problema contatore enel e caldaia

sisi il bagno esterno l'ho perché cmq io ho conservato una cameretta per me, la mia camera di quando ero piccolo e stavo in questa casa e in più c'è anche un bagno che diciamo dà nel corridoio... non sto toccando neinte di muratorura la casa rimane nella sua struttura orginaria... quindi si potrebbe fare pure cosi come dici... usarla come quadrupla all occorrenza, oppure come doppia con bagno esterno ed evetualmente darei l uso esclusivo del bagno in qualche modo...

è possibile mettere una porta per separare 2 camere, nel caso la voelssi affittare come doppia con bagno esterno? o "sta male"?

andreabb ha scritto:
è possibile mettere una porta per separare 2 camere, nel caso la voelssi affittare come doppia con bagno esterno? o "sta male"?

Non sarebbe il massimo! Anzi sarebbe una fetecchia....andresti a rovinare pure la quarta doppia!

Devi decidere tu. Le soluzioni sono:
1) Camera senza bagno. Ti assicuro che la vendi, purchè abbassi il prezzo.
2) Camera quadrupla per famiglie o amici
3) Due camere doppie con porta comunicante da aprire all'occorrenza

Io propenderei per la 2.
Avresti 5 camere di cui 4 doppie e una per 4 persone. Mi sembra la soluzione più giusta.
E poi nessuno ti vieta di dare la "familiare" a due persone.....

Escluderei invece il discorso "adibirla a reception"...che non serve a nulla e quello della suite che NON ti pagherebbero come tale!

in realta sarebbero 2 opzioni:

1) 4 doppie con bagno e una senza bagno
2)3 doppie e una quadrupla( non 4 doppie più la quadrupla come dicevi )

pero anch'io propongo come diceva brividus per la 2 seconda opzione.
sicuramente mi avete convinto di non utilizzarla a reception perche cmq c'è un ingresso che posso adibire a tale, e una zona colazione con cucina abbastanza grande circa 20 mq....

andreabb ha scritto:in realta sarebbero 2 opzioni:

1) 4 doppie con bagno e una senza bagno
2)3 doppie e una quadrupla( non 4 doppie più la quadrupla come dicevi )

pero anch'io propongo come diceva brividus per la 2 seconda opzione.
sicuramente mi avete convinto di non utilizzarla a reception perche cmq c'è un ingresso che posso adibire a tale, e una zona colazione con cucina abbastanza grande circa 20 mq....

Ah....ok....quindi sono 5 in tutto....
Bah.....nell'indecisione......fatti due conti........
Non so le tariffe che puoi praticare....ma se una doppia con bagno la dai a 70....quella senza bagno la puoi dare a 60....e la quadrupla a 110
Quindi, dal punto di vista economico ti converrebbe tenere la doppia senza bagno.
Dal punto di vista della clientela, con la quadrupla avresti una tipologia di clientela più variegata. Boh....vedi tu

Si forse conviene come dici tu avere la possibilità di una tipologia piu variegata di clientela, e fare 3 doppie e una quadrupla rispetto alla doppia senza bagno..... ( le doppie sono più facili da affittare, per tua esperienza personale???)

anche se minimo risparmierei anche sui lavori, perche non dovrei dividere le due stanze ma solo mettere una porta per separere in due ambienti per fare la quadrupla... invece per fare la doppia senza bagno dovrei cmq dividere i 2 ambienti... non che la spesa mi inciderebbe tanto, però stavo considerando i pro e i contro...

Io la quadrupla la farei con le due stanze comunicanti divise da una porta . Questo per lasciare a babbo e mamma un po' di privacy che non guasta. Potresti anche proporla come suite allestendo un salottino con divano letto doppio nella prima camere che all'occorrenza si trasforma in letto per dei ragazzi.

proprio come avevo pensato io!! la porta per un po di privacy...magari una bella porta a doppie ante.
e anch io avevo pensato al salottino per poterla sfruttare dando qualcosa in più, anche per una coppia che magari ha qualche pretesa maggiore!

andreabb ha scritto: ( le doppie sono più facili da affittare, per tua esperienza personale???)

Le doppie sono le più richieste. Diciamo in proporzione 80%, contro il 20% per la quadrupla.
Poi dipende anche a che clientela ti rivolgi.

... sono in centro a Palermo... mi vorrei rivolgere sia a chi viene per lavoro sia ai turisti, italiani ed esteri magari... avevo pensato di affiliarmi con booking expedia e venere, e magari anche hotels e hostelworld, in modo di poter ospitare la tipologia di persone più diverse possibile, mi piace molto incotnrare gente coon culture diverse dalle nostre...
quindi come cleintela anche la quadrupla mi sarebbe comoda per chi viaggia con la famiglia sia per i piccoli gruppi ...al limite quando mi rimane solo la quadrupla la do come doppia allo stesso prezzo...

andreabb ha scritto:.mi piace molto incotnrare gente coon culture diverse dalle nostre...
.

Prima delle culture..... devi incontrare i soldini per pagare le spese di ristrutturazione e di gestione.
Palermo non è facile......ma non solo lì.
Ormai aprono B&B pure nei sottoscala...pensando chissà chè!

già è proprio vero, c'è molta concorrenza in giro, anche se molti lo fanno in modo come dire, un pò " alla buona"

andreabb ha scritto:già è proprio vero, c'è molta concorrenza in giro, anche se molti lo fanno in modo come dire, un pò " alla buona"

Guarda, ti confesso che a volte è proprio il contrario!!!!
Il B&B è nato come alternativa agli alberghi per chi vuole risparmiare e sa accontentarsi (non a caso si chiama letto e colazione e non "letto, colazione, bagno privato, tv satellitare, frigobar, aria condizionata, cucina, phon e pure asse da stiro"
Invece in Italia tanta gente, che magari non sapeva neanche cosa fosse un B&B, si è alzata la mattina e ha creato dei mini-alberghi. Ovviamente tutti questi confort hanno un costo.....e quindi il gestore, improvvisatosi tale, che magari faceva il metalmeccanico o la casalinga, ha due possibilità: o aumentare i prezzi o fallire.
Se ci fai caso, la convenienza del B&B si è sempre più assottigliata rispetto agli alberghi e le tariffe sono molto vicine a quelle dei 3 stelle.
Ora ti starai chiedendo: e qual'è il problema?
Il problema è che io ho un B&B "tradizionale", con camere senza bagno.... per intenderci, ovviamente offro tariffe competitive e tanti clienti mi scelgono SOLO per questo! Poi arrivano qui e pretendono il 5 stelle con 40 euro!
Comunque il discorso è complesso.....poi ne riparleremo quando avrai aperto....

.......

probabilmente dopo che avrò aperto sarai più chiaro, ma ho già capito quello che vuoi dire... e onestamente è una cosa che avevo notato anch'io, quello dei piccoli bb che sono in realta dei minialberghi ben lontani da ciò che si aspettano da un b&b nel mondo...
quello che però ho notato, poi puo essere ceh sbaglio... se anche nella mia zona ci sono tanti b&b e cmq i prezzi che applicano non sono bassi, significa che i clienti li hanno, perché se no li diminuirebbero, non aumenterebbero... in teoria se tu abbassi il prezzo dovresti riuscire a piazzare una quantità di camere maggiori, rispetto all 'effetto che avrebbe un aumento del prezzo...
poi magari mi sbaglio io....

quello che desideravo chiedere a tutti voi, ovviamente in maniera anche abbastanza approssimativa, quanti pernottamenti riuscirei ad avere nei primi mesi, o nel primo anno???sempre per quanto riguarda dalla vostra esperienza

so che ovviamente la cosa è molto-iper-super-mega soggettiva, e i fattori da considerare sono parecchi, dalla gestione del b&b, al periodo, alla struttura in sè, dalla città, dalla promozione dello stesso, e soprattutto da quanto io ci saprò fare o non fare etc etc etc
supponendo di praticare dei prezzi in linea con gli altri colleghi che hanno un b&b (probabilmente per il primo anno anche al di sotto) nella mia zona, a Palermo in centro, e
scegliendo i vari portali di booking online più conosciuti ed eventualmente pagando anceh delle overcomission per una maggiore visibilità....

lo chiedo giusto per sapermi regolare per un equilibrio finanziario, nel caso in cui scelga di prendere magari quei in banca per rifinire quelle cose di cui abbiamo parlato nel thread!

Fare una statistica di presenze è come prendere un terno secco al lotto....... se poi ci metti anche questo momento di crisi nera, che la stagione turistica è già a metà e finora il maltempo ha avuto la meglio...........
Il consiglio che posso darti è di farti un "business-plan" il più completo possibile per quantificare tutti i costi, fare la differenza con il prezzo medio di vendita delle camere, cercando così di capire quando avrai il pareggio e comincerai a guadagnare qualcosa.

andreabb ha scritto:.......
quello che però ho notato, poi puo essere ceh sbaglio... se anche nella mia zona ci sono tanti b&b e cmq i prezzi che applicano non sono bassi, significa che i clienti li hanno, perché se no li diminuirebbero, non aumenterebbero... in teoria se tu abbassi il prezzo dovresti riuscire a piazzare una quantità di camere maggiori, rispetto all 'effetto che avrebbe un aumento del prezzo...
poi magari mi sbaglio io....

E qui ti volevo!
Fai parte della categoria dei metalmeccanici e delle casalinghe....senza offesa nè per te nè per le categorie suddette!
Cerco di essere molto spicciolo per far capire te e gli altri:
Supponiamo che tu vendi i pomodori al mercato rionale.
Tu hai pagato i pomodori al mercato ortofrutticolo a 1 euro al kg.
Poi, in piazza, li vendi a 2 euro. E fin qui, credo che ci siamo capiti.
Ovviamente devi calcolare le spese, le tasse, l'investimento della baracca dove vendi la frutta, e soprattutto il tuo lavoro.

Orbene......sono le ore 14,00......arriva una signora anziana....e ti dice....."Brav'uomo....dammi un KG di pomodori a 1,20 Euro. LO so che li hai pagati 1 euro. Quindi ci guadagni comunque invece di andarli a buttare.
Tu che fai?
Ti rispondo io: se sei un metalmeccanico, li dai. Se sei un fruttivendolo non li dai e preferisci buttarli.

Non so se hai capito l'antifona......

Abbassare il costo della camere non significa avere più clienti.
Significa lavorare di più (perchè tu LAVORERAI.......e con 5 camere camere ti farai un cu.o grande...te lo assicuro....specie se sei da solo)...ad un prezzo da terzo mondo......senza contare il rischio imprenditoriale

grazie tiberio, per il business plan ho gia quasi tutto pronto... ho fatto diversi scenari possibili diciamo il piu "negativo" possibile con il 15 % delle camere occupate per i primi 3 mesi e poi una media del 25 % per il resto del primo anno. (quindi avendo 4 camere (ipotizzando tutte doppie per semplicità) primi 3 mesi 18 pernottamenti e per i restanti mesi del primo anno 30).
poi uno medio, facendo anche la media con il periodo stagionale, e poi uno diciamo migliore possible però, io guardo sempre il primo, e con quello non dovendo pagare affitto riesco considerando tasse e tutte le spese, comprese le commissioni ai portali a prenderci qualcosina ...ed è anche più valutando l'ipotesi alternativa di investimento, che sarebbe quella dell'affitto dell immobile cosi comè, anche se in quel caso non c'è bisogno di fare dei lavor di ristrutturazione e nemmeno lavorarci.
preferisco essere il piu pessimista possible e quindi considerare la peggiore delle ipotesi....

grazie anche a te brividus, sei stato molto chiaro. Non mi offendo per il paragone con metalmeccanici e casalinghe
ho una laurea in economia e per via di questi studi ho un modo di ragionare che mi porta ad essere abbastanza critico e non buttarmi alla cieca...
certo non ho l'esperienza ma come in tutti i campi, questa si deve acquisire successivamente, nessuno nasce insegnato!

nel mio post precedente intendevo dire che abbassare il prezzo delle camere non significa avere più cliente, ma è semplicemnte una strategia di breve periodo, perchè all'inizio io non avrò recensioni, non avrò feedback rispetto ai miei concorrenti e quindi un modo per avere cleinti inizialmente è quello di avere una visibilità maggiore con un prezzo uguale agli altri o poco inferiore...
successivamente ovviamente il prezzo sarà fatto dal mercato, e mi attesterò in linea a qello degli altri... ovviamente non darò mai una camera ad un costo in cui non potro pagare le spese di commissione del bookingonline, della pulizia, della colazione dei consumi energetici e soprattutto il mio lavoro... non regalerò mai la camera... avrò un prezzo al di sotto del quale non posso scendere... cioè se vicino casa mia affittano le camere da 70 a 110 euro, se il primo anno affitto la camera a 65 magari avrò un margine inferiore, ma avrò cmq un guadagno
non dimentichiamo il fatto che facendo pagare un prezzo inferiore i clienti avranno come è giusto che sia delle pretese minori, per il semplice motivo che io non avendo esperienza all'inzio probabilmente farò degli errori e il mio servizio per quanto mi sforzi non sarà impeccabile...
io sicuramente non credo che mettere la camera inzialamente a 85 euro, in linea con i prezzi della zona sia la cosa migliore, ma per una semplice questione di applicare un prezzo di penetrazione inizialmente può avere dei benifici di LUNGO PERIODO che è quello che a me interessa...
ma probabilmente mi sbaglierò, io parlo da ignorante voi siete gestori e sicuramente avendo più esperienza potreste dire se il mio ragionamento è sbagliato così magari sono in tempo per correggerlo. grazie a tutti coloro che mi risponderanno!

Per i prezzi, non sono i 5 euro in meno che intendevo. Purtroppo alcuni ragionano con la filosofia del "meglio 30 euro che tenere la camera vuota". Filosofia perdente e da incompetenti. Soprattutto i novellini fanno spesso questo errore che, alla lunga, non paga.....anzi porta dritto alla chiusura. I conti si fanno a fine anno....non a fine giornata. Ma anche questo credo che lo sai già.

Un'altra cosa ti volevo dire. Il buongiorno si vede dal mattino. Ti spiego. Ci sono molte più probabilità che il secondo anno guadagni meno del primo e non viceversa. Il motivo è semplice: i B&B spuntano come i funghi e il mercato ormai è saturo.
Quindi devi partire con tutte le carte in regola per "riempire" già dal primo giorno.
Il B&B non è un negozio, dove vige il passaparola o farsi conoscere. Da noi la percentuale dei clienti che ritornano è praticamente risibile. Quindi fin dai primi giorni ti renderai conto se il tuo B&B va oppure no.
Il consiglio, quindi, è di preparare tutto prima ancora dell'apertura (iscrizioni ai portali, sito web, foto, ecc.).
Poi, non so che conti hai fatto tu, ma io, con 3 camere, devo avere il 30% di occupazione solo per pagare le spese, e un guadagno decente lo ho con almeno il 70% di occupazione. Con il 15% sei fallimentare anche perché l'affitto non percepito va considerato come spesa a tutti gli effetti. Se devi lavorare per metterti in tasca i 1000 euro che avresti preso dall'affitto... beh.....Per non parlare dei costi sostenuti per la ristrutturazione che vanno considerati comunque, anche se spalmati in un lungo periodo. E non credere che dopo che hai finito i lavori.....ti lavi le mani. Io ogni mese utilizzo una parte degli introiti per migliorie varie. Vedrai come ti distruggono l'impensabile, come gli asciugamani spariscono, come avrai nuove idee per migliorare che richiedono spese. Per non parlare della pitturazione, delle lenzuola che si consumano e devi cambiare, della tecnologia che avanza e ti devi adeguare (Tv, Wi-fi, ecc. ecc. ecc.)
In bocca al lupo!

certo certo capisco benissimo quello che vuoi dire...il 15 % lo consideravo proprio come condizione più nefasta possibile...

chiarissimo anche per il discorso dell'affitto... ovvio che devo farmi i conti se mi conviene iniziare questa attività rispetto all alternativa di afffittando semplicemente l'appartamento senza doverci dedicare tempo, e in più "risparmio" i soldi per la ristrutturazione...
quello che chiedevo era se era possibile fare una stima, della percentuale di occupazione che avrò fin da subito, anche se come prevedevo è impossibile prevederla, anceh se in maniera approssimativa.

grazie per il tempo dedicatomi Brividus, mi sei stato di molto aiuto!

andreabb ha scritto:
quello che chiedevo era se era possibile fare una stima, della percentuale di occupazione che avrò fin da subito, anche se come prevedevo è impossibile prevederla, anceh se in maniera approssimativa.

Ti hanno già detto altri che saremmo dei veggenti se potessimo farti tale stima.
Devi rischiare.
Dipende molto dalla zona, dalla concorrenza, se hai vicino Ospedali, Caserme, .....
C'è una signora di un paesotto sperduto vicino Udine che lavora alla grande con corsisti, operai, ciclisti......non ti dico: è una selvaggia! I clienti se li inventa la notte!
Credo tra l'altro che Palermo sia come Bari ......non è un polo turistico per eccellenza ...quindi non c'è stagionalità. Non puoi affidarti ai soli turisti...devi cercarti una clientela mista per lavorare tutto l'anno.
Quando ho aperto credevo di dover puntare sugli studenti universitari considerando che Bari ha circa 40,000 studenti su 400,000 abitanti. E invece non ne è venuto UNO, perchè con 100 euro vogliono stare un mese! Invece ho una inaspettata clientela russa che va a pregare a San Nicola e i giapponesi che visitano Matera e fanno tappa a Bari. Per non parlare di americani, canadesi e neozelandesi che prendono i traghetti per Grecia e Croazia. Invece scarseggiano le coppiette! Insomma non saprai mai al principio che tipo di clientela avrai!

la zona è in centro, a 300 metri da dove ci sono tutti i negozi e tutte le banche... in una delle vie principali di Palermo, tranquilla per riposare la notte perché non c'è traffico ne locali nell'immediate vicinanze...
vicino c'è una piccola clinica ma non grandi ospedali.
caserme no...

io oltre i turisti speravo di riuscire a prendere anche una clientela business, che magari nei mesi invernali mi potesse garantire qualcosina e in primavere ed estate sopratatutto turisti, sia italiani che stranieri ma le mie sono solo supposizioni...
la concorrenza come detto in precedenza c'è, non sono pochi però per quanto ho potuto chiedere a chi conosco, riescono a lavorare tutti discretamente, periodo aprile maggio la maggior parte aveva circa il 70% di occupazione. Naturalemtne in prossimita di pasqua 25 aprile 1 maggio e 2 giugno, la maggior parte erano proprio pieni...

sono un pò confuso....

andreabb ha scritto:la zona è in centro, a 300 metri da dove ci sono tutti i negozi e tutte le banche... in una delle vie principali di Palermo, tranquilla per riposare la notte perché non c'è traffico ne locali nell'immediate vicinanze...
vicino c'è una piccola clinica ma non grandi ospedali.
caserme no...

io oltre i turisti speravo di riuscire a prendere anche una clientela business, che magari nei mesi invernali mi potesse garantire qualcosina e in primavere ed estate sopratatutto turisti, sia italiani che stranieri ma le mie sono solo supposizioni...
la concorrenza come detto in precedenza c'è, non sono pochi però per quanto ho potuto chiedere a chi conosco, riescono a lavorare tutti discretamente, periodo aprile maggio la maggior parte aveva circa il 70% di occupazione. Naturalemtne in prossimita di pasqua 25 aprile 1 maggio e 2 giugno, la maggior parte erano proprio pieni...

sono un pò confuso....

Se sei in centro non dovresti avere problemi. Io sono a 2 passi dalla Stazione e questo è il mio cavallo di battaglia.
Non so a Palermo, ma da noi proprio nelle festività ho poca affluenza!!!!! Giusto per farti capire che questo mestiere è imprevedibile!
I business man vanno negli hotel 4 stelle.....perchè paga la ditta....

Guarda io tempo avevo preparato questo business plan...
avevo paragonato questo investimento con l'affitto semplice dell appartamento....
lo potrei affittare 900 euro al mese e risparmio i 60 mila che mi servono per ristrutturare ( questi sono miei non li prendo a prestito, secondo il progetto ne servono meno ma come ha detto Brividus ne considero anche per eventuali migliorie future e danni arrecati)
questi 60 mila li investo al 3 % annuo e quindi sono 1800 all anno
in totale affittando l apppartamento e investendo i soldi per la ristrutturazione vado a 12 600( a cuui devo andare a sottrarre le tasse) al mese senza che io faccia nulla...
consideando invece il B&B:

devo spendere questi 60,000 e me li ammortizzo in 120 mesi quindi ogni mese sottraggo 500 euro da quello che fatturo. (non sto considerando il fatto che le spese di ristrutturazione secondo le ultime novita del governo sono agevolate per adesso quindi mi posso scaricare il 50%)
avendo 4 stanze ( 1 quadrupla e 3 doppie) faccio per semplicità di calcolo che ho 4 doppie che affitto a 65 euro a notte.
ipotizzando un 30 % avrei occupate 36 camere che mi danno 2340 a cui devo sottrare le spese di commissioni dei portali (faccio il 20 %) quindi 468 piu le spese varie e metto 10 a camera quidni 360 meno i 500 dell ammortamento per la ristrutturazione mi restano 1007 euro... cioè 12084 all'anno.
quindi avrei pressapoco lo stesso guadagno di non fare l'attività, però dovrei lavorare, mettendoci pure il rischio imprenditoriale .... ci vado a perdere.... e non mi conviene
se ipotizzo il 50 % di occupazione invece avrei un mensile , seguendo gli stessi calcoli di sopra di 2020
se ipotizzo un 70% avrei un mensile di 3528.
a tutti devo sottrarre le tasse (come dicevo prima, anche per l affitto semplice e gli interessi sul capitale che investirei al 3% nel caso in cui nn facessi il b&b) considerando anche che l immobile è di mia proprietà l'investimento per la ristrutturazione mi rimane nell'immobile, non trasformo l immobile perchè nn tocco nessuna parete anzi se volessi venderlo ci guadagnerei perche cmq rimane un appartamento cn i bagni ni camera ma la zona giorno rimane praticmente intatta...
secodno questi numeri voi che fareste??

andreabb ha scritto:considerando anche che l immobile è di mia proprietà l'investimento per la ristrutturazione mi rimane nell'immobile, non trasformo l immobile perchè nn tocco nessuna parete anzi se volessi venderlo ci guadagnerei perche cmq rimane un appartamento cn i bagni ni camera ma la zona giorno rimane praticmente intatta...
secodno questi numeri voi che fareste??

Non ho seguito tutti i calcoli...perdonami.
Però rispondo a questa frase.....visto che sono architetto....
4 camere con bagno non sono un plusvalore ma un disvalore.
Vendere o affittare una casa dove ci sono 4 bagni + 1 esterno alle camere.....è spreco di spazio e di inutilità estrema per una normale famiglia. Quindi se un domani il tuo B&B non va bene....avrai grandi difficoltà sia ad affittare che a vendere.
Tra l'altro 60,000 euro sono veramente tanti. Non so in che condizioni è l'immobile....ma ammortizzare questo intervento è veramente dura. Con il rischio che un domani ti ritrovi a dover SVENDERLO.
Scusa....ma chi ti ha fatto questo preventivo?????? Ti sei rivolto ad un tecnico?

No ho fatto dei calcoli io, devo fare una traccia idrica di circa 2m, per fare 2 bagni simmetrici in 2 camere, più un bagno che realizzo da uno gia esistente proprio accanto.
poi ho calcolato condizionatori, porte arredamento, caldaia,piastrelle e sanitari, lenzuola cuscini, tv scrivanie sedie, cambio contatore e tutto ma proprio tutto. in più come mi hai detto tu ho considerato nei 60 mila euro le migliorie che si possono portare nell immobile nei vari anni,per questo ho messo 60 mila euro, ho voluto mettere una cifra alta giusto per avere un buon margine di errore nel preventivare le spese.

i calcoli li ho fatti ipotizzando l'occupazione prima del 30 poi del 50 e poi del 70% su base mensile (4 camere = 120 camere al mese disponibili) con una media di 65 euro a notte per camera
ho sottratto le spese di booking online ( che ho ipotizzato al 20%, abbondando anche qui)
ho sottratto spese varie per 10 euro a camera
e ho sottratto infine ogni mese l ammortamento dei 60 mila su base decennale
e ho trovato quindi quanto mi frutterebbe il b&b nelle 3 possibilità di occupazione e l ho confrontato con l'affitto dell appartamento e l investimento dei soldi ad un tasso del 3 %

cmq per adesso l'immobile è in perfette condizioni, non sono lavori sia per affittarlo che per venderlo, ma in questo periodo sono difficili entrambi