**NIENTE PAURA**
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Aprire un B&B a Roma

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Messaggio  Annarella il Mar Apr 29, 2014 10:34 am

Ok, allora mi metto subito all'opera. Gina, hai ragione: quando viaggio scelgo solo sistemazioni con bagno in camera. Ci avevo pensato anch'io ma speravo che gli stranieri non ci facessero tanto caso. Forse è solo un luogo comune. Vabbe' posso ancora cambiare i miei programmi. Purtroppo ho tanti timori ...altro che "niente paura"! Sono leggermente osteggiata in famiglia, loro preferirebbero mettere la casa in affitto. Io vorrei invece procarci, e così, pur potendo con relativa semplicità poter cambiare l'apertura del bagno e prevedere l'accesso da una camera, avevo scelto di lasciarlo indipendente perché, nel caso non andasse in porto il progetto avrei potuto affittare l'inrero appartamento. Comunque mi metto subito all'opera perché anche io sono dello stesso tuo parere.

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Messaggio  Gina il Mar Apr 29, 2014 10:42 am

Quindi un bagno in camera e uno in comune, ovvio che cambiera' il prezzo delle due stanze. Affitterai anche a molti italiani e loro non ne vogliono sapere di bagni in comune! Daiii che ce la puoi fare!! Comunque, mal che vada dove sarebbe il problema ad affittare l'appartamento con un bagno privato??
Vedi nelle metrature se riesci ad avere una tripla  Basketball 
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Messaggio  Annarella il Mar Apr 29, 2014 5:23 pm

Si, farò così!  Ero indecisa perché persavo che per una casa era preferibile avere due bagni accessibili alla famiglia, magari uno da destinare a bagno di servizio. Per la tripla non c'è spazio ( 20 mq ) perché devo ricavare almeno un salottino di 14mq e poi mi serve una cucina che, per quanto piccola, mi è necessaria.

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Messaggio  co-lori il Mar Mag 06, 2014 3:00 pm

Annarella ha scritto:Si, farò così!  Ero indecisa perché persavo che per una casa era preferibile avere due bagni accessibili alla famiglia, magari uno da destinare a bagno di servizio. Per la tripla non c'è spazio ( 20 mq ) perché devo ricavare almeno un salottino di 14mq e poi mi serve una cucina che, per quanto piccola, mi è necessaria.

Annarella, Trastevere è una zona tra le mie preferite a Roma!
Il bagno in comune puoi darlo più facilmente agli stranieri, agli italiani è difficile (ma non impossibile, specie se giovani e squattrinati). Ti consiglio di curarlo nei dettagli: non vuol dire spendere di più, come molti pensano, ma renderlo più gradevole, accogliente e moderno. Ikea docet!
Se lo farai, te lo prenoto anch'io!
Coraggio: all'inizio sembra tutto complicato, poi passa e diventa anche molto piacevole.
Sono sicura che possa essere la scelta giusta per te.  cheers 

In bocca al lupo!

Loretta

ps: e occhio alle colazioni: io consiglio prodotti il più possibile freschi....Caffè, latte e succhi di qualità/spremute, per cominciare. Poi biscotti, pane, burro e marmellate (quelle con poco zucchero e non a confezioni singole....)
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Messaggio  michele76 il Mar Mag 27, 2014 7:39 pm

Salve a tutti sto cercando di apprendere informazioni per aprire un be b in zona san pietro a roma..
Purtroppo non ho esperienza a riguardo ma avrei l'opportunità di partire da zero in un appartamento di una signora anziana che conosco che non ha le capacità per imbarcarsi in una cosa simile ma a cui è balenata in mente questa idea ..
Io dovrei seguire tutto partendo da zero quindi lavori di ristrutturazione, iscrizioni, ricerca di ospiti, rimessaggio dopo la permanenza delle persone...insomma tutto come se fosse mio...
L'appartamento ha solo 3 stanze 1 bagno microscopico senza bidet che va sicuramente rifatto..un impianto elettrico fuori norma..inoltre di queste 3 stanze una è la ex cucina smantellata perchè l'appartamento era affittato ad uso ufficio..
In questi giorni sto consultando un giro un pò di notizie per tentare questa strada ma non avendolo mai fatto per me è come nuotare in un oceano...

Non vorrei mettermi un impresa che poi si rivelasse un errore e una figuraccia oltre che una perdita economica nei confronti di questa signora che mi sta offrendo questa opportunità perchè e che comunque e giustamente vuole avere un quadro chiaro da me di come muoversi e di un'idea orientativa di spese e guadagni...

I vantaggi sono una zona ottima...gli svantaggi sono tutto il resto...

Mi potete dire cosi di primo acchitto che ne pensate?

Grazie!

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Messaggio  Daniela il Mar Mag 27, 2014 8:15 pm

Ciao.Affittata uso ufficio che vuol dire? Che non è più classificata come civile abitazione? Intanto questo requisito è indispensabile per l'apertura.Informati su questo, come prima cosa.
Che significa che dovresti seguire tutto "come se tutto fosse mio"? La signora sarebbe disposta a farti un contratto di affitto, o la gestione dell'affittacamere sarebbe sua (da quel che ho capito lei non ci risiede)?
Nel caso tu potessi aprire invece un B&B, saresti disposto a prendere la residenza nell'immobile? Ti rimarrebbe solo una camera da affittare, perché la cucina deve figurare, e pure la tua camera.

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Messaggio  michele76 il Mer Mag 28, 2014 3:29 am

grazie daniela...mi hai illuminato su un particolare a me oscuro...ovvero quello della cucina...spero che le tue fonti siano sicure e certe..
alla luce della disponibilità di una sola stanza davvero non può proprio convenire la gestione di un b e b per conto di terzi in questa disposizione e condizione..
la signora anziana non vuole fare nessun contratto di affitto con me...vorrebbe solo prendersi la fetta grossa che gli spetta e dare a me una cifra ancora fantasma per gestire il tutto come se fosse mio...lei non ha la capacità ne le forze per portare avanti queste faccende..e sta sera quando le ho parlato, si è subito semi arresa non appena le ho accennato le prime difficoltà sui lavori per la rimessa a norma, l'allargamento di 1 solo bagno perchè quello che cè è roba del terzo mondo..più tutti i giri burocatici che mi sobbarcherei io di fare e seguire..
per questo ho scritto come se fosse mio...perchè la signora anziana non è più in grado di fare nulla..quindi avrebbe bisogno di un uomo di fiducia che le porta avanti tutte le varie faccende di ristrutturazione apertura e clientela prendendosi poi un compenso adeguato...ma se è come dici tu con una stanza non viene fuori praticamente nessun tipo di guadagno per nessuno rispetto alle fatiche fatte fare a terzi..
sta sera le ho accennato la faccenda della residenza ma mi pare di capire che non voglia affatto farmi prendere la residenza li..inoltre non ho capito se un pinco pallino qualunque come me può prendere la residenza a casaccio li senza avere come pezza di appoggio un contratto d'affitto..al massimo la potrebbe prendere lei..ma poi non ci starebbe li fisicamente perchè non è in grado di stare in una casa in cui entrano ed escono sconosciuti..

per la faccenda dell'uso ufficio...non so dirti bene come stanno messe le cose...so solo che fino a 5 anni fa era affittato ad una famiglia che poi se ne è andata e tramite una agenzia lei ha trovato da affittarlo ad una società che svolgeva lavori d'ufficio...la società ha pagato solo il 1 anno e poi non ha più pagato e lei invece che fare lo sfratto ha lasciato perdere perchè non ha più la testa e le forze per seguire cose cosi...sono rimasti dentro per 2 anni senza pagare...ora non so se avessero cambiato la destinazione d'uso...lei sicuramente non credo l'abbia fatto proprio perchè non capisce molto e ormai purtroppo sbaglia tutto..o se l'ha fatto è probabile sia stata indotta a farlo senza nemmeno capire bene cosa le stessero facendo fare...ad ogni modo sta società un bel giorno ha fatto fagotto ed è sparita..i vicini dicono 5 mesi fa e così lei ha ripreso possesso dell'appartamento e ha fatto cambiare la serratura..

questo è quanto..

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Messaggio  Gina il Mer Mag 28, 2014 8:33 am

Potrebbe diventare una casa vacanza? Non vorrei sbagliare ma mi pare di ricordare che nella vostra regione si puo' aprire una CAV senza partita iva.
In tal caso, sempre con messa a norma del tutto e permessi vari, la gestione sarebbe piu' semplice e senza residenza.
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Messaggio  michele76 il Gio Mag 29, 2014 1:48 am

grazie gina!sapresti indicarmi dove poter reperire info per la casavacanza?

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Messaggio  Gina il Gio Mag 29, 2014 8:37 am

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Messaggio  michele76 il Sab Mag 31, 2014 6:59 pm

ciao ho letto l'allegato che mi hai segnalato ma mi è un pò ostico da interpretare..

innanzi tutto ho visto che per quanto riguarda il b & b è poco chiara la faccenda della cucina...
inizialmente si parla in un luogo destinato alla somministrazione di cibi e bevande che però nel mio caso potrebbe essere il corridoio in quanto nel muro ha 2 nicchie piuttosto grandi in cui si potrebbero allestire delle mensole e degli sgabelli e quindi far fare colazione li...questo lo scrivo anche perchè ho un ricordo di un b & b qui in zona da me che aveva utilizzato questa soluzione e in quell'appartamento io la cucina non l'avevo proprio vista...

sempre in quell'allegato per quanto riguarda i b & b parla della necessità di un luogo comune (es cucina) punto di incontro degli ospiti se ricordo bene..io la cucina non ce l'ho è vero..ma potrei far si che questo punto di incontro per gli ospiti sia il corridoio?proprio in prossimità delle nicchie nel muro in cui posizionerei sgabelli e mensole per la somministrazione della colazione?

riguardo invece la faccenda della casa vacanze mi sembra che la cucina sia più indispensabile in quanto mi pare di aver letto che serve un luogo per la preparazione dei cibi...

gina o qualcuno può spiegarmi un pò meglio?io continuo ad avere una buona dose di confusione..su quello che potrei proporre alla signora proprietaria dell'appartamento..

grazie!

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Messaggio  Gina il Sab Mag 31, 2014 7:41 pm

La cucina serve in entrambi i casi. La stanza comune per le colazioni non credo possa essere un corridoio, ci sono misure minime da rispettare. Ricorda che per il B&B o hai la partita iva o risiedi li.
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Messaggio  Daniela il Sab Mag 31, 2014 7:43 pm

I corridoi/disimpegni non sono vani.
Se hai visto far colazione altrove in un corridoio, non fa testo: quel B&B ha presentato una pianta catastale dove è individuato lo spazio comune che non è rappresentato dalle camere e che NON E' un corridoio.
Tutte le case di civile abitazione, e tutte le strutture ricettive in case di civile abitazione, hanno un vano cucina o cucina/soggiorno allegato in pianta alla SCIA.Nel caso di Roma, per i B&B e le CAV mi pare siano obbligatori almeno 14 mq. di superficie.

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Messaggio  Gina il Sab Mag 31, 2014 7:51 pm

Dall'allegato si parla di 16 mq per gli affittacamere, immagino che anche per B&B e cav visto che non specifica, le misure siano le stesse. Puoi sempre chiedere al SUAP.
Comunque sia un angolo cucina per preparare il caffe', scaldare le bevande, lavare le stoviglie e' indispensabile!
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Messaggio  teresa il Sab Mag 31, 2014 8:59 pm

Sei sicuro che ti convenga? A me pare un'impresa già la ristrutturazione, al massimo avrai 2 camere, la signora non ti fa prendere la residenza, vuole un guadagno sostanzioso...la vedo difficile riuscire ad aprire sia CAV che B&b ( impossibile senza residenza).
Sembra un percorso decisamente in salita!

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Messaggio  michele76 il Lun Giu 02, 2014 1:35 am

si daniela forte salita purtroppo..volevo tentare questa strada per arrotondare un pò col mio lavoro autonomo che in questi ultimi tempi è calato troppo e a maggio per esempio non sono riuscito ad arrivare nemmeno ai 700 euro..

per quanto riguarda la faccenda della cucina ve lo posso garantire che nel be b che ho visto io in cui ha alloggiato 2 annetti fa una mia zia che veniva dall'america, la colazione veniva servita nel corridoio su alcune mensole posizionate all'interno di nicchie nel muro proprio come stavo pensando di fare io anche se nel mio caso l'appartamento è molto più piccolo...ma i proprietari avevano utilizzato questa accortezza cioè di dividere il corridoio della casa da una seconda porta blindata che separava la parte in cui loro vivevano...
c'era cosi la prima porta di ingresso di casa che ti faceva accedere subito all'area b e b di 2 stanze ognuna con bagno proprio, procedendo nel corridoio e superando l'area colazione si arrivava alla seconda porta blindata che divideva l'altra matà dell'appartamento...i proprietari per entrare nella loro casa dovevano per forza attraversare l'area del loro b e b..

insomma non so daniela se tu riusciresti a farmi due calcoli sulla convenienza di imbarcarmi in questa faccenda...
considera che l'appartamento avrebbe si 2 stanze e bisognerebbe ripristinare la cucina però la posizione è buona essendo a 2 passi da piazza san pietro...forse arriverebbe sempre più o meno gente...
anche se non so se forse dovrei prendere una percentuale suelle persone che trovo ed ospito ma non saprei nemmeno quanto possa essere questa percentuale....
ovviamente le spese per quanto riguarda i lavori di rimessa a norma e anche tutto il resto verrebbero sostenuti dalla anziana signora..io dovrei solo preoccuparmi di trovare i prezzi migliori e seguire tutta questa impresa come l'attivazione della cav...

per i lavori andrebbe messo a norma l'impianto elettrico e il bagno non so se si potrebbe lasciare cosi comè ma è pessimo...uno strinciolo lungo e stretto in cui a metà cè la doccia che non ha nemmeno il piatto...lo scarico sta a terra tra le mattonelle calpestabili e quando ci si farebbe la doccia l'acqua va ovunque anche sopra il wc e sopra il lavandino..inoltre il wc è anche bidet e non capisco se per fare una CAV il bidè deve essere un pezzo separato o va bene anche una soluzione decisamente inquietante come wc/bidet unico...

per la cav serve l'assicurazione come per il b e b?

grazie e scusate per l'accozzaglia di domande..solo che sono sempre piuttosto confuso...




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Messaggio  michele76 il Lun Giu 02, 2014 1:36 am

scusa correggo...volevo scrivere teresa e non daniela...

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Messaggio  Gina il Lun Giu 02, 2014 9:19 am

Il B&B di cui racconti probabilmente ha aggiunto la porta in un secondo tempo. Nella piantina presentata in SCIA risulta la loro cucina e se piccola, pure un' altra stanza colazione. Il bagno decisamente da rivedere, obbligatorio il bidet.

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Messaggio  michele76 il Gio Giu 05, 2014 12:49 am

Oggi ho parlato con la signora che mi chiedeva se l impianto elettrico potrebbe essere comunque a norma e idoneo al regolamento  delle cav anche se fatto esterno con le canaline in plastica..
io non sono sicuro e quindi rigiro la domanda a voi se qualcuno fosse così gentile da saperlo e rispondermi..
grszie!

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Messaggio  Francesco il Gio Giu 05, 2014 6:32 am

Certo che l'impianto può essere fatto a norma con le canaline esterne ma esattamente come deve essere fatto te lo deve dire un elettricista

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Messaggio  Gina il Gio Giu 05, 2014 8:03 am

Se nel muro ci sono i corrugati sostituendo prese e fili spendi meno delle canaline esterne decisamente brutte, fatti fare qualche preventivo.
Ricorda che state ristrutturando per affittare a turisti che dovendo scegliere preferiranno alloggiare in un posto bello a vedersi.
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Messaggio  michele76 il Gio Giu 05, 2014 2:50 pm

si prima dei preventivi poi è meglio che passo in comune per chiedere bene cosa serve..
francesco l'info delle canaline è l'unica cosa un pò incoraggiante...
gina purtroppo da quel poco che ricordo io non ci sono corrugati nel muro quindi non si può fare la semplice sostituzione dei cavi elettrici che vi scorrono dentro...
inoltre da quello che credo l'elettricista deve essere in grado dopo il lavoro di fornire la certificazione di impianto a norma che poi deve essere allegata alla domanda di presentazione della cav insieme agli altri incartamenti giusto?
lo so che l'ideale è fare una cosa più decorosa possibile..se fosse mio sarebbe più semplificato..mentre cosi starò nel mezzo dei due fuochi..(la anziana proprietaria e i problemi dalla a alla z)

grazie ancora!

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Messaggio  665aeb70 il Ven Lug 18, 2014 5:39 pm

Buongiorno a tutti, vorrei aprire un bed and breakfast a Roma utilizzando una sola camera dell'immobile in cui ho la residenza e che è la mia prima (ed unica) casa. Non ho però capito se facendo questo passo, mi ritroverò a pagare l'IMU come seconda casa.
Stesso quesito per la Tarsu. Spero che qualcuno di voi operatori possa darmi indicazioni a riguardo. Grazie, Fabrizio


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Messaggio  Gina il Ven Lug 18, 2014 10:11 pm

Ciao, ti posso dire quello che succede da me in Toscana, pago imu come prima casa ma la tares, ora tarsu, viene suddivisa tra gli spazi adibiti ad abitazione ad uso esclusivo e quelli adibiti a B&B con relativa maggiorazione.
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Messaggio  665aeb70 il Lun Lug 21, 2014 7:54 am

Grazie Gina. C'è qualche altro gestore di B&B che sappia darmi maggiori informazioni su come si paghi l'IMU a Roma?

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