Problemi con altezze e superfici camere

Sì, in effetti dovrò fare prima di tutto bene i rilevamenti delle superfici (perchè già sulla piantina catastale ci sono misure un po' diverse, visto nella pratica le stanze sono anche 30-40 cm per lato più grandi... essendo un edificio antico e la piantina catastale risalente ai primi del '900, immagino sia stata fatta in maniera molto approssimativa). Sto modificando la disposizione interna creando dei bagni ex novo, quindi dovrò fare la variazione catastale al comune, in quell'occasione credo che farò fare dei rilievi ad hoc per registrare una piantina catastale più precisa. L'idea dei letti a castello è ottima... non sapevo che lo spazio necessario fosse inferiore, perchè nella legge regionale in Campania non se ne parla, nel Lazio invece è proprio specificato? In ogni caso, anche con 3 stanze e volendo fare 2 triple, raggiungerei il numero di posti letto massimo consentito (3+3+2), quindi se non riuscissi a fare delle quadruple pazienza, era semplicemente per non "sporcare" una stanza in più inutilmente (penso già a come risparmiarmi fatica). Per il fatto dell'antibagno, invece, non sono separati da una porta (nel senso che le ho tolte, perchè mi sembravano inutili visto che la porta c'è già per il bagno, quindi potrebbe risultare un prolungamento della stanza) Mi sa che queste cose dovrò necessariamente chiederle al Comune. Non mi piace molto dovermi rivolgere all'ufficio tecnico, in realtà, perchè sono spesso incompetenti, ma purtroppo decidono loro :-/ Pensa che mi hanno chiesto di acquistare un montascale per avere l'agibilità, visto che l'appartamento è al secondo piano (ovviamente senza ascensore, perchè è un palazzo antico nel centro storico)... credevo che essendo attività "non imprenditoriale" non bisognasse garantire necessariamente l'accessibilità anche agli invalidi, e invece loro dicono di sì, altrimenti niente agibilità (dovrò chiederla per forza ex-novo visto che sto facendo delle modifiche catastali)... poi, se dentro le stanze non sono attrezzate per ospitare un disabile, a loro poco importa, basta che riesca a salire... ma che discorsi sono?? Devo spendere dai 2 ai 5000 euro per un montascale che permetta ad un disabile di salire per poi dirgli che non posso alloggiarlo perchè la casa non prevede strutture attrezzate?? Una vera contraddizione!! A sto punto, quindi, sto ristrutturando casa abbattendo tutte le barriere architettoniche che posso (nuovo bagno per disabili rispettando tutte le normative vigenti, apertura porte con luce minima ecc ecc). Scusa lo sfogo che in realtà non c'entra col post sulle superifici... era per parlare del comune...
Lucia

Skylark ha scritto:L'idea dei letti a castello è ottima... non sapevo che lo spazio necessario fosse inferiore, perchè nella legge regionale in Campania non se ne parla, nel Lazio invece è proprio specificato?

Sì. l'Art. 9 comma 1 del regolamento laziale dice:
(Bed and Breakfast)
1. I Bed & Breakfast (B&B) sono strutture situate in immobili che erogano ospitalità e servizio di prima colazione, dotate di un soggiorno con annesso angolo cottura o cucina, ed aventi un massimo di tre camere da destinare agli ospiti, con un totale massimo consentito di posti letto calcolati sulla base della metratura di cui all’Allegato 6
e, comunque, non superiore complessivamente a 8. Il titolare o il gestore deve avere la residenza nella struttura e si riserva una camera da letto all'interno della stessa.

L' allegato "A6 - REQUISITI MINIMI OBBLIGATORI PER LA CLASSIFICAZIONE DELLE STRUTTURE EXTRALBERGHIERE" è diviso in varie sezioni. In quella relativa a "IMPIANTI, INFRASTRUTTURE E COMPLEMENTI PER IL COMFORT DELLE CAMERE DELLE STRUTTURE EXTRALBERGHIERE B&B" tra i requisiti strutturali dei locali è indicata la metratura minima necessaria per le stanze singole (8 mq) e doppie (14 mq). poi è spiegato quale dev'essere l'incremento di metratura rispetto alla doppia se si vuole aggiungere un posto letto fisso.
Te lo riporto:
- Camera da più posti letto incremento rispetto al punto 1.08.b (punto che riguarda la doppia, n.d.r.): 6 mq x 1 posto letto in più
- Incremento rispetto ai punti 1.08.a (singola) - 1.08.b (doppia) - 1.08.c (camera multipla):1 mq o 3 mc x 1 posto letto in più a castello.
Ciò vuol dire che se ho una stanza di 9 mq nel Lazio posso ospitare una persona sola (con un letto normale) o due persone (con un letto a castello); se ho una stanza da 16 mq (come ad esempio ho io) posso ospitare due persone con due letti/un letto matrimoniale ma volendo, se inserissi un letto singolo e un letto a castello potrei ospitare 3 persone (nel mio caso ho preferito lasciare due letti singoli unibili in matrimoniale).

Questo per quanto riguarda i letti fissi. Lo stesso allegato prevede la possibilità, nella camera doppia, di aggiungere un letto in più occasionalmente su richiesta degli ospiti: "Letto aggiunto: su richiesta degli ospiti può essere installato un letto provvisorio nella camera doppia a discrezione del gestore. Il letto aggiunto viene rimosso dalla camera il giorno stesso in cui gli ospiti lasciano la stanza o, in alternativa, per mancanza di spazio, può essere riposto nella stessa camera e privato del relativo allestimento a “funzione letto”.
Personalmente, mi sono avvalsa di questa possibilità predisponendo un lettino per bambini, in modo da poter ospitare, oltre che uno o due adulti, anche coppie con un bambino. Ho previsto solo un lettino per bambini perché aggiungere un letto per adulti, sebbene provvisorio, avrebbe reso scomodo muoversi per la stanza mentre con il lettino resta comoda.
Se anche la regione Campania consente l'installazione di un letto in più provvisorio su richiesta degli ospiti, potresti sfruttare anche questa possibilità.

Mi allibisce quanto hai scritto a proposito della barriere architettoniche:

Skylark ha scritto: Non mi piace molto dovermi rivolgere all'ufficio tecnico, in realtà, perchè sono spesso incompetenti, ma purtroppo decidono loro :-/ Pensa che mi hanno chiesto di acquistare un montascale per avere l'agibilità, visto che l'appartamento è al secondo piano (ovviamente senza ascensore, perchè è un palazzo antico nel centro storico)... credevo che essendo attività "non imprenditoriale" non bisognasse garantire necessariamente l'accessibilità anche agli invalidi, e invece loro dicono di sì, altrimenti niente agibilità (dovrò chiederla per forza ex-novo visto che sto facendo delle modifiche catastali)... poi, se dentro le stanze non sono attrezzate per ospitare un disabile, a loro poco importa, basta che riesca a salire... ma che discorsi sono?? Devo spendere dai 2 ai 5000 euro per un montascale che permetta ad un disabile di salire per poi dirgli che non posso alloggiarlo perchè la casa non prevede strutture attrezzate?? Una vera contraddizione!! A sto punto, quindi, sto ristrutturando casa abbattendo tutte le barriere architettoniche che posso (nuovo bagno per disabili rispettando tutte le normative vigenti, apertura porte con luce minima ecc ecc). Scusa lo sfogo che in realtà non c'entra col post sulle superifici... era per parlare del comune...

Non posso non essere d'accordo con te, sopratutto considerando che stai aprendo un B&B non imprenditoriale, ma probabilmente è più una questione legata agli sviluppi della normativa sull'agibilità in sé che non al fatto che tu debba aprire una struttura ricettiva.
L'obbligo dell'assenza di barriere architettoniche qui nel Lazio non c'è visto che tra i vari moduli, planimetrie, relazioni tecniche e altro che ho dovuto allegare per la SCIA da nessuna parte mi è stato chiesto di certificare che la struttura è accessibile per disabili (io sto a piano terra ma non vi erano caselle che imponevano di attestare la presenza di ascensori, montascale o altro per accedere ai piani alti). Del resto, come ben dici, o pretendi che tutte le civili abitazioni siano completamente accessibili, non solo il pianerottolo ma anche l'interno dell'appartamento (e allora bisognerebbe ristrutturare le case di mezza Italia) oppure è del tutto assurdo che uno faccia un intervento per rendere accessibile solo il piano ma non l'appartamento. Purtroppo la nostra normativa, in tutti i settori, è piena di incongruenze e spesso per trovare soluzioni sensate è necessario di funzionari che diano interpretazioni articolate e intelligenti, che non abbondano.

Comunque diciamo che, a questo punto, se realmente devi acquistare il montascale fai bene a rendere agibile per i disabili tutta la casa così almeno creerai una struttura realmente funzionale per loro. Sarà un punto di forza perché non ce ne sono tante e alla fine anche un motivo di orgoglio, nonostante il salasso economico.
Ti segnalo comunque un articolo interessante: https://www.prontogeometra.it/Barriere_Architettoniche.htm
E' molto complesso ma visto che hai dovuto affrontare la questione forse troverai qualche informazione utile.

Buongiorno a tutti siamo una coppia della provincia di Livorno.
Da circa un anno stiamo cercando di cambiare casa, la nostra ricerca è legata al fatto di voler aprire un B&B familiare nelle campagne/colline toscane comunque non lontano dalla costa etrusca. La nostra idea è trovare una casa a due piani di circa 180mq dove dedicare il piano superiore a tre stanze con bagno e sala comune, e il piano inferiore come nostra abitazione. Naturalmente vista la zona è sempre incluso uno spazio verde giardino e/o terreno.
Abbiamo visto tantissime case e trovato anche alcuni immobili davvero interessanti e perfetti per il nostro progetto. Ma nel 90% dei casi ritroviamo sempre lo stesso problema: Il piano inferiore è destinato a locale sgombero con altezza inferiore a 2.70, il fatto sta che questi piani inferiori nel 100% dei casi sono sempre utilizzati come case vere e proprie con cucina soggiorno bagni camere, ne abbiamo visti di interrati semi-interrati e fuori terra, moltissimi anche davvero belli che se non te lo dicono non pensi che in realtà non ci si può vivere.Abbiamo costatato che in questa zona è normalissimo fare questa cosa per pagare le tasse solo sulla metratura abitabile.
Ora, noi non demordiamo e visto che non abbiamo fretta continuiamo a cercare, ma la mia domanda sorge spontanea:
Secondo voi durante un'ispezione asl o dei vigili o altro: guardano solo la parte B&B o anche le parti non adibite a B&B?
Grazie in anticipo per le risposte.
Buona giornata a tutti!!!