Idea b&b con servizi innovativi

Salve a tutti. Ho scoperto questo forum per caso e ne sono rimasto entusiasta. Complimenti!

Ho una trattativa in corso per comprare una casa di 115 mq a Nicolosi, paese alle pendici dell'Etna molto turistico dove sono presenti tantissimi locali e vari b&b, oltre che alberghi.
Inizialmente ero orientato verso un casa più piccola dato che andrò a viverci da solo ma visto il mio stato di precarietà e visto il potenziale affare di questa casa sto pensando seriamente ad acquistarla e destinare una parte di essa a b&b.
Veniamo alla mia idea.
Una volta acquistata la casa, che ha pure uno spazio esterno di 1000 mq, inizierei con la ristrutturazione dividendo l'immobile in due: la mia zona privata composta da soggiorno con angolo cottura, bagno, lavanderia e camera letto per un totale di 35 mq e la zona b&b composta da due camere (una doppia e una tripla) con bagno esclusivo, un soggiorno e una stanza wellness.
Le due zone saranno collegate da una porta interna e ognuna avrà ingresso indipendente, così gli ospiti entreranno direttamente nel b&b mentre amici e parenti che mi verranno a trovare entreranno dall'altro ingresso.
Veniamo al dettaglio: le camere da letto saranno dotate di tutti i confort previsti dai b&b 3 stelle più televisione satellitare e anche un notebook. I bagni avranno una doccia con getti idromassaggio oltre ovviamente a tutto il resto. Nel soggiorno saranno servite le colazioni e ci sarà pure un angolo cottura che sarà messo a disposizione di chi vorrà prepararsi un pranzo o una cena. Nella stanza wellness ci saranno una sauna, un bagno turco, una mini piscina idromassaggio, una doccia, un angolo tisane e dei lettini. Inoltre potrei fare anche dei massaggi a richiest visto che la mia ragazza è estetista.
All'esterno ci sarà una terrazza dove verrano servite le colazioni nella bella stagione e ho pensato pure di inserire un angolo barbeque fruibile sia per me ovviamente ma anche per gli ospiti qualora volessero. Inoltre ci sarà anche una piscina con solarium annesso. Questa è per me la cosa fondamentale perché una piscina da immagine e soprattutto nei 4 mesi estivi può fare la differenza.
Come avrete notato ho previsto solo due camere perché vorrei differenziarmi dalla massa offrendo questi servizi sfruttando anche la stagionalità: inverno primavera e autunno servizio wellness ed estate piscina.
L'investimento totale previsto per la ristrutturazione è di 60.000 €.

Vorrei sapere dai più esperti se è un' idea corretta oppure se sto esagerando con l'offerta.

Ciao! io non sono esperto ma solo un visitatore...ma a livello economico riesci a coprire tutte le spese avendo solo 5 posti letto?

il tuo progetto è bellissimo ma non è troppo per sole 5 persone ospiti? :)

Credo di si.
Ovviamente offrirei tariffe diverse.
Una base che comprende alloggio, colazione e uso piscina ( nei mesi estivi )
Una intermedia con in più l'utilizzo della mini SPA
E l'ultima che include anche un massaggio.

A me pare teoricamente una bella idea, un posto così mi piacerebbe moltissimo.
Secondo me niente notebook, comporta troppa burocrazia, il wifi basta e avanza.
Che enormità di stanza SPA possiedi per farci entrare tutto quello che hai elencato?

Sicuramente rientrare da un investimento di questa portata non è facile, con soli 5 posti letto mi pare al limite dell'ìimpossibile.

Non serve una stanza SPA grandissima in quanto sul mercato esistono saune e bagni turchi per uso domestico. E pure le mini piscine non sono troppo ingombranti. Diciamo che 20 mq bastano.
Il problema delle sole due camere esiste ma per averne tre dovrei trovare una casa con 15 mq in più.
Sicuramente potrei eliminare la mini spa a favore della terza camera però questo cozzerebbe con la mia idea di base che è quella di differenziarmi dalla massa offrendo servizi quasi esclusivi per un b&b.

Come alternativa potrei allargare i bagni inserendo una doccia che ha le seguenti funzioni: bagno turco, getti idromassaggio e doccia da un lato, mentre accanto una mini sauna di un posto. È un prodotto che ho visto su internet di un azienda.
Anche se così mi verrebbe a mancare lo spazio per la mini piscina.

Che dite meglio 3 camere con servizi spa minori o 2 camere con servizi spa completi?

Ho appena ordinato una doccia idro con bagno turco, cromoterapia, aromoterapia, stereo, telefono ecc...in commercio ci sono dei gioielli (sono appassionatissima) .Forse potrebbe essere la soluzione per poter disporre delle 3 camere.
Sicuramente avere una "stanza" SPA è ancora più attraente per avere prenotazioni anche se una mini-SPA direttamente in camera forse è più fruibile....magari con vassoio delle tisane.
Dimenticavo...l'angolo cottura (controlla perchè è consentito in poche regioni) è un'arma a doppio taglio, a volte diventa un problema per gli ospiti che non ne usufruiscono.

Al limite l'angolo cottura non lo metto.
Certo inserire le mini spa nei bagni credo comporti un esborso superiore rispetto alla stanza unica per la spa.
Inoltre stavo pensando che se dovessi fare 3 camere con bagni attrezzati potrei lasciarne uno in modalità normale, magari per quei clienti che non interessa la spa e che vogliono spendere meno.
Così da catturare la maggior parte di clienti.

Sono in fase di studio quindi devo valutare bene.

Spa, piscina.....massaggi....e 5 ospiti (se vengono....in estate)...
credo che equitalia fara' i salti di gioia all'apertura

Dici che da troppo nell'occhio?
Si tratta pur sempre di strumenti ad uso privato, non credo che una sauna o un bagno turco possano far drizzare le antenne.
Mi sono informato con un mio amico che vende piscine e mi ha detto che se la casa è meno di 160 mq e la piscina non supera una certa grandezza l'immobile non può essere catalogato come lusso.

Invece pensavo di mantenere sempre le due camere ma di farle entrambe triple oppure una tripla e una quadrupla oppure una doppia e una quadrupla.
Che dicono gli esperti?

Ema76 ha scritto:Dici che da troppo nell'occhio?
Si tratta pur sempre di strumenti ad uso privato, non credo che una sauna o un bagno turco possano far drizzare le antenne.
Mi sono informato con un mio amico che vende piscine e mi ha detto che se la casa è meno di 160 mq e la piscina non supera una certa grandezza l'immobile non può essere catalogato come lusso.

Invece pensavo di mantenere sempre le due camere ma di farle entrambe triple oppure una tripla e una quadrupla oppure una doppia e una quadrupla.
Che dicono gli esperti?

Non mi hai capito. Dico che Equitalia, dopo un paio d'anni dall'apertura vi prendera' la casa e tutto il resto perche' siete a rischio fallimento immediato.
Scusate ma due conticini ve li siete fatti? A quanto pensate di vendere queste due camere? Quanto vi costa la gestione di Piscina, SPA, Sauna, bagno turco......?
Il problema non e' l'investimento iniziale. Magari la zia e' morta e vi ha lasciato un capitale. Ma il problema e' starci poi dentro con i costi, prendere la clientela, gestire l'ambaradam.

Vi consiglio di riflettere molto

Avevo capito male allora.
Guarda i costi li ho fatti.
Per esempio un mio amico che ha una piscina più grande di quella che vorrei fare io spende 200€ di manutenzione annua.
Per la sauna e bagno turco bisogna considerare la spesa elettrica che serve a farli funzionare. Ora non so quantificare i costi precisi ma considerando che non tutti la utilizzeranno e che nei 4 mesi più caldi resteranno chiusi non credo si arrivi a una cifra insostenibile.
Poi comunque posso optare per una doccia multifunzione con idromassaggio e vapori e rinuncio alla sauna.
La cosa per me imprenscindibile è la piscina perché, nonostante non voglia farla grande (mi oriento su un 7x3), da immagine e può fare la differenza nei 4 mesi estivi.

Si Ema la piscina è una buona idea..ma con soli 5 posti letto, per quanto flusso tu possa avere, non credo riesci a sopperire a tutte le spese che ti da piscina, minipiscina, sauna, bagno turco e varie..

Secondo me dovresti ridimensionare il tutto...o avere piu posti o avere servizi in meno

Allora ho pensato a questa soluzione:
Due triple (quindi 6 posti letto) con doccia multifunzione ( idromassaggio e vapori).
Rinuncio alla sauna e minipiscina.
Potrei iniziare così e in futuro implementare.

L'idea di base di fornire questo servizio benessere avrebbe un senso, visto che ormai sono piu' i B&B che i clienti, quindi e' giusto differenziarsi.
Solamente che la tua struttura e' troppo piccola.
Come ragioniere non vali una cippa perche' nel calcolo dei costi che hai fatto ci devi aggiungere l'investimento iniziale (che va ammortizzato) e soprattutto l'inutilizzo della terza camera che, se venduta, ti renderebbe POTENZIALMENTE, almeno nei mesi estivi, circa 1500 euro al mese.
Poi c'e' il discorso inverno, quando non si batte chiodo (con SPA e senza SPA), a meno che non sei in una citta'.
Il consiglio e' di sfruttare tutte 3 le camere, innanzitutto. Magari anziche' metterci le docce normali ci metti quelle multifunzione, giusto per dare un tocco in piu'.
Forse la piscina e' l'investimento piu' giusto, sia perche' da' tutto un altro look, sia perche' te la godi tu indipendentemente dai clienti.
Poi non ho capito se hai un altro lavoro, perche' se intendi vivere dignitosamente dal solo B&B (con quelle caratteristiche) la vedo molto dura.

Concordo con Brì, fare la terza camera, 2 camere con doccia/bagno turco e la terza con meno fronzoli per chi vuole risparmiare un po'.
La piscina personalmente la farei, i bb sono case private quindi diventa fruibile ad ospiti, proprietari, amici, familiari ecc.e fa anche la differenza per ottenere prenotazioni.
Concordo che sono spuntate tantissime strutture e la gente cerca il prezzo stracciato...e lo trova.

Originariamente io avevo previsto 2 camere con bagno, un soggiorno e un'area spa.
A questo punto elimino l'area spa e il soggiorno e faccio 3 camere con bagni curati (tipo doccia multifunzione, etc).
Farei 2 camere doppie e 1 tripla (14 + 14 + 20) per un totale di 48 mq + 3 bagni da 4 mq cadauno arriviamo a 60 mq. Oppure potrei fare 2 triple e arrivare a 66 mq totali.
La zona è turistica visto che siamo sulle pendici dell'Etna e gli altri b&b lavorano sopratutto da maggio a settembre e le feste (natale, pasqua, capodanno, etc).

In ogni caso questo non sarebbe il mio unico lavoro in quanto sono un rappresentante di prodotti biologici (che tra l'altro utilizzerei per il b&b) e potrei organizzarmi bene i due lavori. Se fossi stato un dipendente non avrei preso in considerazione l'idea.

Per quanto riguarda i conteggi è vero quello che dici dell'ammortamento ma c'è un però fondamentale: sono tutti investimenti nella mia casa di proprietà e quindi male che vada mi restano e danno valore alla casa.

Altro aspetto fondamentale è quello che già possiedo la partita iva quindi potrò stare aperto 365 giorni all'anno e potrei scaricare sia i lavori per adeguare la casa a b&b (questo lo penso io perchè ancora ne devo parlare con il commercialista) sia le spese correnti (bollette, cibo, etc).

Per quanto riguarda i conteggi è vero quello che dici dell'ammortamento ma c'è un però fondamentale: sono tutti investimenti nella mia casa di proprietà e quindi male che vada mi restano e danno valore alla casa.

Non danno valore a niente.
Anzi, avere troppi bagni nella tua casa, se un domani la vai a rivendere, e' un disvalore. Fattelo spiegare da un agente immobiliare.

Altro aspetto fondamentale è quello che già possiedo la partita iva quindi potrò stare aperto 365 giorni all'anno e potrei scaricare sia i lavori per adeguare la casa a b&b (questo lo penso io perchè ancora ne devo parlare con il commercialista) sia le spese correnti (bollette, cibo, etc).

L'ho gia' detto. Se hai partita IVA per vendere prodotti biologici o qualsivoglia, devi comunque aprire un altro codice attivita' per il B&B. Quindi, a parte INPS, che gia' paghi, devi aprire nuova posizione alla Camera di Commercio, aprire nuova contabilita' dal commercialista, e via dicendo......
E' vero....ti potrai scaricare lavori, cibo, bollette.....dalle tasse.....MA SE GUADAGNI......

Ma io come investimenti non parlavo come numero dei bagni ma di quello che offre la casa (piscina, sauna, idromassaggio, etc). Queste cose ne accrescono il valore.
Lo so che troppi bagni non vanno bene però non capisco: mi dite che due camere sono poche pertanto se ne dovessi fare almeno 3 ci sarebbero 3 bagni più il mio e arriviamo a 4.
Ci sono b&b che hanno anche 4 camere con bagno qui in Sicilia, se si aumentano le camere aumentano anche i bagni.
Per il commercialista non ci sono problemi in quanto è mio cugino.