più tasse, costi di pubblicità, colazioni, abbonamento tv speciale, eventuali danni ecc.
Concordo anche che bisogna essere pronti ad ospitare estranei e, a fronte di parecchie soddisfazioni, aspettarsi dei "casi difficili".

Buongiorno
Ho perso il lavoro da circa due anni e dopo aver tentato di fare altro senza alcuna soddisfazione, ho deciso di aprire un b&b. Vorrei tentare di realizzare un attività in cui credo e se va bene vorrei aprirne un secondo in futuro (ho 53 anni ma non mi sento da rottamare).
Vivo a Palermo e casa mia non si presta per la posizione e per la grandezza all'avvio dell'attività.
Detto ciò la situazione che avrei trovato é la seguente:
A) appartamento in locazione in pieno centro città (per chi conosce Palermo via Ruggero settimo angolo via Mariano Stabile);
B) struttura già esistente e pronta all'uso con licenza già operativa
C) spese di subentro nell'attività € 45.000 più ulteriori euro 10.000 per la realizzazione di un bagno e altre modifiche di minore entità
D) cinque camere tutte con bagno in camera (dopo la realizzazione del bagno di cui sopra)
avrei fatto le seguenti ipotesi di cui vi chiedo un vostro urgente parere
Ipotesi di ricavi
1) ipotesi di vendita delle camere all'80% per 5 mesi e al 40% negli ulteriori 5 mesi
2) prezzo medio camere a maggio (ne alta ne bassa stagione) di attività simili in zona € 60
3) prezzo medio delle camere della mia struttura nei 5 mesi migliori € 55 e di € 45 nei successivi 5 (mi sono tenuto un po' più basso della media volutamente)
= ricavi : € 32.500 nei 5 mesi buoni (maggio/settembre) e di euro 13.500 negli altri 5; totale fatturato euro 46.000

Spese fisse:
1) affitto più condominio € 12.000 annui
2) pulizia (personale esterno) € 6000 nei 10 mesi di apertura
3) utenze € 1.300 annue4) wifi, canone rai, rifiuti, commercialista: € 1.100 annui
4) pubblicità: € 1.000 annui
5) varie: € 600 annui

Spese variabili
1) lavanderia e noleggio biancheria: 1.500 annui
2) colazioni: 2750 annue
3) commissioni booking ecc.: non riesco a quantificarle, sicuramente alte i primi due anni e poi se tutto va bene in decrescita
Spese variabili € 4.250
Spese totali € 26.500
Utile: € 19.500 su base annua

Potrei tagliare il costo delle pulizie (provvedendo personalmente ma considerato le commissioni dei portali diciamo che la situazione non varia. Potrei anche tagliare il costo della lavanderia soprattutto all'inizio.

Secondo voi le mie stime sono plausibili? Credete che si possa ricominciare a vivere dopo la tragedia che mi ha colpito?
Vi sarei grato di un urgente parere, devo dare una risposta a strettissimo giro e devo decidere.
Grazie

Non mi convince tanto la tua stima. Innanzitutto partiresti già da un -55.000 €. 1300 euro di utenze e 1100 le altre (compreso il commercialista) le trovo un po' sottostimate. Senza contare le tasse....

Caro Francesco, prima di tutto vorrei esprimerti solidarietà per la situazione nella quale ti sei trovato. Detto questo, per esprimere un parere sensato sulla tua ipotesi bisognerebbe conoscere bene il mercato di Palermo. A prima vista una previsione di occupazione all'80%, anche se in alta stagione, mi sembra ottimistica ma, come dicevo, non conosco il mercato. Altri dati che mi pare manchino sono quello, già accennato da Costantino, delle tasse sui ricavi e una previsione di massima sulla manutenzione ordinaria (per esempio a me, almeno una volta all'anno una rinfrescata ai muri tocca darla) o straordinaria per eventuali guasti. Siccome parli di un subentro e di una licenza già operante, suppongo trattarsi di un'attività imprenditoriale e, se è così, devi considerare anche l'apertura e la gestione di una partita IVA oltre al versamento dei contributi previdenziali. Altra considerazione che mi sento di fare è che, partendo da -45000  dovresti lavorare "gratis" per almeno 2/3 anni per rientrare solo di questa spesa; se puoi permetterti di spendere 45000 per il subentro, forse potresti considerare l'accensione di un mutuo per acquistare un immobile, così almeno le rate che pagheresti al posto dell'affitto, invece di essere una perdita secca possono costituire una specie di accumulo che in futuro potresti recuperare.

Vi ringrazio delle risposte e della solidarietà.
So che è un azzardo soprattutto per il fatto che il b&b, per me, dovrebbe essere un'attività principale e non secondaria.
Tanti gestori mi hanno invogliato verso questa scelta sia chi detiene un appartamento in locazione, sia chi esercita a casa propria.
Ovviamente ho mille dubbi perchè comunque dovrei prendere un'appartamento in locazione e affrontare le spese di ristrutturazione (o nel caso di struttura pronta affrontare i costi di subentro), spese delle quali rientrerei comunque dopo almeno tre anni.
Ho scartato l'ipotesi dell'acquisto in primo luogo perchè al momento nessuno mi farebbe un mutuo e in secondo luogo perchè anche volendo dar fondo a tutte le mie risorse finanziarie dovrei impegnare almeno 300.000€ (fra acquisto e ristrutturazione) per correre un rischio fin troppo elevato, inoltre l'ubicazione di casa mia (di proprietà) non si presta per dimenzioni e location alla realizzazione di un b&b (proibito peraltro dall'attuale regolamento di condominio).
Ho abbassato le previsioni di occupazione delle camere al 70% in alta stagione e al 30% in bassa stagione, pensato a servizi aggiuntivi e cercato di immaginare come possa andare.
Il punto è che per quanto tenti di fare un'analisi di mercato ottengo dati discordanti e variabili da struttura a struttura, e alla fine mi sono convinto che un'analisi reale di mercato è impossibile. Troppe variabili e troppe differenze anche in zone identiche. Differenze addirittura fra due b&b posti nello stesso stabile (per far questo ho controllato giorno per giorno le prenotazioni future su booking facendo i calcoli sul ricavato e sulle prenotazioni future)
Sui 45.000/50.000 da investire so che sono a fondo perduto ma se li tengo in banca e spero di vivere con quelli facendo una vita da pezzente ci posso tirare 3/4 anni e poi?
Ecco perchè alla fine ho deciso di comunque rischiare, dicendo meglio morire sapendo di averci tentato che vivere con il rimpianto di non averci provato.
Fatte queste considerazioni filosofiche vi allego la mia ultima stima nell'ipotesi di un b&b con 5 camere in pieno centro.
L'ipotesi, perchè di ipotesi si tratta, è fatta con una percentuale di occupazione delle camere al 60% (4 camere occupate su cinque per 21 giorni) per 5 mesi (maggio/settembre) con una  media prezzo di € 68  per camera e un ipotesi di occupazione delle camere al 30% (3 camere occupate su cinque per 15 giorni) per successivi 6 mesi con una media prezzo di 49€ (sono più o meno i prezzi di analoghi b&b della zona)
So che è difficile rispondere ma secondo voi tale stima è plausibile ed è prudenziale o è fin troppo ottimistica?
Costi Fissi Mensili
Affitto+ condominio € 1.100
Commercialista e varie:  € 75,00
RCA: € 20
Totale Costi Fissi: €1.245,00
Costi Variabili (media fra alta e bassa stagione)
Spese per colazione: € 220,00
Prodotti pulizia:        € 30,00
Lenzuole e stiratura: € 200,00
Provvigioni Booking: € 540,00
Utenze:                   € 210
Varie e imprevisti:    € 110,00
Marketing:               € 90
Totale Costi Variabili: € 1.424,00
Totale Costi:             € 2.669,00

Ricavi (nelle ipotesi suddette - media fra alta e bassa stagione -) € 3.995
servizi aggiuntivi: € 378
Utile ante tassazione: 1.632,00

Secondo voi sono stime corrette?
Grazie e scusatemi per la prolissità

Aggiungerei le spese per la questione dell'antincendio che ho letto in un altro topic
non ho idea di quanto costi ma pare che in molte regioni sia obbligatorio sia avere l'estintore che farlo controllare regolarmente
qualche gestore potrà essere più preciso di me che per ora non ho ancora un B&B

Ciao Francesco64,anche da parte mia solidarietà per la situazione che stai vivendo
Notavo che in un post precedente calcolavi tra le spese 45.000 euro per il subentro e 10.000 euro per alcune spese e non son pochi anche perché i preventivi delle ristrutturazioni poi alla fine risultano sottostimati
Sempre in quel post la Tua valutazione ottimistica stimava in 46.000 euro le entrate e 15.000 euro di costi fissi annuali
Ecco per cominciare hai dimenticato un costo fisso che incide non poco : il 10% dell'IVA che sono altri 4.600 euro annui su quanto stimato e trovo sottostimato anche le provvigioni per le OTA che sono non meno del 20% ( il perché lo capirai quando combattersi Boocking o Expedia..)
Altro costo fisso non preventivato : con 5 camere se hai più di un'OTA per ricevere le prenotazioni e non vuoi andare in overboocking devi considerare di installare un Channel manager tipo Wooboock
Non vedo inoltre costi di : assicurazione, dell'INAIL,della TARI
E poi alla fine ci sono le tasse

Mi associo a Costantino che le stime dei costi siano sottostimate...e rientrare dei 45.000 euro iniziali arduo
Se vuoi ugualmente tentare cerca di fare in modo che chi ti affitta la casa faccia i lavori di ristrutturazione a sue spese
In alternativa anziché investire 45.000 euro potresti proporre di pagare un affitto con la formula del rent to buy per uno o due anni ( meglio uno) al termine del periodo valuti se è redditizio paghi i 45.000 euro richiesti detraendo quanto già versato,se invece è una fregatura eviti di trovarti senza capitale e un'attività che lavora in perdita
Ergo,se chi ti vuol proporre l'affare accetta forse è un affare per entrambi,se rifiuta seccamente l'affare alla fine lo fai Te....

Grazie Luciano e grazie Costantino
Rispetto al mio post in cui parlavo del subentro la situazione è un pò cambiata, perdonatemi la mia poca chiarezza. Ho scartato la soluzione del subentro, vi erano troppe cose poco chiare e ho valutato che non mi conveniva (ringrazio anche brividus anche se non è intervenuto perchè i suoi post sono stati a dir poco illuminanti),
Ho valutato l'ipotesi di affitto di un appartamento sempre in pieno centro il cui affitto mensile più condominio (come ho inserito nell'ultimo mio conteggio) sarebbe di 1.100€.
Ovviamente sarebbe da ristrutturare (anche se le modifiche strutturali interne non sono tante), diciamo che con 50.000€ lo porterei a un ottimo livello, poi ovviamente ci sono gli arredi.
Ne verrebbero fuori 6 camere - quindi no b&b ma affittacamere quindi - a meno che non occupo una camera io e la venda al bisogno (si lo so non si può fare)- .
Ovviamente in questo caso il fatturato potenziale sarebbe superiore così come i potenziali utili.
La posizione è perfetta, anche se la concorrenza tanta.
Ci sto riflettendo molto.
Ringrazio Costantino per il suggerimento circa il rent2buy, in effetti sarebbe una soluzione interessante a cui non avevo riflettuto.
Non essendo del campo alcune cose mi sfuggono, ogni vostro suggerimento è ben gradito.
Voglio trovare una soluzione al mio stato, ma ovviamente - fermo rimanendo il rischio di impresa - non vorrei fare una cavolata.

E' sempre un piacere poter dare una mana ma per l'idea del rent to buy devi ringraziare Luciano

Salve a tutti,
Sono in procinto di aprire un b&b e mi trovo a stilare e stimare i vari costi, sto valutando il servizio di noleggio della biancheria e pur avendo trovato vari siti muniti di listino prezzi, non riesco a quantificare il costo settimanale o meglio ancora annuo di tale servizio. Qualcuno che già si avvale di questo servizio potrebbe rispondere al mio quesito? Vi ringrazio