Affittare una casa per aprire un B&B

Salve ,
devo dire che ho scoperto il vostro forum per caso e ne sono rimasto affascinato.
Mi chiamo Andrea e da tempo covo il sogno di gestire un B&B in maniera imprenditoriale quindi più precisamente un affittacamere.
Abito in provincia di bergamo ma visto che mi piace vincere facile pensavo di aprire quest'attività a Roma , zona termini più precisamente.
All'inizio pensavo di comprare una licenza , quindi un prodotto già pronto, poi informandomi ho scoperto che la licenza non esiste più ma trattasi di buonuscita ,allora ho detto
cavolo ci provo io, affitto (o compro?)un appartamento e poi lo ristrutturo così risparmio i soldi della licenza, però poi facendo ancora un po di conti ho visto che tra ristrutturazioni , permessi e startup ,la cosa veniva comunque cara e lunga, quindi sono tornato sui idi passi e ripensavo alla licenza già pronta . Ora però leggendo il vostro forum rileggo che è da pazzi prendere una licenza bensì è molto meglio farselo da soli.
Davvero non so più cosa scegliere.....vorrei sapere anche voi cosa pensate e che cosa dovrei fare prima di affittare o comprare un appartamento a Roma per essere sicuro di avere un domani la licenza.
Inoltre volevo chiedervi se qualcuno ha un file excel con un business plan da riempire.
Grazie mille per il vostro aiuto.
Saluti

Andream

Roma e' una bella piazza ma anche strapiena di B&B. Partiresti con molte spese e tempo prima di cominciare, perche' escludere la tua zona che conosci meglio?

Roma sicuramente offre tanto...ma non è tutto oro quello che luce!

Purtroppo la mia zona non offre niente, preferisco Roma , capisco la sfida e ne sono affascinato , quello che vi chiedevo è cosa scegliere .... E se per caso qualcuno di voi ha un Busines plan da compilare.... Ciaooo

Andream ha scritto:Purtroppo la mia zona non offre niente, preferisco Roma , capisco la sfida e ne sono affascinato , quello che vi chiedevo è cosa scegliere .... E se per caso qualcuno di voi ha un Busines plan da compilare.... Ciaooo

Del tutto sinceramente: non crediamo molto nei business plan a causa di troppe variabili e troppe incognite in particolare per chi non usa una casa di proprietà, ma in affitto. Siamo convinti che sia troppo rischioso senza bisogno di fare conti precisissimi.
Non sottovaluterei invece la tua zona. Bergamo, se non si pensa solo al turismo, secondo me è una buona zona.

Anche il mio sogno, da moltissimo tempo, sarebbe un B&b a Roma, lo faccio restare un sogno almeno finchè la  Fortuna si deciderà a darmi in proprietà un appartamento MOLTO vicino a Fontana di Trevi. ... e non sto scherzando.

Gianluca, in questo forum vige un regolamento e viene rispettato.
Sono stati cestinati post non pertinenti o non rispettosi del regolamento. Tale regolamento, tra le altre, vieta post che mettono in discussione l'operato dei moderatori. Atteniamoci.

Non solo post, ma l'intero topic è cestinato: parecchio tempo perso con immeritate e inascoltate risposte.
Consiglio al signor Gianluca la frequentazione di altri spazi a lui più congeniali.
Visto che si registrano gli IP, può cambiare anche nome: i suoi interventi futuri andranno nel cestino lo stesso.Tempo zero.

Ciao a tutti, voglio aprire un B&b senza P.IVA in Sardegna, chiudendo i canonici 60 gg e prendendo la residenza. Starei 8 mesi l'anno lì e 4 a Roma.

Non potendo accollarmi un mutuo per comprare casa, ho pensato di prenderne una in affitto ad un prezzo ragionevole. Così ho proposto al proprietario un contratto 4+4 contenente l'espressa autorizzazione a svolgere attività di b&b non imprenditoriale.

Lui si è rivolto ad un Avvocato, il quale gli ha consigliato di non stipulare tale contratto perchè il b&b è comunque una attività commerciale e lui dovrebbe rinunciare all'applicazione della cedolare secca ed ai conseguenti sgravi fiscali.
Il mio sogno sta andando in frantumi, è vero quello che dice questo Avvocato?

Il proprietario ci ha spiegato in sintesi che per fare la cosa regolarmente dovremmo stipulare un contratto di tipo commerciale, perchè tale è l'attività di b&b, e che non potendo lui usufruire della cedolare, il prezzo d'affitto passerebbe da 450 al mese.....a 1.000. Voglio morire!

Qualcuno ha una via d'uscita, o sà consigliarmi su quale è la forma di contratto di locazione da usare per aprire un b&b senza P.iva?

Mi pare che ci voglia marciare sopra... Senza cedolare secca si paga intorno al 23% anziche' 15%.
Quindi non capisco per quale ragione l'affitto passi da 450,00 a 1000,00€.
Resta da vedere poi se un B&B non professionale, senza partita iva e svolto in modo occasionale rientri nelle attivita' commerciali.
Fatti un giro da commercialista e similari e anche per altre case in affitto...

Inoltre, leggendo quà e là avevo capito che il proprietario di casa non può godere della cedolare secca solo se stipula con me un contratti di locazione ad uso abitativo che prevedano l'uso "lavorativo" "imprenditoriale" o "promiscuo" dell'immobile, arti o professioni.........ma se non erro tali concetti sono comunque legati ad una attività imprenditoriale.

Insomma, avevo scelto per iniziare la formula del b&b non imprenditoriale, di non aprire P.Iva, perchè il mio sogno era trasferirmi in Sardegna, ed il modo più facile per sostenere le spese di casa in affitto pensavo fosse questo, più il cambio di residenza, ovvio.

Certo che se poi i proprietari di casa alzano l'affitto di 500 Euro perché se gestisci un b&b, anche senza P.Iva, loro non possono usufruire della cedolare...mi sà che devo rimanere a Roma:(

si...devo capire se il b&b non imprenditoriale rientra o no nelle attività commerciali. Il fatto è che anche nelle Circolari dell'Agenzia delle Entrate non si parla di attività "commerciali", ma di "impresa" "lavoro" "locali adibiti ad uso professionale"......insomma sono settimane che cerco risposte e niente:( Mi sto buttando giù...era la terza volta che spendevo soldi per andare a vedere case in Sardegna.....la terra dei miei sogni mi sta costando cara:( Speriamo bene...   

Buongiorno a tutti.
Lavoro in un agriturismo in toscana da 8 anni e mi piacerebbe mettermi in proprio.
Purtroppo non ho i soldi necessari per comprare un casale e quindi le alternative sono gli affitti: o prendere una sistemazione e partire da zero oppure prendere in gestione una struttura già attiva.
Entrambe le cose hanno lati positivi e negativi,.
Leggevo in un vostro vecchio post che consigliate di affittare una casa e di partire da zero. E' una cosa che preferirei anche io ma mi chiedo:
- troverò una casa adatta?
- ci saranno i bagni necesari? ( mica posso mettermi a far lavori grossi dato che non è casa mia)
Grazie per tutto l'aiuto che potrete darmi.

Ciao, difficile dire se avrai successo, la crisi si sente anche in questo settore, di positivo c'e' che gli affitti sono calati. Non posso che consigliarti di cercare, valutare, non avere fretta. Meglio sarebbe se cominciassi da cio' che hai, anche se dove abiti hai una sola camera da affittare.
Intanto risparmia ogni centesimo perche' qualsiasi soluzione deciderai serviranno comunque fondi per iniziare.   

Ciao Gina,
grazie per il tuo messaggio.
Purtroppo non  posso cominciare da cioò che ho perchè non ho niente ( almeno che non mi metto ad affittare camera mia   ).
Secondo te quale può essere la via  migliore? prendere in gestione una struttura già avviata o iniziare da nuovo?

Dipende da molti fattori, posizione, prezzo, num. di posti letto e camere, spazi esterni, bagni... Puoi trovare una struttura gia' avviata o una nuova e valutare che in un caso conviene la prima e in un'altro caso la seconda per i motivi piu' vari!
Ripeto, vedi molte soluzioni diverse e non avere fretta, magari trovi l'occasione giusta.

Se proprio devi partire da niente, in tutta sincerità, ti dico che aspetterei tempi migliori.
E' già difficile per chi ha la casa propria e non paga nulla.
Avere e dover sostenere dei costi sempre e comunque, anche senza avere ospiti, di questi tempi, io la vedo di molto dura.

La mia opinione è che entrambe le opzioni, in questi periodi abbastanza bui   , sono rischiose.
Su questo non ci sono dubbi, purtroppo tantissime ottime strutture che avevano notevole successo, ora stanno molto soffrendo il calo dei turisti.
La mia modesta opinione di persona ottimista: forse meglio prendere una struttura già avviata e cercando di giocarsela al meglio.
Molti chiedono cifre esorbitanti, e credo ci sia parecchio da trattare.

grazie mille.
Facendo questo lavoro da un pò ( anche se non è mio il posto) credo che sono fortunata per la zona in cui mi trovo.
Il problema non credo sia l'aver clienti o meno ( ripeto zona molto fortunata) ma le spese e trovare il posto.

Elena15 ha scritto:grazie mille.
Facendo questo lavoro da un pò ( anche se non è mio il posto) credo che sono fortunata per la zona in cui mi trovo.
Il problema non credo sia l'aver clienti o meno ( ripeto zona molto fortunata) ma le spese e trovare il posto.

Allora forse ci puoi provare, sperando, ad esempio, in un buon subentro. Da quello che si è sentito ultimamente i costi sono abbastanza elevati, ma se sei certa di avere gente...

Ciao Teresa,
grazie per il mes.
Certa non posso esserlo non ho la palla di cristallo, ritengo però che la mia zona sia molto più favorita rispetto ad altre e che non c'è stato un gran calo.
  

Ciao, siamo una coppia di Cremona che ha pensato di lanciarsi nell'apertura di un affittacamere a Sirmione.
Il nostro progetto sarebbe trovare un'appartamento da affittare con almeno 3 stanze. La struttura sarebbe gestita da Silvia, mentre io continuerei (per ora..) a svolgere il mio lavoro da operaio.
Volevamo sapere quanto fosse realizzabile questo progetto e se Silvia potesse avere un ricavo dignitoso ( indicativamente 12000 E all'anno..) considerando anche che vorremmo gestire il tutto da Cremona ( circa a 45 min di strada) . Siamo molto fiduciosi, in quanto un domani vorremmo poi sviluppare il progetto in modo che diventi comune; però ora vogliamo posare la prima pietra e ci serve raccogliere più informazioni possibili.
Grazie a tutti coloro che vorranno "aiutarci"..
T&S   

Ciao, Sirmione e' un posto molto bello e turistico, pero' tra affitto, costi di gestione, spese varie la vedo dura...
Considera inoltre che abitare a 45 min. rendera' ingestibile ogni imprevisto. Quando si ospitano delle persone dobbiamo essere reperibili anche di notte.
Nessuno puo' dirti il successo della tua attivita', ci sono affittacamere a distanza di pochi metri con ricavi diversi, molto dipende dalla posizione ma anche da come sara' gestita la cosa, dal rapporto qualita'- prezzo, l'ambiente ecc.

Silvia&Tiz ha scritto:
considerando anche che vorremmo gestire il tutto da Cremona ( circa a 45 min di strada)
T&S   

Caro amico, pensi un po'....io ci abito nel B&B e ho difficoltà a gestirlo. Figuriamoci a 45 minuti d'auto

ok, per capire meglio, quali potrebbero essere le problematiche?

Rubinetto che non funziona, sciacquone che non va, troppo caldo, troppo freddo, serve un bicchiere, meglio con un cuscino non più, la chiave non gira dentro la toppa, lampadina fulminata, colazione alle 11, non trovo un cucchiaino, non riesco a chiudere le finestre, serve una cartina del centro...e per restare sullo scherzoso.
La gente VUOLE il gestore, ci parla, chiede consigli, cerca una "relazione"...non è un business e basta, la si gioca proprio sulla presenza. In quel modo  spersonalizzato le strutture potrebbero non avere vita lunga ed è pure comprensibile.