Sto facendo due conti ma…

Buongiorno a tutti e complimenti per il forum, preziosissimo.

Da qualche mese sto valutando la possibilità di aprire un b&b non professionale a Roma, vicino alla metro a circa 8km dalla stazione termini.

Essendo un commerciante da anni, in altri settori, sto buttando giù un business plan per capire se le ipotetiche entrate andranno a coprire e ovviamente a lasciarmi un guadagno una volta aperto. Mi sono appassionato all’accoglienza turistica perchè come lavoro sono abituato ad una certa accoglienza al cliente inoltre nella stessa zona ho un bistrot dove potrei veicolare i potenziali clienti/turisti.

Chiedo a chi più di me è già avviato: l’idea è quella di prendere un’appartamento (già visionato) con 2 camere da letto matrimoniali e un salone dove metterci anche un divano letto. Lo prenderei con la formula dell’affitto con riscatto per poi acquistarlo.

Vedendo su booking e airbnb mi sono fatto una media dei prezzi dell’affitto, che vanno dai 230 ai 350/380 per 2 notti che variano in base anche a quante persone pernotteranno, prezzo per l’intera casa.

La difficoltà sta nel capire mediamente quanti giorni riuscirei ad avere la casa (o le stanze) prenotate. Io mi sono fatto un conto al ribasso, calcolando una media di 320€ x 2 notti per 8 prenotazioni al mese (16 giorni su 30) sono circa 2500€, a cui andrebbero sottratti i costi degli ota, circa il 18% 450€, l’affitto circa 700€, utenze circa 100€ mese, manutenzione circa 100€ mese, spese pulizia e biancheria circa 500€, e le tasse diciamo sui 500€ mese.

Il che vuol dire che 2500€ di guadagno - 2400€ circa di uscite avrei un guadano di circa 150€ considerando 8 prenotazioni x 2 notti. Ovviamente mi starei pagando anche la casa che dopo circa 3/4 anni diventerebbe mia accendendo un mutuo ma sempre a circa 650/700 mese per 15 anni.

Ovviamente se aumentassi le prenotazioni il guadagno salirebbe, ma se invece ne facessi meno di 8 dovrei rimetterci del mio.

Cè un sistema per capire nella zona scelta quanto giorni di media i b&b sono prenotati?

Scusate se sono stato prolisso, spero di aver sbagliato i conti cosi magari potrei gudagnare di più!

Ciao, ho letto solo oggi. Io ho un b&b non imprenditoriale a Roma (zona Quarto Miglio).
Per prima cosa non so se hai usato il termine "b&b" specificamente o per indicare una struttura ricettiva in generale perché per la legislazione laziale puoi aprire un b&b solo nella casa dove risiedi (devi fornire al Comune una carta indicando la camera riservata), altrimenti devi aprire un altro tipo di struttura (es. affittacamere, casa-vacanze). Da quel che scrivi non mi sembra che tu intenda vivere nell'appartamento. Tra l'altro, se si trattasse davvero di un b&b, dovresti mettere in conto anche la colazione (è obbligatorio fornirla).

A parte questo, secondo me bisognerebbe proprio, per poter fare una stima, sapere con esattezza dove si trova l'appartamento che vorresti prendere in affitto.
Servirebbero altre informazioni anche per fare ipotesi sulla fascia di prezzi praticabili, in primis bisognerebbe sapere se l'assetto dell'appartamento e la suddivisione e organizzazione delle camere lo renderebbero prenotabile anche da più gruppi di ospiti o solo da familiari o amici tra loro in confidenza. Cambia molto anche a seconda del numero di bagni.

Ti posso suggerire subito, comunque, di valutare bene quanto ti gratificherebbe gestire una struttura ricettiva oltre al bistrot perché, per quanto soddisfacente possa essere il tuo guadagno, ti assicuro che non sarà talmente alto rispetto all'impegno necessario da rendere conveniente questa scelta (rispetto ad altre) se non ti dà anche soddisfazione. Non è (al contrario di quanti pensano, ma solo prima di iniziare ;-)  un modo per alzare significativamente il reddito con poca fatica. Anche perché, logicamente, l'impegno messo nella gestione influenza molto il numero di notti prenotate!

Se vuoi possiamo anche fare una chiacchierata.

Ciao Elisa e grazie di avermi risposto e soprattutto della tua disponibilità.

Si ho scritto b&b per “definire la categoria”, ma in dettaglio ho scelto (per ora) locazione turistica non professionale per diversi motivi, uno su tutti è che cosi non dovrei viverci all’interno.

Sono “imprenditore” dal 1999 con diversi tipi di attività, ma tutti hanno in comune l’accoglienza al cliente ed il servizio.

Sono circa 6 mesi che “studio” fra video, parlare con il mio commercialista, con il mio consulente mutui/prestiti/immobiliare e ho dato una definizione a quello che sarà il mio business del turismo.

Ho fatto un business plan basandomi sulla zona che ho scelto (centocelle p.zza dei mirti come riferimento) i prezzi in media, il tipo di camere e il tipo di servizi che offrono.

La media per le camere matrimoniali (2 p) va dai 70 ai 85€ a notte poi dipende dal periodo.

La mia scelta è di far pernottare almeno 2 notti, tanto facendo delle ricerche ho visto che famiglie e turisti in quella zona pernottano mediamente 2 notti in su, ma anche perchè cosi ammortizzerei i costi della pulizia.

La casa la sto cercando, avevo trovato un’ottima soluzione: io la sto cercando di acquistare ma con il rent to buy, in modo da valutare il business. Non la cerco in affitto perchè l’idea in futuro di magari aver avviato il tutto con ottimi risultati e poi dover andar via mi taglia le gambe.

Sto cercando almeno 2 camere matrimoniali e se possibile una singola, in modo da prendere sia il business man che turisti/famiglie. Tutte le camere devono avere il bagno in camera e la cucina sarà condivisa, ma credo la usino poco.

Il titolo era incentrato sul “poco guadagno” ma ovviamente ho considerato la spesa di casa, un prestito per i mobili e le varie utenze etc.

Non lo farei per guadagnarci tanto, sò che non è fattibile con una struttura che ospita 4/6 turisti; mi piace il settore ed inoltre ho delle idee sui servizi che credo funzionino. Inoltre voglio sfruttare a pieno la vicinanza del bistrot per offrire servizi agli ospiti (sò che non posso farlo con la locazione turistica, ma trovo il modo).

Il mio business plan si base su 15 notti di pernottamento (al ribasso come media) e con 2 camere affittare per 4 ospiti, quindi ho ragionato su un 75€ di media a notte x 2.

Mi piacerebbe sapere cosa ne pensi,

Grazie ancora!!

Ciao,

farò qualche considerazione in ordine sparso perché ci troviamo in situazioni molto diverse (gestisco un piccolo b&b) e non credo, dal punto di vista imprenditoriale, di poterti dare molti consigli!
Comunque forse il fatto di operare in zone non prettamente turistiche comporta alcuni aspetti in comune.

Polymar ha scritto: Sono “imprenditore” dal 1999 con diversi tipi di attività, ma tutti hanno in comune l’accoglienza al cliente ed il servizio.  

Quindi si parte bene!

Polymar ha scritto: Sono circa 6 mesi che “studio” fra video, parlare con il mio commercialista, con il mio consulente mutui/prestiti/immobiliare e ho dato una definizione a quello che sarà il mio business del turismo.
Ho fatto un business plan basandomi sulla zona che ho scelto (centocelle p.zza dei mirti come riferimento) i prezzi in media, il tipo di camere e il tipo di servizi che offrono.

Anch'io prima di aprire ho fatto uno studio sulle strutture ricettive del quartiere e di zone limitrofe. Il quartiere nel mio caso è fondamentale anche come fonte di ospiti. Quando ho aperto ho visitato i negozi e le attività produttive della zona e ho annunciato l'apertura sui gruppi Facebook del quartiere.
Il fatto di non avere l'attività al centro ha ovviamente degli svantaggi ma anche dei vantaggi. Oltre alla minore concorrenza, la tipologia di clientela è molto più eterogenea, in quanto a parte i turisti (la quota che sceglie il compromesso di stare in una periferia ben collegata con i mezzi) sono molte di più le occasioni di ospitare parenti e amici dei residenti (prenotazioni tranquillissime come tipo di ospiti e sicurezza, almeno per i B&B). Già questo non è da trascurare perché in tante zone del centro residenti ce ne stanno pochissimi...
Poi ci sono persone che vengono per ragioni di lavoro o per fare concorsi. Tutto ciò consente anche di avere una buona quota di prenotazioni dirette, non intermediate dai grandi portali. Ti consiglio di non fare come tanti che magari investono tutto su Booking o Airbnb e non si preoccupano affatto di guardarsi intorno, parlare con i vicini, con la gente del quartiere... ma credo che avendo già un'attività lì tu non corra questo rischio!
Tra l'altro la zona di Centocelle mi è sempre sembrata interessante e confido che si valorizzi sempre di più.

Polymar ha scritto:
La media per le camere matrimoniali (2 p) va dai 70 ai 85€ a notte poi dipende dal periodo.

Curioso, più o meno come nella mia, anche se naturalmente ci sono differenze tra diversi tipi di struttura.
Io ho scelto di fare prezzi un po' più convenienti della media (ma considera che non avendo personale e facendo tutto da me ho meno spese) per una serie di ragioni sia "filosofiche" (filosofia personale della gestione ) sia pratiche e devo dire che spesso sono piena. E pur vero che ho un'unica camera doppia quindi si fa presto a riempirla ma credo sia anche per il passaparola (qui torna l'utilità di coltivare i rapporti nella zona...) e perché il fattore su cui punto è il rapporto qualità-prezzo. Dato che ospito a casa mia, voglio trattare gli "ospiti" come tali oltre che come clienti e creare un clima di serenità in casa. Cerco di offrirgli il meglio con le risorse che ho a disposizione e non applico il principio di cercare di spremerli al massimo dando il minimo (cosa che trovo odiosa anche quando viaggio, e sono io l'ospite, e in tutti i settori della vita, ma che purtroppo è diffusa).

Polymar ha scritto:La mia scelta è di far pernottare almeno 2 notti, tanto facendo delle ricerche ho visto che famiglie e turisti in quella zona pernottano mediamente 2 notti in su, ma anche perchè cosi ammortizzerei i costi della pulizia.

Mi sembra sensato. Poi col tempo puoi fare qualche esperimento o differenziare anche in base alle stagioni.
Io da metà marzo a fine ottobre di norma accetto accetto prenotazioni minime di due notti (non per ammortizzare i costi della pulizia dato che pulisco io ma per stancarmi meno), mentre nella bassa stagione (che in realtà è più media che bassa nella mia zona) accetto anche prenotazioni da una notte, esclusi festivi e ponti.

Polymar ha scritto:La casa la sto cercando, avevo trovato un’ottima soluzione: io la sto cercando di acquistare ma con il rent to buy, in modo da valutare il business. Non la cerco in affitto perchè l’idea in futuro di magari aver avviato il tutto con ottimi risultati e poi dover andar via mi taglia le gambe.

Sono d'accordo. Se riuscissi ad acquistarla sarebbe meglio (anche perché potresti fare tutte le migliorie che ritieni opportune, sapendo di ritrovartele).

Polymar ha scritto:Sto cercando almeno 2 camere matrimoniali e se possibile una singola, in modo da prendere sia il business man che turisti/famiglie. Tutte le camere devono avere il bagno in camera e la cucina sarà condivisa, ma credo la usino poco.

Delle camere matrimoniali, almeno una ti consiglio di impostarla con due letti singoli così gli ospiti possono scegliere il tipo di letto che preferiscono.
Io ricevo tante richieste da parte di tre persone (parenti o amici) che, con grande dispiacere, non posso esaudire, quindi ti consiglio se possibile di avere almeno una camera grande  (o una doppia e una singola) per poter alloggiare questi trii.
Una cucina anche semplice, ma funzionale, è importante se vuoi poter affittare tutto l'appartamento per più giorni.

Polymar ha scritto:
Non lo farei per guadagnarci tanto, sò che non è fattibile con una struttura che ospita 4/6 turisti; mi piace il settore ed inoltre ho delle idee sui servizi che credo funzionino. Inoltre voglio sfruttare a pieno la vicinanza del bistrot per offrire servizi agli ospiti (sò che non posso farlo con la locazione turistica, ma trovo il modo).

Secondo me, se ingrana, può rendere in modo più che soddisfacente!

Solo pensa molto bene al tipo di ospitalità, se locazione turistica o affittacamere o casa-vacanze (anche queste due tipologie non impongono di abitare lì). E rifletti anche sul fatto che più fai le cose in regola, senza escamotage (mi riferisco ai servizi) meglio è perché in tal modo potrai agire in piena libertà, senza temere controlli, sanzioni, dispetti o ricatti da gente malintenzionata e chi più ne ha più ne metta.

Polymar ha scritto:
Il mio business plan si base su 15 notti di pernottamento (al ribasso come media) e con 2 camere affittare per 4 ospiti, quindi ho ragionato su un 75€ di media a notte x 2.

Mi piacerebbe sapere cosa ne pensi,

Così, a senso, mi sembra ragionevole (considerando che ci saranno mesi più tranquilli e mesi in cui avrai molte più prenotazioni), poi con i prezzi potrai sempre fare aggiustamenti.
In realtà penso che sia davvero difficile fare una stima precisa finché non avrai individuato materialmente la struttura dove l'attività potrebbe svolgersi perché a volte basta che cambino alcune caratteristiche, o che ci si sposti anche di poco all'interno di un quartiere, perché le cose cambino.

In tutti i casi in bocca al lupo!

Polymar ha scritto:
La difficoltà sta nel capire mediamente quanti giorni riuscirei ad avere la casa (o le stanze) prenotate. Io mi sono fatto un conto al ribasso, calcolando una media di 320€ x 2 notti per 8 prenotazioni al mese (16 giorni su 30) sono circa 2500€, a cui andrebbero sottratti i costi degli ota, circa il 18% 450€, l’affitto circa 700€, utenze circa 100€ mese, manutenzione circa 100€ mese, spese pulizia e biancheria circa 500€, e le tasse diciamo sui 500€ mese.

Il che vuol dire che 2500€ di guadagno - 2400€ circa di uscite avrei un guadano di circa 150€ considerando 8 prenotazioni x 2 notti. Ovviamente mi starei pagando anche la casa che dopo circa 3/4 anni diventerebbe mia accendendo un mutuo ma sempre a circa 650/700 mese per 15 anni.

Ciao! Alcune cifre mi lasciano un po' perplessa... 100 euro al mese di utenze mi sembrano pochine (coi costi di oggi poi!),  non ho capito cosa intendi per "manutenzione" per calcolarla circa 100 euro (se per piccole riparazioni o guasti mi sembra un po' eccessivo.... ma se la vedi come una sorta di "assicurazione" ci può stare), ah, non dimenticare l'assicurazione obbligatoria eh! Ma la cifra che mi lascia più perplessa sono i 500 euro di pulizia e biancheria (la biancheria la compri una volta sola, a meno che non usi quella "usa e getta" che però onestamente non mi pare nè conveniente nè molto ecologica)... per arrivare a 500 euro mensili ci metti dentro il costo di una donna dei servizi forse? Perchè son davvero tanti calcolati su solo 16 pernottamenti. Inoltre, gli OTA è vero che hanno commissioni alte, ma stai sicuro che non tutte le prenotazioni ti arriveranno da lì, prendile un po' come una sorta di vetrina, perchè per ogni prenotazione da Booking, per esempio, te ne arriveranno almeno altre 3-4 dirette (perchè ti vedono online ma preferiscono chiamare e prenotare direttamente). Piuttosto, cerca di capire quanto è il tempo che puoi dedicare a questa attività, perchè se hai già più di un lavoro che ti impegna parecchio, diventerebbe davvero dura.

PS Noto adesso che il post è un po' vecchiotto... facci sapere alla fine com'è andata ;)