Apertura B&B in Toscana

Per prima cosa mi scaricherei la Legge Regionale Toscana sui B&B  per studiarla per benino come feci anche io a suo tempo. Credo che sennò in ogni ufficio che vai trovi un'informazione diversa.
Non ti posso aiutare più di tanto perchè oltre a non essere nel Comune di Arezzo, ho presentato la mia DIA quasi 10 anni fa, quindi da allora molte cose sono cambiate.
Comunque, con la legge sotto gli occhi, ti chiarirai un po' di dubbi.

Qui da me altezza minima 2,70 quindi mansarde vietate. Per il cartello mi dettero i moduli i vigili e poi li consegnai ad un'altro ufficio comunale..   
Ricordo che al Suap mi dettero una lista di documenti necessari, abitabilita', certificazione impianti e planimetria fatta da un professionista iscritto all'albo con marcate le zone adibite a B&B.
Per somministrare le colazioni mi chiesero di fare il corso haccp ma sembra che se ci si limita a prodotti confezionati non sia necessario.
Il problema e' che ogni regione, provincia, comune dice la sua.
Segui quello che ti dicono di fare al suap. Leggi la normativa regionale, lo so, e' un po' confuso l'iter ma se ne esce!   

Signori, lasciate perdere gli uffici, che vi danno informazioni sbagliate e fuorvianti.
Studiatevi la legge regionale e vedete cosa chiede (eventualmente fatevi aiutare da un tecnico).
Scaricate la SCIA, via internet, e mandatela rigorosamente TRAMITE RACCOMANDATA con tutti i documenti richiesti.
Saranno poi i responsabili del comune a dover GIUSTIFICARE eventuali incongruenze

http://raccoltanormativa.consiglio.regione.toscana.it/articolo?urndoc=urn:nir:regione.toscana:legge:2000-03-23;42&pr=idx,0;artic,1;articparziale,0

Bri, parole sante... Il passo decisivo lo feci grazie al geometra che certifico' planimetrie e abitabilita', adesso anche qui niente piu' scartoffie a mano, chiedono di scaricare i moduli e mandarli per posta certificata. I burocrati se ne lavano le mani e se la responsabilita' se la prende un professionista a loro va bene.

Gina ha scritto:http://raccoltanormativa.consiglio.regione.toscana.it/articolo?urndoc=urn:nir:regione.toscana:legge:2000-03-23;42&pr=idx,0;artic,1;articparziale,0

Bri, parole sante... Il passo decisivo lo feci grazie al geometra che certifico' planimetrie e abitabilita'

Appunto. Se l'eventuale mansarda è stata riconosciuta abitabile, non vedo il problema

Ciao.
Io con la famiglia stavo valutando l'acquisto di un intero borgo per tarsformarlo in Bed&Breakfast (almeno all'inizio, poi vorremmo farci una "Country House").
Volevo sapere da voi toscani come è, a livello di ricettività turistica, la zona del Casentino.
Nella zona del borgo (diciamoa 6-7 chilometri) ci sono dei B&B, anche molto belli.
Non voglio pestare i piedi a nessuno, quindi mi informo prima.
Nel particolare si tratta della zona di Bibbiena (però non mi fregate il borgo!!!), come è il lavoor lì?
Premetto che essendo vicino ad un santuario, ed in mezzo ai boschi, si tratterebbe di gente "non di passaggio", ma che sa cosa cerca.
Le camere sono oltre trenta...

Il Casentino è la vallata a nord di Arezzo, io sono nella Val di Chiana  praticamente all'opposto...non saprei proprio valutare la cosa. Credo, tra l'altro, che di quella zona qui nel Forum non ci sia nessuno.
Però una cosa te la posso dire: un  B&B con oltre trenta stanze non è un B&B, ma un albergo!

Non mi fregate il borgo??? E che siamo arabi con pozzi di petrolio???   
So che alcuni borghi abbandonati sono stati acquistati in passato da stranieri danarosi e rimessi a nuovo. Un'impresa complicata visto gli attuali vincoli, gabelle, permessi ecc   
Se hai questo tipo di possibilità penso che puoi anche avvalerti di professionisti del settore che ti possono fare una valutazione dell'impresa e come sfruttarla al meglio.

No, guarda, ti sbagli...
Non c'ho una lira!!!
Ho un lavoro precario, sette anni fa mi hanno venduto una casa abusiva (ancora bloccata!), quindi sono proprietario di casa (ci pago l'IMU come "seconda casa" ), ma vivo in affitto.
E pago parecchio...
Ho sei figli, ma essendo artigiano (in subappalto, tariffe del 1995...) non percepisco assegni familiari..
Posso continuare, se vuoi!
Se chiedo di non fregarmelo, è proprio perchè costa a malapena come l'acquisto di due case , nemmeno grandi!
Il problema è sistemarlo, ma per quello ci sono i contributi.
Per acquistarlo, stiamo facendo una cordata in diverse famiglie, quasi tutte sono signore che fanno le badanti con mia moglie (la maggior parte NON ti paga, nemmeno dopo mesi od anni!).
Però, visto che la posizione è tutto, prima di lanciarci, vogliamo informarci bene.
NON c'è, la seconda possibilità...
Grazie per ogni informazione.

Vorrei dirti di credere ai tuoi sogni, di lottare che alla fine ce la farai.
Ma al momento la situazione economico politica in Italia non lo permette.
Chiudono strutture che hanno avuto successo per anni e non perche' non sappiano lavorare. Tasse, calo del turismo, gabelle e balzelli che escono ogni giorno...
Ti ci vorranno anni solo per ottenere i permessi di ristrutturazione, dovrai superare vincoli che bloccheranno i lavori.. Ma non le spese.. Imprevisti, preventivi che raddoppieranno... Parli di contributi per ristrutturare, non farti illusioni...
Ho dato comunque un'occhiata al movimento turistico nel Casentino, alta stagione solo Luglio e Agosto, media stagione Giugno e Settembre, il resto spiccioli.
A mio avviso la spesa non vale l'impresa.

  Pensavo non avessi problemi di disponibilità   , invece sento che parli di contributi etc...non ci farei conto.
Aspetterei tempi migliori.Custodisci il tuo sogno e spera che qualche multinazionale non metta l'occhio nel tuo borgo...qua arrivano e comprano casali, borghi,insomma quel che trovano. Loro non hanno bisogno di contributi  
Scusami per la franchezza, ma le cose vanno e stanno così.Poi, per carità, nessuno mette i limiti alla Provvidenza.

Scusa per la franchezza?
Ti ringrazio, per la franchezza: quella cerco!
Inutile indorare la pillola!
Se non lo sapete voi, come gira, chi può saperlo?
Farò un giro nella zona, magari ci fermiamo un paio di giorni, così vediamo bene il posto e consideriamo tutto.

Ah, se lo prende una multinazionale, altro che bed&breakfast, ci fa!

Grazie a tutti per la risposta.
E per la dritta: ho appena scaricato la legge e adesso me la spulcio per benino, cosi' almeno spero di sapere come ribattere agli impiegati comunali che mi inviano da un posto all'altro come una palla pazza.
Gina quando parli di "dare un'occhiata al movimento turistico" da dove lo hai visto?

Direttamente da chi lavora sul campo: ho spulciato il listino prezzi di alcune strutture della zona per vedere quali mesi considerano stagione e non. Ho guardato anche prezzi e tipologia, piu' o meno sono come qui in Versilia, forse un pochino piu' economici.
Puoi anche rivolgerti alla provincia che tiene registro dei movimenti turistici ma nessuno ha il termometro della situazione quanto le strutture che ci lavorano. Se mettono alta stagione solo Luglio e Agosto significa che negli altri mesi c'e' poco giro.

GRazie mille Gina, chiarissima come sempre!  

Chiarissima e sbagliatissima.. Ho guardato le strutture del casentino!   

Io ho aperto un b&b in una zona dove nessuno credeva potesse funzionare (nessuno tranne me); il percorso è stato lungo e la fatica, soprattutto burocratica, tanta, ma ce l'ho fatta e i risultati ci sono!   

Però (ed è un però bello grosso):
1) non ho dovuto fare grossi investimenti per comprare o ristrutturare, perché la casa già l'avevo e già ci abitavo da anni;
2) il mio b&b non è l'attività che ci deve dare da mangiare...è più che altro un aiuto per le spese, una passione che ci aiuta anche ad arrotondare il bilancio familiare. O riempio tutte e 3 le stanze tutti i giorni (qui cosa impossibile), o non ci faccio altro che qualche spicciolo.
Sinceramente, ora come ora, non so se rischierei tutto per investire in un'attività simile che va creata da zero, a meno di non avere le spalle ben coperte. Quello che mi spaventerebbe di più è la ristrutturazione, perché ci sono passata già due volte e gli imprevisti abbondano, sia in termini di spese che di ritardi.
Insomma, per me bisogna sì crederci, ma farlo con i piedi molto ben piantati a terra!   

Grande dilemma:
Quando il proprietario mi aveva detto di no per il subaffitto della casa in cui stiamo adesso, avevo iniziato le ricerche per una casetta con una stanza in più e magari un po' più vicina al centro di Arezzo.
Adesso che il proprietario c'ha ripensato, accondandomi l'idea di subaffittare la stanza con bagno in piu che abbiamo in casa, non so piu che fare.
Vi descrivo meglio la situazione cosi' magari voi che siete esperti del settore e sapete come vanno le cose potete aiutarmi nella scelta e sicuramente avrete dei consigli più consoni rispetto ai miei farneticanti ragionamenti     
Qui dove stiamo adesso è una zona di semi campagna. Dal centro di Arezzo è lontana circa 6 km ( ma comunque perfettamente collegata con un bus che ha la fermata quasi davanti casa e porta al centro) , per chi conoscesse la zona vivo tra Puglia e Tregozzano. L'affitto che paghiamo è relativamente basso di 450 €.
La mia idea iniziale era di cercare nelle vicinanze del centro un'altra casa o appartamento, magari spendendo qualcosina in più di affitto ( non volevo superare il tetto massimo di 700 euro) pero' così da avere almeno un'altra stanza con altro bagno anche esterno da poter utilizzare come b&b e sicuramente più vicina al centro.
Il dilemma sta proprio in questo: non riesco a capire se mi conviene da un punto di vista economico stare dove sto, con una sola stanza ( si tratta di un sottotetto con balcone con vista sulla campagna) ma con affitto nella media, perchè magari riesco a affittarla comunque anche se lontana dal centro 6 km, o cercare la famosa casa piu vicina al centro con una stanza in più e pagare un affitto superiore che però magari riuscirei a coprirlo largamente con le entrate del b&b?

Ho capito la zona dove abiti.E' molto bella, campagna a un tiro di schioppo dalla città. E' anche ben servita e la fermata sotto casa dell'autobus  che porta in città   non è da sottovalutare per gli ospiti. Fossi in te rimarrei lì con la stanza che hai  e vedi come va... in fondo così non rischi niente. Poi se le cose vanno ti puoi sempre spostare.
Ricordati che il centro è bello, ma non tutti lo apprezzano per problemi di posto auto,  parcheggio, zone blu,  traffico etc etc.    

6 km son pochi, io abito a 6 km dal mare e i bagnanti vengono, apprezzano la tranquillità della campagna e la vicinanza alle spiagge.
Comunque la prova del nove sarà se potrai aprire o no li dove sei. Quando spulcerai la planimetria dovrai sapere se la mansarda ha già l'abitabilità, magari al catasto figura come soffitta...
Poi servono certificazioni a norma degli impianti, se devi fare dei lavori sostanziosi non ti conviene.

Domani chiamo il proprietario di casa e chiedo a lui questi documenti: abitabilità, planimetria, e certificazione impianti che spero debba già avere ,altrimenti come avrebbe fatto ad affittare già a noi la casa? Sono requisiti base per il semplice affitto mi pare di capire, solo che io non ricordo se quando stipulammo il contratto, che ho trovato e mi pare assolutamente regolare, mi diede.
E poi attendo sempre risposta dall'ufficio edilizia. Domani ri-provo a chiamare cosi' ho la certezza anche da parte loro.
In merito all'antincendio ci sono certificazioni da fare anche in questo ambito?
Per somministrare la colazione che tipo di corso HACCP devo fare? Non vorrei dare colazione confezionata, sono pure pasticcera        ( anni fa feci un corso nella mia regione con relativo stage, non completato alla fine purtroppo  per vicende personali , mi mancavano solo gli esami finali, pero' per fortuna quello che c'era da imparare l'ho imparato)
Vi aggiorno  

Non ho fatto nessun corso haccp, non credo sia obbligatorio anche ora. Vedi tu.  

Per i B&B non professionali in teoria non servirebbe il corso ma va dichiarato sulla scia che sei a conoscenza e operi secondo il metodo haccp. Certo se ti metti a preparare dolci e cucinare temo diventi necessario anche il piano di autocontrollo dove dovrai registrare prodotti, scadenze, temperature del frigo, ingredienti delle torte... Per una sola camera ti conviene?? Comincia nel modo piu' semplice, poi a complicarti la vita sei sempre in tempo!   
Puoi comunque servire prodotti freschi acquistati in negozi dove operano secondo il piano haccp, conservi lo scontrino del giorno e sei a posto.

Ciao Ragazze, rieccomi con qualche aggiornamento:
Il proprietario di casa mi ha fornito di tutti i documenti richiesti ( certificazione impianto elettrico e a gas), planimetria, e abitabilità.
In queste ultime ho potuto vedere le misere a norma della camera, per altro ho visto che esiste un'altra legge Regionale Toscana che abbassa la misura di un sottotetto abitabile a 2,3 e l'abitazione dove vivo rispetta questa legge qui.
E ho anche avuto conferma della cosa perchè nel certificato di abitabilità il sottotetto in questione risulta essere residenziale e non soffitta. Quindi mi pare che come documenti da richiedere al proprietario di casa non mi manchi niente,giusto?
In merito alla targa sono finalmente riuscita a contattare il reparto edilizia del comune dove un cosidetto geometra molto sgarbatamente, mi ha invitata a presentarmi in ufficio con estratto mappa catastale, spiegandomi a "mezze parole" ( di più non gli si riusciva a cavare) che forse si trattava di zona paesaggistica e quindi era richiesto questo documento. Voi sapete per caso spiegarmi quali potrebbero essere i vincoli di una eventuale zona paesaggistica???
Ultima cosa Asl: ho visto il documenti da consegnare che a quanto pare è unico sia che voglio somministrare la colazione ad un b&b sia che voglio aprire un banchetto del pesce al mercato, motivo per cui ha un elenco interminato di richieste, che secondo me non servono per tutti, specie per chi deve somministrare colazioni confezionate. Secondo voi mi conviene andare da loro e sperare in un aiuto nella compilazione?
Grazie sempre per la disponibilità.
Questo forum è davvero prezioso!

scusate *misere sta per Misure